GO Zomertour 2025 #6: Stadsvernieuwing moet Turkije voorbereiden op de toekomst

Wie zich door Istanboel beweegt, ziet hem van alle hoeken aan de skyline opdoemen: de enorme Camlica moskee op de heuvels van de Aziatische kant van de stad. Het bouwwerk is in 2019 opgeleverd na een razendsnelle bouw en geldt nu als de grootste van heel Turkije. De moskee is gelegen wijk ligt in de wijk Usküdar, een van de historische districten van Istanboel aan de Aziatische kant van de Bosporus.

In dit district is volop stadsvernieuwing gaande. Zo vinden we direct naast de Camlica moskee een volledig nieuwe woonwijk, genaamd Kirazlitepe. Deze wordt gekenmerkt door grote woonblokken die slingerend op de heuvel zijn geplaatst. Het contrast tussen ‘nieuw’ en ‘oud’ is duidelijk zichtbaar. Bij de oude bebouwing is de architectuur kleinschaliger, diverser en soms wat vervallen, maar doemen af en toe prachtige historisch panden op. In het nieuwe gedeelte is de architectuur moderner en van een heel andere schaalgrootte en stedenbouwkundige ‘korrel’.

Legaliseren en aardbevingsbestendig maken

We gaan op bezoek bij de deelgemeente van Usküdar tijdens de jaarlijkse conferentie van de Association of European Planning Schools. De directeur Stedelijke Vernieuwing legt uit dat de woonwijk Kirazlitepe onderdeel is van een grootschalig vernieuwingsprogramma om de kwaliteit van de woningen te verhogen en deze ‘legaal’ te maken. Istanboel heeft sinds de jaren 50 van de vorige eeuw een explosieve groeiperiode doorgemaakt door grote migratiegolven van plattelandsbewoners naar de stad. In die periode zijn veel huizen zonder officiële registratie zijn gebouwd, die in het Turks ‘gecekondu’s’ worden genoemd. Zo is de situatie ontstaan dat sommige bewoners wel over grondrechten bezitten maar niet de eigenaarsrechten van de woning hebben, of precies andersom. Ook zijn er bewoners die zelfs geen enkel formeel recht bezitten.

Door het gebied in nieuwe vorm en volgens recente constructiestandaarden te herbouwen, beoogt het project in Kirazlitepe potentiële instortingsgevaren (door bijvoorbeeld aardbevingen) te verkleinen. Het legaliseren en herbouwen van de woningvoorraad is een belangrijk maatschappelijk thema actueel in heel Turkije. Dit heeft te maken met de ligging van het land op meerdere breuklijnen, waardoor maar liefst 92 procent van het land wordt blootgesteld aan aardbevingsrisico’s.

Een groot deel van de bestaande woningvoorraad – waaronder gebouwen van voor 1999 of de woningen zonder bouwvergunning (oftewel de gecekondu’s) – zou constructief er niet op voorbereid zijn om een beving te overleven. Velen zullen zich de impact van de desastreuze aardbeving in Turkije en Syrië in 2023 nog herinneren: een gebied groter dan Nederland was in één klap geraakt en meer dan 55.000 mensen overleefden de ramp niet. Twee en een half jaar later is de wederopbouw in het gebied zelf nog lang niet voltooid en zijn nog duizenden mensen ontheemd.

Marktgedreven aanpak

Maar hoe krijg je het voor elkaar om alleen al een volledige megastad als Istanboel met richting de 20 miljoen inwoners, laat staan een heel land, te herbouwen? En dat in een ontwikkellandschap waarin de markt domineert en ruimtelijke ordening maar een beperkte rol speelt? Het huidige antwoord hierop in Turkije is ‘kentsel donusum’, naar het Nederlands vertaald ‘stedelijke transformatie’. Het verwijst, zoals in Kirazlitepe is gedaan, naar marktgedreven sloop-nieuwbouwprojecten waarbij projectontwikkelaars de huidige bewoners van een woonblok overhalen om de bestaande appartementengebouwen vervangen door nieuwe woningen.

Deze sloop-nieuwbouwprojecten worden geregeld gesubsidieerd door een nationaal programma van het Ministerie voor Milieu, Urbanisatie en Klimaatverandering. Een belangrijke vereiste voor deze gesubsidieerde projecten is dat ze moeten voldoen aan de ‘Rampenwet’. Deze wet, die in 2012 van kracht werd, machtigt de Turkse overheid om huiseigenaren te onteigenen en het gebied te herontwikkelen wanneer het na een seismische risicobeoordeling en verificatie van bestaande woningen als een gebied met een ‘hoog risico’ wordt aangemerkt.

Transformatie breidt zich uit

Het project in Kirazlitepe is een van de grotere gebiedstransfomaties binnen dit nationale programma. Het ministerie leidde het samen met de staatswoningbouwontwikkelaar TOKI en liet via tenders drie onderaannemers het gebied ontwikkelen, terwijl de deelgemeente Usküdar de eigendomsprocedures verzorgde. Het project concentreerde zich in eerste instantie op een klein gedeelte van de plot die werd aangemerkt met het ‘hoogste risico’ op rampspoed. Omdat omwonende eigenaren vervolgens ook geïnteresseerd raakten in de stadsvernieuwing, zo legt de deelgemeente van Usküdar uit, heeft de transformatie zich uitgebreid naar een groter gebied en naar een project met twee ontwikkelfases.

