Haverleij: de lessen van 25 jaar samenwerking in de stadsrand

Dit jaar wordt de gebiedsontwikkeling van Landgoed Haverleij afgerond. Daarmee komt een 25 jaar durende samenwerking tot een einde. En hoe, want het resultaat mag er zijn. De samenwerkende partijen vroegen TU Delft en Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling een analyse te maken van wat zij in de Bossche stadsrand hebben bereikt. Om terug te kijken, te leren en vooruit te kijken. Welke lessen kunnen we meenemen naar nieuwe opgaven in de stadsrand? En wat is er in de tussentijd veranderd? Het leverde een publicatie op die inzichten over landschap, wonen, ontwerp en gebiedsontwikkeling bij elkaar brengt.

Haverleij ligt in de overgangszone tussen de stad ’s-Hertogenbosch en de Maas en beslaat ongeveer 225 hectare. Het project is opgezet als een parkachtig landschap met compacte wooncomplexen die als ‘kastelen’ in het groen liggen. Het project is ontwikkeld door een publiek-private samenwerking (PPS) van de gemeente, Heijmans en Bouwfonds (nu BPD | Gebiedsontwikkeling). Het stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp is opgesteld door architect/stedenbouwkundige Sjoerd Soeters en landschapsarchitect Paul van Beek. De uiteindelijke ontwikkeling omvat circa 1.100 woningen, 100 hectare parkbos, een 70 hectare grote golfbaan en 80 hectare natuurontwikkeling. De gebiedsontwikkeling is gefaseerd uitgevoerd tussen 2000 en 2025 en biedt tegenwoordig een woonomgeving die bekend staat om haar bijzondere karakter, groene kwaliteit en veilige opzet.

Haverleij was in ontwerpopzicht zijn tijd vooruit. Het project laat bij uitstek zien dat stadsranden dynamische zones tussen stad en land kunnen zijn, met vloeiende overgangen in plaats van alleen maar scherpe grenzen. Afhankelijk van de schaal van de stad kunnen stadsranden zich, zo bezien, uitstrekken van tientallen meters tot meerdere kilometers. Deze overgangszones zijn lang niet altijd eenduidig te typeren omdat hier stedelijke uitbreidingsdrang regelmatig botst met agrarische en bedrijfsmatige functies. Hetzelfde geldt voor het schuren van natuurwaarden met recreatie. Een zorgvuldige afstemming is in stadsranden dan ook van groot belang.

Omdat in Nederland de druk op de ruimte is toegenomen, moeten verstedelijking en woningbouw zich steeds weer opnieuw verhouden tot waterberging, natuurversterking, klimaatadaptatie en energietransitie. Iedere vierkante meter in Nederland heeft een functie en daardoor ontstaan er constant nieuwe opgaven. In Haverleij was dit ook het geval, toen een nieuw gepland bedrijventerrein werd geschrapt en de kans ontstond om in de stadsrand een draagkrachtige groep mensen een uniek woonmilieu te bieden. Een ontwerpende benadering helpt dan enorm bij het ordenen van belangen en het verkennen van oplossingsruimte. Door daarbij het landschap als vertrekpunt te nemen kunnen bestaande structuren, de bodemgesteldheid, waterlopen en cultuurhistorische elementen de dragers voor nieuwe ontwikkelingen vormen.

Van probleemgebied naar oplossingsruimte

In de huidige praktijk worden stadsranden nog vaak als probleemzones gezien, maar Haverleij laat zien dat dat ten onrechte is. Wie een andere blik waagt ziet dat stadsranden juist een belangrijke oplossingsruimte kunnen bieden. Veel Europese steden zetten in op het vergroten van groene structuren en biodiversiteit. Stadsranden spelen daarin een sleutelrol, omdat ze ruimte bieden en verbindingen leggen tussen stedelijke bebouwing en landschappelijke systemen. Zo bieden ze een kans voor een klimaatbestendige, veerkrachtige leefomgeving.

