Nieuwbouw appartementen door F. Muhammad (bron: pixabay.com)

Gemeenten voeren steeds minder vaak actief grondbeleid

21 januari 2021

3 minuten

Nieuws
De hoge prijs die gemeenten vragen voor hun grond zit grootschalige nieuwbouw in de weg. Het is een veelgehoorde klacht van makelaars, bouwers en politici, maar ook een bewering die in verschillende onderzoeken al onderuit is gehaald. Nieuwe cijfers laten ook zien dat gemeenten zich juist steeds meer terugtrekken uit de grondmarkt.

Hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak van trage woningbouw. Het is in september vorig jaar een duidelijke conclusie van de onderzoekers van Stec Groep. In opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) kijken zij naar de redenen waarom grootschalige nieuwbouw lang niet altijd van de grond komt. "Onder andere huishoudensgroei, lange procedures en veranderende wet- en regelgeving zorgen voor achterblijvende nieuwbouwproductie", stellen de onderzoekers.

Toch verwijten veel bouwers en ontwikkelaars gemeenten nog steeds dat zij de ontwikkeling van nieuwe wijken in de weg zitten door de hoge prijzen die zij vragen voor hun grond. Een oproep van Onno Hoes, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), aan diezelfde gemeenten om wat aan hun hoge grondprijzen te doen, werd afgelopen jaar door politici in de Tweede Kamer overgenomen, ondanks de kritiek die al snel ontstond.

Hard bewijs ontbreekt

Uit nieuw onderzoek van Binnenlands Bestuur blijkt nogmaals dat hard bewijs voor deze kritiek ontbreekt. Sterker nog, volgens het artikel verhogen de gemeenten de grondprijzen juist nauwelijks. Cijfers van het Kadaster laten zien dat de prijs per vierkante meter grond die wordt verkocht door gemeenten aan bouwpartijen al jarenlang stabiel is. Terwijl de prijzen van woningen juist jaar op jaar flink stijgen, zijn de grondprijzen sinds de bouwcrisis van 2008 slechts geleidelijk omhooggegaan. 

Die conclusie werd vorige maand ook al getrokken in de jaarlijkse Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen van de eerdergenoemde Stec Groep. De stijging van de grondprijzen blijft in 60 procent van de gemeenten beperkt tot maximaal 2,5 procent. Iets minder dan de helft van de respondenten verwacht zelfs dat de prijzen gelijk blijven. Verrassend, aldus de onderzoekers van Stec, omdat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen volgens cijfers van NVM in het derde kwartaal van 2020 circa 9 procent hoger lag dan een jaar eerder en de stijging van de bouwkosten beperkt is.

Kwart gedaald

Gemeenten gebruiken in ruim driekwart van de gevallen de residuele grondwaarde om de grondprijs vast te stellen, aldus Binnenlands Bestuur. Het bedrag dat een ontwikkelaar moet betalen voor de grond, wordt daarbij bepaald door de verwachte opbrengst van de woningen te nemen, en daar de bouwkosten, winst en belastingen af te trekken. Wat overblijft is de waarde voor de grond. De grondprijzen staan dus niet vast en gemeenten kunnen de prijzen inzetten om aanvullende eisen te stellen als de hoeveelheid betaalbare woningen of extra duurzame maatregelen.

Gemeenten hebben dus veel vrijheid, maar uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat zij steeds minder vaak een actief grondbeleid voeren. “Vergeleken met de periode voor de bouwcrisis die in 2008 begon, is de verkoop in vierkante meters grond met een kwart gedaald. Qua aankopen van nieuwe gronden is die daling nog sterker: gemeenten kochten in de vier jaar voor de crisis nog 8,4 miljoen vierkante meter grond aan. In de vier jaar nadat de recessie voorbij was, was dat nog maar 5 miljoen vierkante meter.” De benchmark van Stec Groep bevestigt dit beeld. In het onderzoek geeft slechts een kwart van de gemeenten aan een actief grondbeleid te voeren. 

Vergissing 

De kritiek op de ‘hoge’ prijzen die gemeenten zouden vragen voor hun bouwgrond is dan ook een vergissing, zegt VNG-adviseur Chantal van Rooijen tegen Binnenlands Bestuur. “Je kunt als gemeente niet zomaar grond tegen een lage prijs verkopen aan ontwikkelaars, omdat er dan sprake is van staatssteun. Bovendien is de lagere grondprijs geen garantie voor meer betaalbare woningen. De winstmarge voor de ontwikkelaar wordt alleen groter. Gemeenten zitten anders in dit proces dan ontwikkelaars. Ze willen dat er iets gerealiseerd wordt waar je over tien jaar ook nog wat aan hebt.”

Lees het volledige artikel op de website van Binnenlands Bestuur.


Cover: ‘Nieuwbouw appartementen’ door F. Muhammad (bron: pixabay.com)


Jasper Monster

Door Jasper Monster

Freelance Journalist en webredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Windmolenpark Nederland door Fokke Baarssen (bron: Shutterstock)

De toekomst van de RES: 'Na het uitspreken van ambities, moeten we de energietransitie nu waarmaken'

De energietransitie is actueler en urgenter dan ooit, maar hoe leid je zo’n verandering in deze turbulente tijd in goede banen? Kristel Lammers, directeur Nationaal Programma RES, maakt de balans op. “We moeten het met elkaar doen.”

Persoonlijk

4 oktober 2022

Park 070, Voorburg door BPD Gebiedsontwikkeling (bron: bpd.nl)

Drie keer circulaire gebiedsontwikkeling in de praktijk

Gebiedsontwikkelaar BPD geeft op verschillende plekken in Nederland vorm aan circulaire gebiedsontwikkeling. Journalist Marc Mijer ging kijken in Breda, Voorburg en Eindhoven en brengt de nieuwe praktijk in beeld.

Casus

4 oktober 2022

Gemeente Nieuwegein door Jan Buteijn (bron: Gemeente Nieuwegein)

City Nieuwegein: binnenstad groeikern wordt duurzame oase

Nieuwegein staat voor een ingrijpende transformatie van het stadshart. Met de ambitieuze plannen won de gemeente de SKG Publieksprijs voor duurzame gebiedsontwikkeling. Joost Zonneveld spreekt met Guus Govaart en Marco van Hedel over de voortgang.

Casus

3 oktober 2022