Opinie Deze week belandde ik per toeval in een taxi met een van origine Afghaanse taxichauffeur. In goed Nederlands vertelde hij me dat hij 15 jaar in Nederland woont. Ik vroeg hem als ervaringsdeskundige hoe om te gaan met het actuele maatschappelijke huisvestingsvraagstuk van de stroom van vluchtelingen die naar Europa komt. Kern van zijn boodschap was het stimuleren van zelfstandigheid. Een roep die naadloos past in de eerste Troonrede van koning Willem-Alexander (2013) over de verandering van de klassieke verzorgingsstaat in een participatiesamenleving. Ook de impact van de technologische revolutie draagt bij aan de onomkeerbare trend naar een vraaggerichte aanpak van de woningmarktopgave.
Dit gaat echter niet vanzelf en kan niet zonder verbinding tussen (vragen van) burgers en diverse institutionele instellingen en (grote) bedrijven. Zeker niet als we kijken naar de totale groei van de woningvraag. Volgens de cijfers van het CBS zijn er het afgelopen kwartaal 29,2 procent meer bestaande woningen verkocht dan een jaar eerder. Tegelijk is de koopgeneigdheid echter 4,9 procent lager dan een jaar eerder. Het tijdperk van de Vinex productiemachine ligt achter ons. Er ontstaat gelukkig meer oog voor de grotere diversiteit in ontwikkellocaties en type woningvraag. Volgens Petra Rutten (directeur Maatschappelijke Ontwikkeling Heijmans) laat de onverwachte extra woningvraag die de groeiende stroom vluchtelingen oproept, zien dat er behoefte is aan een open flexibele blik, meer flexibiliteit op de woningmarkt en eenvoudigere procedures.
Gemeente Rotterdam heeft in het perspectief van de totale woningvraag de eerste schreden op dit pad gezet. De stad brengt mensen en ideeën bij elkaar door presentatie van een stadskaart. Doel is om vanuit een gelijkwaardige positie te spreken over de toekomst van de stad. Eind oktober is deze kaart gepresenteerd op het door AIR georganiseerde Stadsmakers congres. Ook Washburn, voormalig Chief Urban Designer van het New York City Department of City Planning (2007-2014) sprak als guest-critic op dit congres. Hij stelde dat ‘naar aanleiding van de bottom-up verlangens van bewoners om een stad te verbeteren, er top-down kan worden gekeken hoe aan deze wensen voldaan kan worden door een bepaald vraagstuk technisch te begrijpen. Hij benadrukt dat we als stadmakers de verantwoordelijkheid hebben om de kleinste mogelijkheden aan de grootste ontwikkelingen te koppelen’.
Een uitdaging voor veel gemeenten. Voor de woningopgave zou hierbij niet de grondwaarde maar het maatschappelijk doel centraal moeten staan. Welke ontwikkelingen waar? Inzicht in de gewenste diversiteit van het programma is een publiekrechtelijke taak. Tegelijk is het goed aan bedrijven en burgerinitiatieven over te laten hoe het precies uit te werken. Een voorbeeld is de groeiende behoefte aan kleinschalige maatwerk bij vormgeving en inrichting van de woonomgeving en woning. Les uit recente projecten is dat toekomstige bewoners ruimte willen om keuzes te maken, maar wel binnen een kader om de kwaliteit op gebiedsniveau te waarborgen en de complexiteit van het proces beheersbaar te houden. Een gedeeld belang is dat de productie veel sneller kan. Afhankelijk van de beschikbare grond en vergunningsruimte kan de gemeente het tempo van de woningproductie vergroten. Ontwikkelende bouwers bieden woningen met keuze ruimte, flexibiliteit, gunstige uitvoeringsprijs en aantrekkelijk vormgeving. Ook tijdelijk geplaatste woonconcepten doen hun intrede, waarbij compleet ingerichte huizen een plek kunnen krijgen in leegstaande gebieden in de stad.
Maar andere vraagstukken zoals de vraag naar middeldure vrije sector huurwoningen nopen wellicht tot een gebiedsoverstijgende aanpak. Nederland kent een beperkt aantal ontwikkelende beleggers en hier lijkt de komende jaren geen verandering in te komen. De traditionele belegger stapt later het ontwikkelproces in en zoekt naar een bepaalde omvang voor haar investering in vastgoed. Hierbij kan het op stedelijk of soms zelfs regionaal niveau programmeren bijdragen aan het realiseren van gevraagde woningsegmenten. Ook draagt deze aanpak bij aan ‘een level playing field’ waarbij betrokken spelers het spel spelen volgens de regels van dit woningsegment.
Klein en groot denken, alleen zo maken we tempo en gepaste keuzeruimte in de woningmarkt mogelijk.
Zie ook:
Cover: ‘2015.11.12_Groot en klein brengt de woningmarkt in beweging’
Door Agnes Franzen
Strategisch adviseur SKG/TU Delft en medeoprichter/hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu (2010-2017)