Stadsranden bieden oplossingsruimte voor de hedendaagse kluwen van opgaven als we ze durven zien als een ‘stad-land continuüm’ waarin verschillende mengvormen van wonen, werken, natuur, water en landbouw naast elkaar bestaan. In plaats van strak gescheiden zones ontstaat dan een mozaïek van landschappelijke en stedelijke patronen. Een soort ‘tapijtmetropool’ dus, waarin stad en land naadloos met elkaar verweven zijn en strakke lijnen met interessante mengvormen en overgangen worden gecombineerd. Haverleij is daarvan een sprekend voorbeeld geworden.

Sjoerd Soeters en Paul van Beek zijn het roerend eens: het ‘wonder’ van Haverleij ligt besloten in het landschap. De hoogteverschillen en de verschillen in typen landschap bepalen de kwaliteit van het gebied. Voor Paul van Beek boden kaarten van het gebied uit het begin van de twintigste eeuw, die hij in de archieven van Staatsbosbeheer op het spoor kwam, inspiratie voor zijn landschapsontwerp. Het landschap dat hij 25 jaar geleden aantrof – vooral stroken agrarische grond bij het dorp Engelen – bood namelijk weinig aanknopingspunten, maar de meer historische structuren gaven inspiratie. Steffen Nijhuis, hoogleraar Landschapsarchitectuur aan de TU Delft en medeauteur van het boek Landgoed Haverleij pleit er daarom voor om naar ‘landschapslogica’ te zoeken en die te hanteren om de stadsranden van de toekomst vorm te geven. Nieuwe kwaliteiten kunnen aan het landschap worden toegevoegd door oude, soms totaal vervaagde structuren opnieuw tevoorschijn te brengen en te verbinden.

Elf lessen voor landschapsbewuste stadsrandontwikkeling

De evaluatie van de ontwikkeling van Landgoed Haverleij brengt de lessen van publiek-private samenwerking en gebiedsontwikkeling in verband met die van landschapsontwerp en wonen in de stadsrand. Het boek noemt er elf. Zo blijkt dat het investeren en vasthouden aan een sterk en inspirerend concept waarde oplevert. Het krachtige, heldere en aansprekende concept van Soeters en Van Beek, dat dwars door de kredietcrisis van 2008 en daaropvolgende recessie grotendeels intact is gebleven, blijkt een belangrijke succesfactor in het ontwikkeltraject. Uiteraard moet dat concept wel steeds door mensen worden verdedigd. Het tonen van leiderschap en de inzet van ambassadeurs is dus hard nodig. Goede stadsrandprojecten vragen om mensen die verantwoordelijkheid nemen en koers houden, ook als het even tegenzit. Het is dan zaak om te vertrouwen op de lange adem en dit ook financieel mogelijk te maken.

Door een goedkope financiering van de Bank Nederlandse Gemeenten en een vaste geldstroom uit de exploitatie van het aangelegde golfterrein kon de publiek-private BV de ontwikkelingen lang pauzeren. Daarbij spraken de partners aan tafel elkaar aan: wees betrouwbaar en doe wat er is afgesproken. Dat wilde in Haverleij zeggen dat er werd vasthouden aan de kwaliteit van het concept en dat er financieel pas met elkaar wordt afgerekend als de gehele gebiedsontwikkeling voltooid is. Landschap was dus de drager van dat concept: bodem, water, de ecologische structuren, maar ook cultuurhistorische elementen en sociaal-culturele waarden vormen de basis voor de planvorming.

Verbinden en verbeelden

Tegelijkertijd durfden de partijen ook af te wijken van gebaande paden door de mogelijkheden van ‘landschapsbewuste stadsrandontwikkeling’, dus woningbouw in een uniek kastelenconcept, in aanpak, proces én regels te gieten. Een ontwerpende benadering is daarbij cruciaal, want het verbinden en verbeelden van ideeën kost tijd en overleg terwijl het eindbeeld constant in beweging blijft. Het vraagt om samenwerking tussen gelijkwaardige partners.

