platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Project

Grootschalig, zeker en flexibel

Grootschalig, zeker en flexibel

Bloemendalerpolder, Weesp: herijking van programma, taken en plangrenzen

16 mrt 2012 - Al een aantal jaar werken overheden en marktpartijen in een publiek-private samenwerking aan de planontwikkeling voor de Bloemendalerpolder. Door de gewijzigde marktomstandigheden was het Masterplan Bloemendalerpolder niet meer financieel haalbaar. In een onzekere marktsituatie moeten plannen voor grootschalige gebiedsontwikkeling flexibeler worden opgezet. Om deze flexibiliteit te bereiken zullen overheden marktpartijen meer vrijheid moeten bieden dan voorheen. Anderzijds wensen overheden wel de zekerheid dat de ontwikkeling ook daadwerkelijk binnen de afgesproken randvoorwaarden wordt gerealiseerd en wordt van marktpartijen gevraagd een bepaalde mate van (financiële) commitment te tonen in deze economisch onzekere tijden.

Grootschalig, zeker en flexibel - Afbeelding 1

Praktische lessen:

Heldere verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s bij PPS met oog voor flexibiliteit:
- de risico’s worden gedragen door de partij die daartoe het beste in staat is;
- in de aanloop naar definitieve uitvoeringsafspraken (samenwerkingsovereenkomst) werken publieke en private partijen op basis van gezamenlijk opdrachtgeverschap (50/50);
- publieke partijen formuleren de kwaliteitseisen en kaders; private partijen ontwikkelen en realiseren binnen de gestelde kaders het gebied (inclusief groen-blauw en grijs);
- onderhandelingen en ontwerp lopen parallel aan elkaar;
- partijen rekenen (en tekenen) gelijktijdig en transparant;
- Partijen houden als gevolg van de gekozen constructie, ondanks de crisis, vertrouwen in de samenwerking.

Daarom werd begin 2011 besloten tot een herijking van het masterplan, om het plan en de werkwijze aan te passen aan de huidige economische situatie. In juli 2011 hebben publieke en private partijen een akkoord bereikt over de verdere ontwikkeling van de Bloemendalerpolder. Kern van het akkoord is dat er tussen partijen op een andere wijze wordt samengewerkt, met een gewijzigde verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s. In plaats van een traditionele rolverdeling waarbij de realisatie van het ‘groen-blauw’ en ‘grijs’ door publieke partijen plaatsvindt en de realisatie van de woningen door private partijen, zijn private partijen in de Bloemendalerpolder verantwoordelijk voor een groot deel van de integrale ontwikkeling (dus ook voor de realisatie van het groen-blauw en grijs). Er vindt toetsing plaats door een kwaliteitsteam.

Er zal een private CV/BV-constructie worden opgezet, waarin de zeven private partijen samenwerken. Alle grond wordt verplicht ingebracht. Er worden afspraken gemaakt over de uitgifte van ‘vlekken’, waarbij de ontwikkelaars worden verplicht tot het ontwikkelen van kavels. De omvang van de te ontwikkelen plandelen per ontwikkelaar is naar rato van de ingebrachte grond (‘ruilverkaveling’). Ook de risico’s en eventuele opbrengsten worden naar rato verdeeld. Daarbij is ‘veilig’ gerekend wat betreft de opbrengsten en mogelijke kostenstijgingen. Momenteel wordt studie gedaan naar het gewenste moment van inbrengen van de grond; aan de voorkant (met als nadeel dat deze op de gebiedsexploitatie drukt) of op het moment dat deze nodig is. Het voordeel van het in één hand hebben van de gronden (de ‘badkuip’ van deze gebiedsontwikkeling) is de faseerbaarheid.

