Onderzoek Gemeenten verhalen fors minder kosten op projectontwikkelaars dan ze wettelijk gezien mogen, zoals voor infrastructurele voorzieningen, pleinen, trottoirs en groen. Binnenplanse kosten worden het vaakst doorberekend, bovenplanse kosten het minst. Dat blijkt uit onderzoek van Stec Group en Radboud Universiteit Nijmegen.
Wanneer er nieuwe woningen gebouwd worden, moeten gemeenten kosten die zij hiervoor maken doorberekenen aan projectontwikkelaars. Dit zijn binnenplanse kosten, kosten voor bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en (vrijwillige) bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen.
Maar slechts een deel van de gemeenten rekent deze kosten ook daadwerkelijk door. Dit blijkt uit het onderzoek ‘Kostenverhaal in anterieure overeenkomst bij woningbouw 2020’ van ruimtelijk-economisch adviesbureau Stec Groep, in samenwerking met de Radboud Universiteit Nijmegen.
Het slechtst is het gesteld met de bovenplanse kosten: circa 60% van alle gemeenten verhaalt deze kosten niet op projectontwikkelaars. Binnenplanse kosten worden wel vaker verhaald: dat doet 77% van de gemeenten. Voor de bovenwijkse kosten en de bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen ligt dit op respectievelijk 35 en 40%.
‘Figuur 1: Dekkingspercentage in 2020 naar soort kostenverhaal’ door Stec Groep (bron: Stec Groep)
Gemeenten richten zich dus vooral op het verhalen van binnenplanse kosten. We zien dat ruim de helft van de gemeenten 75 tot 100% van deze kosten verhaalt op projectontwikkelaars. Dit relatief hoge cijfer kan verklaard worden door het directe belang van de gemeentelijke investeringen voor het project. Desondanks verhaalt bijna 30% van de gemeenten minder dan driekwart van de kosten, en 7% zelfs minder dan de helft.
Wat betekent dit fenomeen in geld uitgedrukt? We zien dat 60% van de gemeenten minder dan 10.000 euro per woning verhaalt op projectontwikkelaars. Ongeveer de helft van hen (28%) verhaalt zelfs minder dan 5.000 euro per woning. Een minderheid van alle gemeenten, 15%, verhaalt een bedrag tussen 10.000 en 20.000 euro. Dit zijn vaak grote(re) gemeenten. Het is aannemelijk dat zij meer inzetten op transformatie, mede als gevolg van een bovengemiddelde schaarste aan onbebouwde grond en hoge marktdruk. Een hoger kostenverhaal is hier dan eerder mogelijk.
‘Figuur 2: Verhaalde kosten per woning, met een anterieure overeenkomst in 2020 naar gemeentegrootte’ door Stec Groep (bron: Stec Groep)
PPT-principe
Kennelijk accepteren gemeenten het dat de markt niet alle kosten betaalt. Het is aannemelijk dat zij denken dat ze niet alle kosten kunnen verhalen op projectontwikkelaars, omdat deze hiervoor slechts een beperkt bedrag hebben gereserveerd. De binnenplanse kosten zijn dan het meest eenvoudig te verhalen.
Tegelijk is het voor gemeenten waarschijnlijk lastig om een degelijke onderbouwing te leveren voor de overige drie soorten kosten. Als gemeenten de publiekrechtelijke weg volgen, geldt het PPT-principe: de gemeente moet profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid van de te verhalen kosten aantonen. Overigens wordt de publiekrechtelijke weg wel vaak als input gebruikt voor de bepaling van het kostenverhaal voor de anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk).
Wat opvalt is dat gemeenten als tegenprestatie voor het niet (volledig) verhalen van de kosten amper of geen eisen stellen aan de projectontwikkelaars. Voor slechts 20% van de gemeenten is de betaalbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens een drijfveer voor het niet volledig verhalen van de kosten. Goedkopere woningen brengen immers minder op, waardoor er minder kosten verhaald kunnen worden. Het kostenverhaal wordt naar rato van de opbrengst(potentie) toegerekend.
Vigerend beleid
Landelijk gezien heeft 75% van de gemeenten een vigerend (dus actief) kostenverhaalbeleid. We zien een ondervertegenwoordiging in het noorden (22%) en oosten (70%) van Nederland. Zo’n beleid heeft wel degelijk effect. Gemeenten met een vigerend kostenverhaalbeleid verhalen meer dan twee keer zo vaak tussen 5.000 en 10.000 euro en tussen 10.000 en 20.000 euro.
‘Figuur 3: Kostenverhaal per woning naar aandeel gemeenten in relatie tot het hebben van een vigerende structuurvisie’ door Stec Groep (bron: Stec Groep)
Wel moet opgemerkt worden dat ook bestaand kostenverhaalbeleid met name ingaat op de binnenplanse kosten. Een ruime meerderheid van de gemeenten heeft geen beleid voor de andere soorten kostenverhaal. Tot slot verhaalt 10 tot 25% van de gemeenten kosten in natura, waarbij de projectontwikkelaar voorzieningen voor zijn rekening aanlegt.
Dit artikel verscheen eerder op de website van Stec Groep. Hier is ook het volledige onderzoeksrapport te verkrijgen.
Cover: ‘Braakliggende grond waar gebouwd gaat worden’ door Stec Groep (bron: Stec Groep)
Door Erik de Leve
Specialist woningmarkt bij Stec Groep