Landschapsbewuste stadsrandontwikkeling lijkt alleen kansrijk als overheid, marktpartijen en ontwerpers samenwerken op basis van gelijkwaardigheid. Groen hoeft daarbij niet louter een kostenpost te zijn, maar kan een strategische functie in de gebiedsontwikkeling vervullen. Groen draagt bij aan gezondheid, leefkwaliteit, biodiversiteit, klimaatadaptatie én genereert daardoor (zij het op langere termijn) economische waarde.

De uitvoering van een project als Haverleij duurt lang en vindt gefaseerd plaats: denk in de uitvoering dus groot, maar begin klein en stapsgewijs. Probeer niet alles in één keer te realiseren. Verdeel het project in behapbare plandelen: begin met quick wins die zichtbaar maken waar het project voor staat en naartoe beweegt. Dat wil ook zeggen dat er gedurende de uitvoering mensen het gebied gaan gebruiken en er komen wonen. Ontwikkel daarom mét de plek en haar gebruikers. Betrek bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden vanaf het begin van het proces – niet als formaliteit, maar als verrijking. Zo ontstaat er een wisselwerking tussen partijen, ontstaat er mede-eigenaarschap en kunnen ook keuzes en verantwoordelijkheden in het beheer al tijdens de ontwikkeling worden afgestemd.

Samen uit, samen thuis

In de jaren 2000 tot 2025, van de eerste steen tot de oplevering van Landgoed Haverleij, passeerden nogal wat politieke en conjuncturele ontwikkelingen de revue. Wat vraagt het als je het oorspronkelijke idee dwars door deze dynamiek wilt realiseren? Alle aandeelhouders zijn het erover eens: zonder eigenaarschap en vertrouwen was het niet gelukt. In de PPS Haverleij was de gemeente ‘s-Hertogenbosch veruit de grootste grondeigenaar en deed het risicodragend mee. Door de PPS en de bijbehorende spelregels goed door te spreken, in een overeenkomst vast te leggen en te blijven naleven ontwikkelden de drie partijen gelijkwaardig eigenaarschap over het project. Elke partij had vertrouwen in de ander, iedereen leverde een eigen rol en bijdrage.

Haverleij laat zien dat koppeling van grondexploitatie (GREX) aan vastgoedexploitatie (VEX) financiële stabiliteit kan bieden en kwaliteit borgt. De exploitatie van de golfbaan en de ontwikkeling van enkele kleine projecten tijdens de economische recessie bood de samenwerking de ruimte om te wachten tot de markt voor de bijzondere kasteelwoningen herstelde. Een sterk landschappelijk raamwerk geeft tijdens het hele proces richting aan ontwerpkeuzes. Het ontwerp fungeert daarbij niet alleen als uitkomst, maar als middel om ideeën te verbinden en stakeholders te betrekken. Door het gezamenlijke financiële belang hadden allen evenveel profijt of pijn bij besluiten gedurende de ontwikkeling van Landgoed Haverleij. De afspraak was altijd helder: de uitkering van financiële resultaten gebeurt pas aan het einde, al duurt dat 25 jaar. Ergo: samen uit, samen thuis.

Haverleij was een pioniersproject, en sinds het startschot is gebiedsontwikkeling in Nederland steeds verder onder druk komen te staan, denk aan: strengere regelgeving, versnipperd grondeigendom, schaarse ruimte, hoge bouwkosten, bezwaartrajecten, stapeling van (beleids)ambities en een toegenomen aandacht voor transparantie. De lessen van Landgoed Haverleij zijn daarmee misschien juist vandaag relevanter dan ooit. Ze laten zien dat het mogelijk is om stad en landschap niet als tegenpolen te benaderen, maar in samenhang te ontwikkelen – mits partijen bereid zijn om af te wijken van gebaande paden, te investeren in kwaliteit en samen verantwoordelijkheid te dragen voor het geheel. In een tijd waarin gebiedsontwikkeling onder toenemende druk staat, vraagt stadsrandontwikkeling om nieuwe vormen van denken, ontwerpen en organiseren. Haverleij maakt duidelijk dat het landschap daarbij niet het sluitstuk, maar het fundament kan zijn.