Heeft de binnenstad toekomst?

MCD Kennisnetwerk

Bram Loggers, MCD-student en spreker namens ASR (de eigenaar van het voormalige postkantoor), betreurt ook dat het gebouw voorlopig ongebruikt leeg blijft staan. Dat heeft te maken met de regionale telefooncentrale van KPN die nog in bedrijf is en verplaatst moeten worden naar de kelder. In zijn introductie legt Loggers uit dat ASR vooral actief is in de dertig grootste steden (een aantal voorbeelden daarvan passeren de revue) en daarmee geeft hij meteen aan welke binnensteden wat hem betreft nog toekomst hebben. Toch is hun praktijk ook in die steden veranderd. Is het oude postkantoor indertijd nog aangekocht, nu probeert ASR vooral de schakel tussen partijen te zijn in de positie van ingenieur, zonder zelf eigenaar van grond of gebouwen te worden in het proces van ontwikkeling. Het Utrechtse postkantoor, waar het debat plaatsvindt, ligt aan de rand van het kernwinkelgebied. De wens bestond om het monumentale gebouw ten minste een semi-publieke bestemming te geven. Over een paar jaar moet in het gebouw een hotel zijn gerealiseerd, naast winkels en horeca. Een verbouwing aan de kant van de Oude Gracht moet het gebouw ook aan die zijde meer openen voor het publiek. Kort samengevat ziet ASR hun rol voor de toekomst als initiator van projecten, in met name de grote binnensteden van Nederland, waarbij ook andere partijen in het winkellandschap aldaar initiatieven zullen moeten nemen. De gemeente is slechts een van die andere partijen.

Brigitte Hulscher, de volgende spreker, is plaatsvervangend hoofd Economische Zaken van de gemeente Utrecht. Welvaart, werkgelegenheid en duurzaamheid staan voorop bij de gemeente. Het gaat op dit moment allemaal nog vrij goed - Utrecht scoort hoog op de verschillende beoordelingslijstjes - maar dat is geen reden om genoegzaam achterover te leunen. De stad wil daarom investeren in de binnenstad, maar niet als enige partij. Ook ondernemers en detaillisten zullen mee moeten doen. In de binnenstad zelf is nauwelijks sprake van vergrijzing, Utrecht is een jonge (studenten)stad. Maar in het omliggende gebied is natuurlijk wel sprake van een verouderende bevolking. En hoewel de financiële crisis ook tot bezuinigingen bij de overheid leidt, ging toch extra geld naar Economische Zaken (een miljoen euro) om iets aan de leegstand in de binnenstad te doen. De groep binnenstadsbezoeker in de leeftijd 50-plus heeft nog wel geld te besteden, maar verwacht dan wel comfort in het winkelgebied. Wat kan de stad doen? Gedacht wordt aan het aanbieden van wifi; de historische binnenstad wordt daarmee modern gemaakt voor de urban nomads die altijd online zijn. Utrecht wil een gastvrije stad zijn, door te ontstressen en te ontzorgen. De aanpak van de binnenstad gebeurt in dialoog met de mensen in de stad, eindbeelden dienen daarbij als gespreksstof met anderen. Door verschillende potjes samen te voegen, is meer geld beschikbaar om de binnenstad een kwaliteitsimpuls te geven. ‘’Zet morgen stappen, blijf niet hangen in plannen’’, aldus Hulscher. ‘’Alleen samen kom je tot authentieke meerwaarde.’’ Een kritische kanttekening is er ook, want het ontbreekt de stad niet aan ambitie maar het was misschien beter geweest gerichter speerpunten te kiezen, in plaats van een veelheid aan programma’s en kaders op te stellen.

Tot slot geeft Frank Quix (Q&A en docent Anton Dreesmann leerstoel UvA) ons zijn visie op retail en waarschuwt dat deze iets minder rooskleurig zal zijn dan bij de vorige sprekers. Want ook al geeft de omzetontwikkeling voor de detailhandel cijfers weer die best redelijk zijn, de werkelijke veranderingen en gevolgen van de crisis worden verdoezeld door gemiddelde cijfers. Maar liefst 45% wordt bepaald door de food-sector. En daar is de groei het afgelopen decennium 32% geweest, terwijl dat bij non-food maar 1% is. Maar daar staat wel een inflatie van 27% tegenover. De bevolkingsontwikkeling laat nauwelijks groei zien. Die van 1-persoonshuishoudens nog wel, met name de groep hoogopgeleide, jonge vrouwen. Dat heeft een enorm positief effect voor de detailhandel, zeker voor de food-sector. De enige sector die iets merkt van consumenten die hun hand op de knip houden is kleding, want daar wordt over het algemeen als eerste op bezuinigd. Daarnaast heeft tegenwoordig 96% van de mensen toegang tot internet en dat heeft grote gevolgen voor het winkellandschap. ‘’Online is here to stay, op dit moment worden ongeveer 5% van alle aankopen via internet gedaan. Maar ook hier zijn de verschillen in cijfers weer heel groot als je nader gaat kijken. Boeken en - op dit moment, rond de feestdagen – speelgoed gaan in verhouding gigantisch hard.’’, volgens Quix.