De publieke partijen formuleren vooraf de kaderstellende afspraken voor de gebiedsontwikkeling. Het gaat dan bijvoorbeeld om afspraken op hoofdlijnen betreffende ruimtelijke kwaliteitseisen, de fasering van de ontwikkeling en het woningprogramma. De paradox van de flexibele invulling binnen kaders, is dat de hoofdkwaliteiten (bijvoorbeeld de Vechtstreekidentiteit) daarbij precies moeten worden vastgelegd, stelt Mariet Schoenmakers (Directeur AM Concepts). Ook het programma is preciezer geformuleerd. Door echter geen afspraken op detailniveau vast te leggen, ontstaat er voor zowel private als publieke partijen voldoende ruimte en flexibiliteit om in te kunnen spelen op de huidige en toekomstige marktomstandigheden. Jurriën Veldhuizen (Kwartiermaker Bloemendalerpolder vanuit Deloitte Real Estate Advisory): bij de herijking is geen nieuw programma van eisen opgesteld, maar zijn de kwaliteitseisen alleen in essentie (‘op 1 A4’) opnieuw vastgesteld. Het masterplan heeft plaatsgemaakt voor een kader (weergegeven in de essentiekaart) en in plaats van een grex is een financieel akkoord het uitgangspunt. Het kwaliteitskader is realistischer ten opzichte van de uitgangspunten van voor de crisis. Randvoorwaarden, zoals de ligging van kabels en leidingen, worden geaccepteerd. Ook is het geambieerde woningprogramma aangepast ten gevolge van de crisis: er wordt uitgegaan van meer grondgebonden woningen (in plaats van appartementen) en er wordt gerekend met lagere VON-prijzen.

Het akkoord wordt momenteel door partijen verder uitgewerkt in een gezamenlijke overeenkomst die uiteindelijk ook bestuurlijke goedkeuring moet krijgen. De Stuurgroep Bloemendalerpolder, waarin de publieke en private partijen zijn verenigd, streeft ernaar na de zomer de gezamenlijke overeenkomst te sluiten. Hierna kan er gewerkt worden aan een bestemmingsplan en een MER (milieueffectrapportage). Passend bij deze werkwijze is een bestemmingsplan op hoofdlijnen, waarbij met uitwerkingsplannen voor de deelgebieden wordt gewerkt.

Politieke discussie

Mede door de lange looptijd van het project hebben reeds verschillende (politieke) gevoeligheden de revue gepasseerd met soms als gevolg bijstelling van zowel de aanpak als het programma. Zo is bijvoorbeeld besloten dat op sommige locaties (Vechtzone en Bredius) geen woningbouw meer plaatsvindt, het totaal aantal woningen is naar beneden bijgesteld (was: 3.000) en een deel van de woningen in de Bloemendalerpolder dient bereikbaar te zijn voor lagere inkomens. Door dus op een constructieve wijze overleg te voeren met betrokken partijen blijft het mogelijk om in een aantrekkelijk gebied als de Bloemendalerpolder (het gebied ligt nabij de rivier de Vecht, op een steenworp afstand van Amsterdam en grenzend aan het Gooi) wonen en recreëren mogelijk te maken.

Een ander element waarmee het project te maken heeft is de beoogde gemeentelijke herindeling: tot welke gemeente behoort de Bloemendalerpolder in de toekomst? Het wetsvoorstel voor de gemeentelijke herindeling van Weesp, Muiden, Naarden en Bussum is reeds enkele malen door de Tweede Kamer behandeld. Aan de Tweede Kamer is als optie voorgesteld over te gaan tot een grenscorrectie in de Bloemendalerpolder. De grenscorrectie zorgt ervoor dat de gehele Bloemendalerpolder tot de gemeente Weesp behoort, terwijl deze nu nog deels onder de gemeente Muiden valt. Voor de private partijen is de uitkomst van de herindeling echter niet van invloed op de opgave voor het gebied en hun rol daarin.

Voor de volledige gedetailleerde projectomschrijving zie bijlage

Zie ook:

Auteur

Portret - Arienne Mak
Arienne Mak

Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte