Artist impression Kadewoningen Goese Diep door AM Zeeland (bron: AM Zeeland)

Het is luctor et emergo voor Goese Schans

4 mei 2023

8 minuten

Casus Het ging goed met Goes. Reden voor het stadsbestuur om rond de eeuwwisseling een plan te maken voor 2.000 nieuwe woningen. Gebiedsontwikkeling Goese Schans kreeg vorm op de tekentafel maar dreigde in crisistijd kopje onder te gaan. De doorstart in fors afgeslankte vorm is gemaakt, maar hoe krijgt het project de komende tijd verder invulling? Jan-Kees Verschuure kijkt terug en vooruit met de betrokkenen.

Als de bevolking blijft groeien en het economische perspectief rooskleurig is, is dit rond de eeuwwisseling de aanleiding voor de gemeente Goes om in te zetten op een grootschalig uitbreidingsplan. In 2001 wordt het plan opgevat een langgerekt industrieterrein rond het Havenkanaal (aan de noordzijde van het centrum) te herontwikkelen. Het gaat om een voor de stad ambitieuze en complexe opgave van ruim 2.000 woningen, grotendeels te realiseren door middel van transformatie van bedrijventerreinen rond twee insteekhavens.

Goese Schans, zoals de werknaam luidt, moet een ‘waterstad’ worden die aansluit op Goese Meer, een jarentachtigwijk met duurdere woningen rond een kunstmatig aangelegde waterplas. Door de transformatie van het havengebied zou Goese Meer ook beter verbonden worden met de bestaande stad.

Grote ambities

In 2008, het jaar waarin de beurzen wereldwijd krach deden, werd een samenwerkingsovereenkomst getekend tussen ontwikkelaars Heijmans, Van Garderen Dekker, woningcorporatie RWS (nu Beveland Wonen) en de gemeente Goes. De uitgangspunten voor de verdere aanpak: uitplaatsing van alle bedrijven en de ontwikkeling meer dan 2.000 woningen. Dit moest worden gerealiseerd door het aantrekken van kopers van buiten Zeeland (in aanvulling op de lokale vraag) en de bouw van een ‘Hollands waterstadje’. “De ambities op het gebied van stedenbouw en architectuur waren hoog in die tijd”, zegt Laurens Groutars. Hij was als stedenbouwkundige van de gemeente betrokken bij de planontwikkeling. Dat de lat hoog werd gelegd, blijkt uit het aantrekken van bureau West 8 dat het masterplan maakt en als supervisor wordt aangesteld voor de architectuur in de deelplannen.

Luchtfoto bouwrijp maken 2008 door Gemeente Goes (bron: Gemeente Goes)

‘Luchtfoto bouwrijp maken 2008’ door Gemeente Goes (bron: Gemeente Goes)


Goese Schans blijkt geen simpel uit te voeren plan. Van meet af aan is duidelijk dat uitplaatsing van de havenbedrijvigheid (waaronder een betoncentrale) een forse uitdaging vormt. Dat is helemaal het geval als de genoemde beurskrach inmiddels een serieuze crisis op de Nederlandse woningmarkt heeft veroorzaakt. Het is dus nog maar de vraag of de hele operatie uiteindelijk op voldoende kopers kan rekenen.

Hoewel de eerste 37 woningen in het deelplan Goese Diep al in 2010 worden opgeleverd, wordt in datzelfde jaar het nieuwe bestemmingsplan vernietigd. Oorzaak: de zo gewenste uitplaatsing van betoncentrale Haringman wordt afgeblazen. In dit geval speelt de crisis geen rol; het lukt simpelweg niet om een nieuwe locatie in de gemeente Reimerswaal rond te krijgen.

De nieuwe situatie zorgde voor een patstelling tussen de stakeholders die een samenwerkingsovereenkomst hadden gesloten
Laurens Groutars, stedenbouwkundige

Voor de samenwerking tussen de partijen die een paar jaar eerder nog met frisse moed aan de ontwikkeling van Goese Diep zijn begonnen, is de combinatie van crisis en de blijvende aanwezigheid van de betoncentrale een enorme domper. “De nieuwe situatie zorgde voor een patstelling tussen de stakeholders die een samenwerkingsovereenkomst hadden gesloten – een publiek private samenwerking met een gemeenschappelijke grondbank”, vervolgt Groutars. Juridisch getouwtrek over aanpassing van de plannen (en de financiële gevolgen daarvan) leidt uiteindelijk via mediation tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst in 2015. De realiteit is inmiddels tot alle partijen doorgedrongen: zij moeten hun verlies wel nemen. De ambitie voor Goese Schans wordt stevig afgeschaald. In plaats van 2.000 woningen, wordt nog slechts een kwart daarvan passend geacht voor de Goese markt op dat moment.

Plangebied opgeknipt

Niet alle partijen gaan mee in de doorstart. De nieuwe overeenkomst doet ontwikkelaar Van Garderen Dekker besluiten Goese Schans achter zich te laten. De andere stakeholders zijn genoodzaakt hun verlies te nemen. Uitplaatsing van bedrijven is niet langer onderdeel van de overeenkomst en het plangebied wordt opgeknipt. Zo worden de deelplannen Goese Diep (noordoostzijde plangebied) en Westerschans (uiterste zuidwestzijde) verder uitgewerkt en in bestemmingsprocedure gebracht. De herstart van de woningbouw vindt plaats in 2017 en wordt naar verwachting in 2025 afgerond.

Goese Diep is een laagbouwwijk zonder voorzieningen, met rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, appartementen en kadewoningen. Op de grond van de gemeente Goes in het noordelijke deel zijn 148 woningen gerealiseerd door AM Zeeland, waaronder 75 appartementen en 53 kavels voor eengezinswoningen. Heijmans ontwikkelde in Goese Diep Zuid 232 woningen, waaronder 45 appartementen.

Kloek blok

Het door Beveland Wonen ontwikkelde Westerschans 1A (70 sociale huurwoningen en 13 kadewoningen) en Westerschans 1B (29 appartementen en winkels) is door middel van een fietstunnel onder de ringweg van Goes verbonden met de historische binnenstad. Het wordt gekenmerkt door een kloek appartementenblok met een supermarkt en enkele kleine ondernemers. Westerschans, ontworpen door Zoetmulder en Jeanne Dekkers Architectuur, is al sinds 2020 gereed en betrokken. Fase 2 is in uitvoering en bevat reguliere appartementen, hotelappartementen, horeca en detailhandel. Deze laatste is naar verwachting watersport-gerelateerd zijn; fase 3 is in ontwikkeling.

Goese Diep sluit aan op de in de jaren 80 gerealiseerde waterwijk Goese Meer. door AM Zeeland (bron: AM Zeeland)

‘Goese Diep sluit aan op de in de jaren 80 gerealiseerde waterwijk Goese Meer.’ door AM Zeeland (bron: AM Zeeland)


Als Groutars terugkijkt op de doorstart is voor hem duidelijk dat dit de beste optie op dat moment was om het project van de grond te krijgen: “Gemeente Goes, Heijmans en woningcorporatie RWS, hebben in de nieuwe samenwerkingsovereenkomst fors moeten afboeken. Het feit dat de overgebleven partijen hun eigen deelontwikkelingen hebben doorgezet, heeft ervoor gezorgd dat Goese Schans er toch is gekomen.” De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft de afspraken tussen de partijen financieel mogelijk gemaakt. Niet langer op basis van een publiek-private grondexploitatiemaatschappij (GEM), maar op basis van twee nieuwe BV’s: een voor de ontwikkeling van de deelgebieden met een gezamenlijke grondbank en een voor de verkoop van overtollige eigendommen aan derden. “De BNG financierde de doorstart van beide BV’s en de deelplannen werden gerealiseerd zonder supervisor, met minder strikte beeldkwaliteitseisen.” Deze manier van ontwikkelen past beter bij de schaal van een gemeente als Goes, aldus Groutars.

Industriezone niet ideaal

En hoe nu verder? De gemeente werkt stapsgewijs aan plannen voor de verdere invulling van het projectgebied. Wethouder Joan Veldhuizen (GroenLinks): “Wij hebben als gemeente een opgave van 2.750 woningen in de Woondeal die recentelijk met het Ministerie van BZK is gesloten. Daarvoor moeten nog nieuwe locaties worden gevonden.” En zo valt het oog van de gemeente opnieuw op het gebied waar nu nog bedrijven zijn gevestigd. “Het is niet ideaal dat er nog steeds een industriezone tussen het centrum en de omringende woonwijken ligt. Wij gaan nu in gesprek met bedrijven en bewoners over verdere stappen. Om te beginnen gaan wij de dialoog aan over uitplaatsing van de milieustraat bij Westerschans en over de vraag waar de nieuwe voorziening moet komen.”

Voortzetting Goese Diep

Toch wedt de gemeente niet alleen op het bedrijventerrein als mogelijke locatie om meer woningen te bouwen. Een andere kandidaat is een gebied aan de zuidzijde van Goese Diep, een grotendeels braakliggend terrein waarop de gemeente een koopoptie heeft. Daar is ruimte voor circa 200 woningen. Toch vraagt deze locatie volgens Groutars nog het nodige onderzoek: “Hier ligt een saneringsopgave die nog nader moet worden vastgesteld.” Een andere potentiële kandidaat is de zuidoostzijde van het plangebied, tegen het centrum aan. Hier kan mogelijk een bouwmarkt op termijn mogelijk worden uitgeplaatst. Een landtong aan het water met kleine bedrijfjes in de milieucategorieën 1 en 2: het zou een mix van bedrijvigheid en bedrijfswoningen moeten worden. “Die gebieden hebben zeker veel potentie voor woningbouw en voor het creëren van ruimte voor bedrijvigheid”, zegt Groutars.

Kortom, er leven veel vragen en er zijn meerdere mogelijkheden om Goese Schans een volgende fase in te brengen. Om dit zorgvuldig te doen, werkt de gemeente op dit moment via een participatietraject aan een nieuwe gebiedsvisie voor het gebied. Daarin is ook aandacht voor omliggende zones als sportpark Schenge en sportcomplex Omnium. Veldhuizen: “Naar verwachting moet er dit najaar een stedenbouwkundig plan bij de raad liggen.”