Als we kijken naar de ontwikkeling tussen 2000 – 2010 van het aantal vierkante meters winkeloppervlak, dan zien we een toename van 36%. Waarom zoveel groei? En voor wie? Want het oppervlak in de food-sector is in dezelfde periode zelfs met 4% afgenomen. Veel van die groei stond al in de planning voor het uitbreken van de crisis. Tegelijkertijd is de winkelproductiviteit (opbrengst per vierkante meter) met 25% gedaald. In de food-sector heeft men ingegrepen door het uit de markt halen van winkels, veelal door fusies. Hierdoor zijn de prijzen gestegen (er zijn immers minder concurrenten om de prijzen te drukken), ook al is de publieke opinie dat supermarkten juist goedkoper zijn geworden. Supermarkten doen dat dus heel slim. Veel slimmer dan de meeste mensen (inclusief de mededingingsautoriteiten) in de gaten hebben. Op dit moment, 2012, zijn we al 31% vloerproductiviteit kwijt sinds 2000. In die periode liepen de huren gelijk aan de inflatie omhoog en zijn de kosten voor inkoop gestegen waardoor de marges kleiner zijn geworden. Er is meer winkeloppervlak gebouwd en daarvoor zijn meer mensen nodig, ook in verhouding. En dat terwijl ook de personeelskosten alleen maar gestegen zijn en dat maakt het probleem alleen maar groter. De conclusie van Quix is dan ook dat er teveel winkels zijn gerealiseerd. Zo’n 30% teveel ten opzichte van 2000. Verandering is dus nodig, want in 2020 zal naar verwachting 30.000 tot 40.000 m2 overschot aan winkelruimte zijn. De leegstand wordt alleen maar erger. Waarom gaan veel van die winkeliers er dan toch mee door? Vaak omdat ze geen alternatief hebben, de zaak is het enige wat ze hebben.

Hoe tot minder winkels te komen? Daarvoor is ruilverkaveling in retail nodig, volgens Quix. Dit principe heeft er in het verleden voor gezorgd dat Nederland op dit moment de meest productieve akkerbouwer is van de wereld. Nu moeten we het winkellandschap gaan hervormen met een vergelijkbare aanpak. Dat betekent dat veel winkelruimte een andere functie moeten gaan krijgen en daar zijn gemeenten bij nodig om die bestemmingen aan te passen, die moeten de regie pakken. Het gaat nadrukkelijk niet over schaalvergroting (zoals indertijd in de landbouw), maar om de juiste functie op de juiste plek te krijgen. De gaten die in het winkellandschap vallen, al die lege etalages die ontstaan, zijn ook voor die gemeenten ongewenst. Zij zijn namelijk ook verantwoordelijk voor de veiligheid op straat en mensen willen prettig winkelen en zich geborgen voelen als ze door de winkelstraten slenteren. Leegstand kan leiden tot een gevoel van onbehagen. Wat moet de succesvolle binnenstad van de toekomst bieden? We moeten werken aan compactere centra met meer diversiteit. Tegelijkertijd zullen we zien dat grote merken meer (zichtbaar) aanwezig zullen zijn in onze winkelstraten. Een sterk merk garandeert omzet, via de winkel of via internet. De grote ketens gaan het uiteindelijk winnen van de kleinere zelfstandigen. Alleen al door het inkoopvoordeel van grote partijen, zullen de kleine zelfstandigen de concurrentie op termijn niet langer aankunnen.

Hoewel het algemene beeld somber is, zijn de vooruitzichten voor de ongeveer dertig grootste steden tamelijk gunstig. Met name in de Randstad en de zogenaamde A2-zone zullen de komende jaren nog altijd meer vierkante meters nodig zijn, afgestemd op consumenten die zowel via de winkel als via internet hun aankopen doen. Leegstand is een groeiend probleem voor zowel kantoren als winkels, met dit verschil dat kantoren vaak zijn ondergebracht in gestapelde gebouwen langs de rand van de stad en veel winkels juist in het centrum liggen en bovendien goed afgestemd zijn op het maaiveld. Dat biedt meer kansen voor ander gebruik van winkelruimte en dus voor het concept van winkelruilverkaveling.