Nieuwbouw appartementen door F. Muhammad (bron: pixabay.com)

Gemeenten voeren steeds minder vaak actief grondbeleid

21 januari 2021

3 minuten

Nieuws De hoge prijs die gemeenten vragen voor hun grond zit grootschalige nieuwbouw in de weg. Het is een veelgehoorde klacht van makelaars, bouwers en politici, maar ook een bewering die in verschillende onderzoeken al onderuit is gehaald. Nieuwe cijfers laten ook zien dat gemeenten zich juist steeds meer terugtrekken uit de grondmarkt.

Hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak van trage woningbouw. Het is in september vorig jaar een duidelijke conclusie van de onderzoekers van Stec Groep. In opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) kijken zij naar de redenen waarom grootschalige nieuwbouw lang niet altijd van de grond komt. "Onder andere huishoudensgroei, lange procedures en veranderende wet- en regelgeving zorgen voor achterblijvende nieuwbouwproductie", stellen de onderzoekers.

Toch verwijten veel bouwers en ontwikkelaars gemeenten nog steeds dat zij de ontwikkeling van nieuwe wijken in de weg zitten door de hoge prijzen die zij vragen voor hun grond. Een oproep van Onno Hoes, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), aan diezelfde gemeenten om wat aan hun hoge grondprijzen te doen, werd afgelopen jaar door politici in de Tweede Kamer overgenomen, ondanks de kritiek die al snel ontstond.

Hard bewijs ontbreekt

Uit nieuw onderzoek van Binnenlands Bestuur blijkt nogmaals dat hard bewijs voor deze kritiek ontbreekt. Sterker nog, volgens het artikel verhogen de gemeenten de grondprijzen juist nauwelijks. Cijfers van het Kadaster laten zien dat de prijs per vierkante meter grond die wordt verkocht door gemeenten aan bouwpartijen al jarenlang stabiel is. Terwijl de prijzen van woningen juist jaar op jaar flink stijgen, zijn de grondprijzen sinds de bouwcrisis van 2008 slechts geleidelijk omhooggegaan. 

Die conclusie werd vorige maand ook al getrokken in de jaarlijkse Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen van de eerdergenoemde Stec Groep. De stijging van de grondprijzen blijft in 60 procent van de gemeenten beperkt tot maximaal 2,5 procent. Iets minder dan de helft van de respondenten verwacht zelfs dat de prijzen gelijk blijven. Verrassend, aldus de onderzoekers van Stec, omdat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen volgens cijfers van NVM in het derde kwartaal van 2020 circa 9 procent hoger lag dan een jaar eerder en de stijging van de bouwkosten beperkt is.

Kwart gedaald

Gemeenten gebruiken in ruim driekwart van de gevallen de residuele grondwaarde om de grondprijs vast te stellen, aldus Binnenlands Bestuur. Het bedrag dat een ontwikkelaar moet betalen voor de grond, wordt daarbij bepaald door de verwachte opbrengst van de woningen te nemen, en daar de bouwkosten, winst en belastingen af te trekken. Wat overblijft is de waarde voor de grond. De grondprijzen staan dus niet vast en gemeenten kunnen de prijzen inzetten om aanvullende eisen te stellen als de hoeveelheid betaalbare woningen of extra duurzame maatregelen.

Gemeenten hebben dus veel vrijheid, maar uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat zij steeds minder vaak een actief grondbeleid voeren. “Vergeleken met de periode voor de bouwcrisis die in 2008 begon, is de verkoop in vierkante meters grond met een kwart gedaald. Qua aankopen van nieuwe gronden is die daling nog sterker: gemeenten kochten in de vier jaar voor de crisis nog 8,4 miljoen vierkante meter grond aan. In de vier jaar nadat de recessie voorbij was, was dat nog maar 5 miljoen vierkante meter.” De benchmark van Stec Groep bevestigt dit beeld. In het onderzoek geeft slechts een kwart van de gemeenten aan een actief grondbeleid te voeren. 

Vergissing 

De kritiek op de ‘hoge’ prijzen die gemeenten zouden vragen voor hun bouwgrond is dan ook een vergissing, zegt VNG-adviseur Chantal van Rooijen tegen Binnenlands Bestuur. “Je kunt als gemeente niet zomaar grond tegen een lage prijs verkopen aan ontwikkelaars, omdat er dan sprake is van staatssteun. Bovendien is de lagere grondprijs geen garantie voor meer betaalbare woningen. De winstmarge voor de ontwikkelaar wordt alleen groter. Gemeenten zitten anders in dit proces dan ontwikkelaars. Ze willen dat er iets gerealiseerd wordt waar je over tien jaar ook nog wat aan hebt.”

Lees het volledige artikel op de website van Binnenlands Bestuur.


Cover: ‘Nieuwbouw appartementen’ door F. Muhammad (bron: pixabay.com)


Jasper_monster_sandervanwettum door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Jasper Monster

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Waddinxveen, Nederland door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Friso de Zeeuw: “Dit coalitieakkoord biedt kansen voor gebiedsontwikkeling en daarmee voor de aanpak van de wooncrisis”

Het coalitieakkoord dat gisteren werd gepresenteerd biedt volgens emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw voldoende aanknopingspunten voor gebiedsontwikkeling en daarmee om de wooncrisis aan te pakken. “1 miljard euro per jaar, dat is geen kattenpis.”

Opinie

17 mei 2024

Wateroverlast Hattem door Paul Klein NL (bron: Shutterstock)

Klimaatrisico’s vragen om versneld en vooral veel concreter beleid

Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft de risico’s van teveel en te weinig water in kaart gebracht. Conclusie: het beleid om de zo noodzakelijke klimaatadaptatie vorm te geven is te abstract. Een concretiseringsslag is node gewenst.

Onderzoek

17 mei 2024

GO weekoverzicht 16 mei 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week met een nieuwe toekomst in de glazen GO-bol

Dit was een week op Gebiedsontwikkeling.nu vol nieuwe toekomstvisies. Die zijn nodig voor droge voeten, betere centrumgebieden, bouwen ondanks netcongestie en een geslaagde formatie.

Weekoverzicht

16 mei 2024