De inschatting is dat de voorgestelde uitbreidingen met voldoende afstand tot de betoncentrale kunnen worden gerealiseerd

Goes maakt stappen op basis van wat mogelijk is, daarbij niet langer uitgaand van maximaal opgepompte ambities voor Goese Schans. Niels Colet van AM Zeeland, de nog actieve vastgoedontwikkelaar in Goese Diep Noord: “Voor de toekomst zien wij zeker kansen. Wij zijn door de gemeente Goes uitgenodigd deel te nemen aan een informatiemarkt ‘Ideaalbeeld Goese Schans’. Ook in de toekomst worden woningen toegevoegd en wij spelen hierin uiteraard graag een rol. Wij hebben zeer goed contact en periodiek overleg om de voortgang van onze projecten te bespreken en de aansluiting van onze ontwikkelingen te waarborgen.”

In ieder geval gaat de gemeente de doorgaande autoverbindingen aan weerszijden van het plangebied nog voorzien van vrijliggende fietspaden. Gezien de aanwezigheid van het drukbezochte sportpark Schenge zou een langzaamverkeerbrug naar Goese Diep een optie zijn in de verdere planvorming.

Ruimtelijk perspectief

Het is duidelijk dat de eindsituatie in termen van aantallen woningen is nog niet in te schatten, het ruimtelijk perspectief van het plangebied is dat wél. De kernzone tussen de twee insteekhavens wordt ontwikkeld als woongebied. De driehoek aan de zuidoostzijde, met onder meer de betoncentrale Haringman, blijft ongemoeid. De inschatting is dat de voorgestelde uitbreidingen met voldoende afstand tot de betoncentrale kunnen worden gerealiseerd. Groutars: “De milieucontouren staan verdere ontwikkeling van Goese Schans niet in de weg.”

De genoemde Verkoop BV uit de samenwerkingsovereenkomst van 2015 blijft actief tot de resterende gronden zijn verkocht aan derden. Programmatische uitgangspunten van noord naar zuid voor de gebiedsvisie zijn: wonen, werken en voorzieningen. De knoop aan de ringweg (aan de zuidzijde van het plan) moet een mobiliteitshub worden, met eromheen een ‘Onderwijs-Sportcampus’ bestaande uit de sportcomplexen Schenge en Omnium en opleidingsinstituut CIOS (mbo). Het tekent het nieuwe elan van het streekcentrum van Midden-Zeeland: “Goes is een stad die aantrekkelijk is voor jonge mensen; wij willen dat op duurzame wijze, in participatie met bewoners en bedrijven, verder uitbouwen”, zo besluit wethouder Veldhuizen.

Projectdetails

Projectnaam: Goese Schans

Gemeente: Goes

Essentie van de opgave: mixen van werken en wonen

Type gebiedsontwikkeling: transformatie havenzone

Omvang en programma: circa 500 woningen

Startmoment: 2008

Betrokken partijen (risicodragende partijen samenwerkingsovereenkomst): gemeente Goes, Heijmans, Beveland Wonen

Samenwerkingsvorm: BV’s voor de ontwikkeling van deelgebieden met een gezamenlijke grondbank

Toen alles nog koek en ei leek voor ‘Waterstad Goese Schans’. “Een wijk met allure.”


Cover: ‘Artist impression Kadewoningen Goese Diep’ door AM Zeeland (bron: AM Zeeland)


Jan-Kees Verschuure door Jan-Kees Verschuure (bron: Linkedin)

Door Jan-Kees Verschuure

Jan-Kees Verschuure is freelance journalist.


Meest recent

Oude Citroën auto (deux chevaux) in het Hamerkwartier Amsterdam. door Petra Boegheim (bron: shutterstock)

Het Hamerkwartier in Amsterdam gaat los, als de markt tenminste mee wil doen

Het Hamerkwartier is het volgende grote gebied dat in Amsterdam-Noord aan bod komt voor een stevige gebiedstransformatie. De gemeente haalde Kristiaan Borret uit Brussel om de planontwikkeling mede vorm te geven. Een interview over plan en proces.

Casus

26 februari 2024

Panorama van Den Haag door Sebastian Grote (bron: Shutterstock)

Doorstroming senioren op de woningmarkt realiseren is vermoedens concretiseren

De matige doorstroming van senioren wordt als een van dé problemen op de woningmarkt gezien, maar dé oplossing ontbreekt. In Den Haag wordt door het concretiseren van bestaande vermoedens geprobeerd de beweging op gang te brengen.

Uitgelicht
Onderzoek

26 februari 2024

Dommelse Watermolen door BotMultichill (bron: Wikimedia Commons)

Water, bodem én historie sturend

Historische Geo-informatie Systemen (HGIS) kunnen worden gebruikt als hulpmiddel bij ontwerpopgaven die worden gestuurd door water en bodem. Toevoeging van de historische laag zorgt voor bewustwording en zelfs draagvlak.

Onderzoek

23 februari 2024