2013.04.11_Ontslakken_180

Heerlijk die crisis!

27 september 2013

4 minuten

Verslag Verslag van het interactieve en goede gesprek met Jos Feijtel, secretaris van het actieteam Ontslakken.

De volgende bijeenkomst is op donderdag 21 november 2013 van 10 tot 13 uur, bij Regardz La Vie in Utrecht (Lange Viestraat 351, boven Bijenkorf).

Verslag 12 september 2013

Het thema van vandaag is ontslakken. De secretaris van het actieteam brengt veel ervaring mee; wethouder Heerhugowaard, burgemeester Medemblik, vice-voorzitter van de Raad voor gemeentefinanciën, plaatsvervangend secretaris-generaal Openbaar Bestuur ministerie BZK, directeur woningbouwcorporatie Schiedam en tot slot directeur projectontwikkelaar in Alkmaar. En na een korte pauze zelfstandig adviseur en daarin onder andere secretaris van het actieteam Ontslakken. Jos Feijtel spreekt zowel de taal van het bestuur als de ontwikkelaar.

Woningbouwaanjager

Voor een grote gemeente werd hij ingehuurd als ‘woningbouwaanjager’ en hij kwam met een aanbeveling met de veelzeggende titel “Huizen of heilige huisjes”. Op de website van de gemeente inventariseerde Jos veertig verschillende plannen en beleidsstukken waar de ontwikkelaar rekening mee te houden heeft. “Wist u dat gemeentesecretaris?” “Ja Jos, schei maar uit. We hebben dat ook door een bureau laten inventariseren; het zijn er zeventig”.

Het bestuur is dan geneigd om de ‘schuld’ bij de ambtenaren te leggen. “Maar jullie hebben het zelf vastgesteld!” Ook de Raadscommissie schiet in de ontkenning. “Wij niet!” Ja, jullie ook. “Ook ik was als bestuurder van hetzelfde slag”, geeft Jos toe.

Al deze stukken staan vol ambities. Geïnitieerd door ambtenaren of bestuurders; vaak ‘langskomers’. Goedbedoeld integraal, maar toch meestal tegenstrijdig en nu zitten deze nota’s ons stevig in de weg. Ze vormen nu een optelsom van eisen die in de huidige praktijk na de financiële crisis niet haalbaar zijn. Trouwens, het zijn eigenlijk geen eisen, zoals de beleidsambtenaar zegt, het zijn ‘slechts’ wensen. Deze nota’s geven niet meer aan wat NU belangrijk is, namelijk bouwen.

We moeten het nu echt helemaal anders doen. De beeldkwaliteitsnotitie bijvoorbeeld moet worden afgeschaft. Ga maar voor het raam staan. Kijk naar buiten. Zou er zonder die notitie echt zo lelijk worden gebouwd? Af en toe zal dat vast gebeuren, maar is dat dan veel meer dan nu?

“Je hebt elkaar zo verdomde hard nodig.”

De oplossing zit niet alleen bij de gemeente. Gemeente en ontwikkelaars hebben elkaar nodig. Nu nog meer dan vroeger. We moeten af van de stereotypes van ‘regelneukers’ en ‘zakkenvullers’. En ja, de snelle ‘hit and run’ jongens wijs je onmiddellijk de deur. Wil de ontwikkelaar een lagere grondprijs, want anders kan ik het niet bouwen? OK, maar dan wel ook jouw boeken open. Als de ontwikkelaar wel de kleine winstgevende projectjes wil en niet de grote wat meer risicovolle, dan stuur je die weg.

"Neem wat meer risico nu het kan!"

Heerlijk die crisis!

Ook van ontwikkelaars mag je immers verlangen dat deze zich wat meer verplaatst in de positie van de gemeente. Kies die partij die bereid is mee te denken op de lange termijn. Wees open over de nieuwe realiteit. Er moet wel iemand in de gemeente zijn die het wel snapt. Die wel de taal van de ontwikkelaar spreekt en zo’n ontwikkelaar gezaghebbend weerwoord kan bieden.

De vraag verandert per drie maanden. De ‘time to market’ moet korter. De beetje vraag die er is moet je koesteren. Doe het! Noem het een pilot en je kunt alles los laten. Laat dat hotel bouwen en wijk af van de parkeernorm. Ook bij de nieuwbouw in het arbeidersstraatje. Luister niet naar je stedenbouwkundige die beweert dat er in de binnenstad alleen appartementen zonder buitenruimte mogen;_ “Want er staan alleen bierkratten en fietsen op.”_ Dat kan niet want die verkoop je niet. En terecht toch?

"Het past niet in de grondexploitatie’

Dus doen we maar niks? Is de berekening niet ook maar een slag in de lucht? In een grex denken we vast te kunnen leggen welke kavels we wanneer kunnen verkopen. Maar dat is allemaal onzeker geworden. Kijk daar eens anders tegenaan. Denk meer als ondernemer. Neem risico. Ook niks doen is een risico. Zorg dat je als ambtelijke afdeling gezaghebbend en met inhoudelijke kennis ‘ja’ of ‘nee’ kunt zeggen.

TIP uit de zaal: Bij verkoop van terrein van gesloopte school is een A3 gemaakt; een spelregelkaart met al eisen en regels die vanuit de verschillende beleidsstukken voor deze locatie gelden. Prima voorbeeld van het makkelijker maken. Maar liever ook nog bezien welke van die eisen je op dit moment weg zou kunnen laten.

De volgende bijeenkomst is op donderdag 21 november 2013. Tot dan!


Cover: ‘2013.04.11_Ontslakken_180’



Meest recent

Philips stadium, Eindhoven door uslatar (bron: Shutterstock)

Geen tweede Philipsdorp, maar de baas wordt soms toch weer huisbaas

Door het woningtekort wordt het bieden van geschikte woonruimte een steeds belangrijker instrument in de zoektocht naar nieuwe werknemers. Opvallend is dat het niet alleen de grote bedrijven zijn die zich als huisbaas opwerpen.

Analyse

29 mei 2024

Het standbeeld van Justitie symbool door r.classen (bron: Shutterstock)

Het Didam-II-arrest komt eraan. Dit zijn de mogelijke gevolgen voor gebiedsontwikkeling

Na een belangrijk advies aan de Hoge Raad verwacht advocaat Manfred Fokkema dat het Didam-arrest wordt aangescherpt. “Dit zou tot gevolg hebben dat de invloed van het Didam-arrest op de praktijk van gebiedsontwikkeling kleiner wordt.”

Uitgelicht
Analyse

29 mei 2024

Puzzelstukjes van gekleurde blokken door Jo Panuwat D (bron: Shutterstock)

Puzzelen met de bottom-up aanpak in de energietransitie

De RES-aanpak gaat van papier naar praktijk. Onderzoekers Martijn van der Steen en Robin Hill laten zien hoe de regionale en bottom-up georiënteerde aanpak van de RES in praktijk gebracht kan worden.

Opinie

28 mei 2024