De ontwikkeling had uiteraard grote gevolgen voor de inwoners. Woningeigenaren kregen naar rato van hun vierkante meters grond- of woningbezit een nieuwe woning door TOKI aangeboden. Degenen die geen officiële eigendomsakte bezaten, konden soms een bewijs van belastingbetaling tonen, op basis waarvan zij een aanbod kregen. Bewoners zonder enige vorm van formele registratie werd geen terugkeer gegarandeerd, net als de huurders in het gebied. Tijdens het proces hebben verschillende groepen inwoners van het gebied geprotesteerd, onder andere vanwege ontevredenheid over het trage tempo van het proces, het gebrek aan transparantie en andere praktijken die hun rechtvaardigheidsgevoel ondermijnen. Gemeenschappen die al jarenlang in de buurt woonden, de buurt zelf opbouwden en publieke voorzieningen zoals elektriciteitspalen uit eigen zak betaalden, voelen zich verdreven. Andere perspectieven zijn er ook: bewoners die eerst niks bezaten en ergens ooit illegaal zijn gesetteld, bezitten plots een vermogend stuk vastgoed, uitkijkend op de Bosporus.

Verdichting als motor voor stadstransformatie

Typisch aan kentsel donusum is dat de verdichting als verdienmodel wordt gebruikt: de nieuwe woningen worden kleiner dan dat ze in vroeger tijden werden opgeleverd. Dit is vaak mogelijk omdat de huidige woonwensen afwijken van traditionele gebruiken. Zo vinden jongere generaties het niet altijd essentieel om een tweede woonkamer te hebben, die specifiek bedoeld is voor het ontvangen van gasten – zoals gebruikelijk is in Turkse woningen. Ook voegen projectontwikkelaars vaak een aantal verdiepingen toe aan de appartementenblokken. Deze manieren van verdichting zijn, mede door hyperinflatie en flink gestegen woningprijzen in de afgelopen jaren, lucratief genoeg voor de projectontwikkelaars om alle oorspronkelijke wooneigenaren een (iets kleinere) woning terug te geven. Vaak hebben de woningen, zelfs met een kleinere oppervlakte, een hogere waarde ná de transformatie dan daarvoor.

Door heel Turkije schieten nieuwe appartementengebouwen als paddenstoelen uit de grond. Het gaat vaak om woonblokken met eenzelfde architectonische stijl van zo’n zes tot acht verdiepingen hoog met een kleine gezamenlijke buitenruimte en/of parkeerplaats. Voor huidige eigenaren is het vaak geen gekke deal: weliswaar gaan ze er qua vierkante meters iets op achteruit en moeten ze tijdelijk onderdak elders vinden, maar ze ontvangen een subsidie om tijdelijke huurkosten te dekken, zijn in één klap van achterstallig onderhoud af en krijgen er een splinternieuwe woning op dezelfde locatie voor terug.

Veel doorverhuizingen

Op wijk- en stadsniveau is echter zichtbaar – ook in andere Turkse steden – hoe deze projectmatige verdichting haar keerzijdes heeft. In Antalya bijvoorbeeld, een stad van 1,5 miljoen inwoners die kampt met flinke bevolkingsgroei door onder andere immigratie uit Rusland, Oekraïne en het Midden-Oosten, houdt de verdichting geen gelijke tred met de toevoeging van voorzieningen of infrastructuur, met bijvoorbeeld grote verkeersopstoppingen in de stad tot gevolg. Ook leiden deze vorm van projectontwikkeling – ondanks de terugkeergaranties voor de huidige eigenaren – tot veel doorverhuizingen en een groter bezit voor de (toeristen)verhuur. Jarenlang opgebouwde buurtcohesie en sociale netwerken, die zeker in Turkse wijken vaak erg sterk zijn, lopen zo het risico als sneeuw onder de zon te verdwijnen.

Tot slot is de stadsvernieuwing selectief in termen van locaties die aan bod komen: het zijn met name de gebieden met veel potentie voor een financiële waardevermeerdering waar ontwikkelaars aankloppen. Door de subsidies en het onteigeningsrecht heeft de overheid dan wel een instrument om te sturen op de locaties waar de vernieuwing het meest nodig is, maar over de inzet hiervan zijn kritische geluiden te horen. Zo rapporteren verschillende onderzoekers dat de op de kaart aangewezen ‘hoog risico’-gebieden niet volledig overeenkomen met de gebieden die daadwerkelijk het meeste risico lopen om geraakt te worden door een aardbeving. Het zouden met name locaties met veel laagbouw zijn die tot transformatielocatie worden bestempeld: hier kunnen vrij gemakkelijk veel vierkante meters vastgoed worden toegevoegd. Het onteigeningsrecht dat de lokale overheden hebben onder de ‘Disaster Law’ wordt volgens critici dus selectief gebruikt om waardevolle grond te bemachtigen en zo economische groei te bevorderen (en de kassen van de ontwikkelaars te spekken).

Lager geprijsde gebieden

En of de oorspronkelijke bewoners van Kirazlitepe zich nu in veiligheid bevinden? Dat is ook maar de vraag. Exacte cijfers kan de deelgemeente Usküdar niet delen, maar het vermoeden bestaat dat lang niet alle oorspronkelijke bewoners terugkeren in hun voormalige wijken. Een deel van de bewoners kiest ervoor (al dan niet uit noodzaak) om de nieuwe woonrechten te verkopen en zichzelf naar lager geprijsde gebieden – en soms weer ongeregistreerde woningen – te verplaatsen. Zo maakt het project Kirazlitepe en de bredere stadsvernieuwingsaanpak waar het onderdeel veel discussie los over gentrificatie, top-down besluitvorming, dominante marktkrachten en ongewenste verdelingseffecten. Als toerist is de Camlica moskee in Istanboel overigens zeker een bezoekje waard.