Casus De voorzitter van het Herbestemmingsteam Duco Stadig vertelt hoe het H-team herbestemming in Nederland stimuleert. De aanpassing van de wet- en regelgeving is hierbij cruciaal. Binnenkort vindt een versoepeling van tijdelijk gebruik plaats: waar dit eerder voor maximaal vijf jaar gold, wordt dit tien jaar of zelfs langer mogelijk. Vijf jaar is een te korte tijd voor het afschrijving van de investeringen in het tijdelijk gebruik, bij een periode van tien jaar gaat dat net. Tijdelijk gebruik is een motor om de levendigheid in een gebied te bevorderen. Een tweede stimulerende maatregel waar het H-team zich voor inzet, is dat het verlaagde btw-tarief van 6% (ipv 21%) ook voor renovatie geldt. Dit zou een boost geven aan herbestemming en een stimulans zijn voor de werkgelegenheid in de bouw. Voorwaarde voor dit hefboom-effect is wel dat ondernemers de zekerheid krijgen dat dit voor een periode van vijf jaar geldt, aldus Stadig.
AM en Buck Consultants
Verder zet het H-team in op educatie aan de nieuwe generatie. Zoals door het organiseren van een zomerschool over dit thema voor toekomstige vastgoedprofessionals en via de ‘week van het lege gebouw’, een multidisciplinair initiatief. De urgentie is groot. Stadig: ‘Het leegstandsprobleem wordt steeds evidenter en je ziet momenteel dan ook een variëteit aan projecten van de grond komen.’ Daaronder zijn de succesvolle herbestemmingcases De Studio in Amsterdam (van kantoor naar starters- en studentenhuisvesting), Novio Tech Campus in Nijmegen (van bedrijfsruimte naar kenniscampus) en het Ramada Apollo Amsterdam Centre Hotel (van kantoor naar hotel).
Nieuwe dynamiek
In het voormalige GAK-gebouw langs de A10 heeft AM in samenwerking met woningcorporatie Stadgenoot starters- en studentenhuisvesting gerealiseerd: De Studio. In de eerste fase verkocht AM 170 studio’s in een jaar tijd, Stadgenoot verhuurde er 150. De woningen van 28 à 40 m2 voorzien in een behoefte. Ronald Huikeshoven (directeur AM Noordwest) vertelt dat een verlaging van de koopprijs is gerealiseerd (90.000 in plaats van 110.000) via jaarlijkse erfpacht. Dit maakt de woningen aantrekkelijker voor starters. René Buck (directeur Buck Consultants International) licht de transformatie toe van overtollig geworden bedrijfsruimte van NXP Semiconductors in Nijmegen in een innovatie-campus, waar in korte tijd al 80% van het incubatorgebouw (gebouw M) is verhuurd. Er ontstaat een nieuwe dynamiek door de synergie van kennisinstituten en bedrijven; publiek en privaat worden bij elkaar gebracht. Het project gaat daarmee verder dan de klassieke universiteitscampus. Het vastgoed is niet meer leidend: ‘van property naar propositie’. De voorzieningen van de kennisinstellingen fungeren als incubator voor startende bedrijven.
De belangrijkste voorwaarde voor een succesvolle transformatie zijn volgens de sprekers de geschiktheid van het gebouw (bijvoorbeeld wat betreft maatvoering en kwaliteit van het casco) en een goede locatie. Bas Tolmeijer (medeoprichter Apollo Hotels & Resorts) vertelt dat hij alleen hotels op centrum- en zichtlocaties van grote steden transformeert; zie de transformatie van het voormalige Getronics-gebouw aan de Ring van Amsterdam tot luxe hotel. Voorwaarde voor de transformatie van een leegstaand gebouw is dat eerst door de eigenaar wordt afgeboekt. Dat gaat gepaard met pijn, maar dan ontstaat een nieuwe werkelijkheid waarin veel kan. Tolmeijer: ‘De eigenaar moet verder kijken dan de afwaardering, want het gebouw krijgt weer marktperspectief. Na transformatie heb je er weer dertig jaar plezier van.’
Belemmering
Tolmeijer ziet een groeimarkt in de transformatie van kantoren naar hotels. Het slechte deel van de leegstaande voorraad moet echter uit de markt worden gehaald. Een andere succesfactor is dat de gemeente meedenkt, Huikeshoven ervoer dat met de gemeente Amsterdam bij De Studio. Gemeenten kunnen veel mogelijk maken door belemmerende parkeer- en welstandregels aan te pakken.
Cover: ‘Leegstaand kantoorpand’ door RcriStudio (bron: Shutterstock)
Door Arienne Mak
Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
