Het nieuwe woningtekort: de visies van Peter Boelhouwer en Esther Geuting

De woningmarkt lijkt in een versnelling te komen …

Esther: “Ja, zeker. Wat we eigenlijk al jaren roepen is dat de woningmarkt steeds tweekoppiger wordt en dat zie je ook in deze versnelling heel sterk terug. In de meer aantrekkelijke steden is het heel snel gegaan en is de vraag enorm toegenomen. In de tijd van zeg maar een klein jaar.”

Peter:

” Nou, de woningmarkt is niet zozeer aan het versnellen, als wel aan het herstellen. Hij komt van een heel laag dieptepunt. Je moet je voorstellen, de transacties, de verkopen die waren op een gegeven moment gehalveerd en nu zitten we weer op bijna 90% van het oude hoge niveau, dus dat is echt aan het bijtrekken. Maar er staan nog wel heel veel woningen te koop.

En als je de prijzen bekijkt; die zijn gestegen met zo’n 4 a 5% ten opzichte van het dieptepunt. Dan zit je nog steeds op 18% prijsdaling, dus nog lang niet op het niveau van voor 2008. En dan praten we hier nog over nominale prijzen, eigenlijk moet je die corrigeren voor de inflatie. Nu vergelijk je eigenlijk een prijs met een prijs van een paar jaar geleden. Toen was de euro meer waard en dan is het verschil nog altijd groter. Dus ja, er is herstel, maar het is nog niet zo dat we in de situatie van voor 2008 zijn terechtgekomen.”

Maakt het veel verschil over welk gebied je het hebt?

Esther: “Zeker. Waar het goed gaat, gaat het nu ook echt als een razende weer goed, en dat is niet alleen in de noordvleugel van de Randstad. Dat gebeurt bijvoorbeeld ook in steden als Arnhem en Nijmegen. Op de beste plekjes wordt weer flink boven de prijzen geboden. Het neemt bijna een beetje voor-crisisachtige vormen aan.

Buiten de Randstad, in provinciesteden zoals Enschede, Almelo, eigenlijk overal buiten dat zogenoemde gescheurde rompertje, zie je dat het toch ook nog wel vrij moeizaam gaat.
Voorheen ging het in die gebieden ook wel stroef, maar toen hadden ze toch nog een vrij sterke lokale markt die werd gestimuleerd door lokale en regionale bevolkingsgroei. Maar die groei kantelt. Niet alleen daar, maar ook in grote delen van de rest van Nederland en daardoor zie je in grote delen van het land een afname van de huishoudensgroei.”

Peter:

“ Natuurlijk. In bepaalde kerngebieden of overdrukgebieden zoals de binnensteden van Amsterdam, maar ook die van Utrecht, Haarlem, Groningen en Eindhoven trekken de prijzen als eerste aan. Vervolgens treedt dan het zogenoemde rimpeleffect op en waaiert de prijsstijging over de regio uit. En als dat in een aantal gebieden gebeurt, dan krijg je op een gegeven moment een landsdekking en komt het allemaal bij elkaar. Overigens zie je nu al dat in alle provincies van Nederland de prijzen stijgen.

In Amsterdam komen al signalen van makelaars dat 30 tot 50 % van de verkoop boven de vraagprijs zit, een teken van forse oververhitting en een recept voor verdere prijsstijgingen. Nu is het natuurlijk de vraag of dat doorzet. Voor veel mensen is een koopwoning in Amsterdam-Zuid te duur. Ze wijken dan uit naar Amstelveen, dat schurkt tegen Amsterdam aan en is net iets goedkoper. Zo’n effect schuift daarna door richting Haarlem en op een gegeven moment doet zo’n heel gebied mee.

Dat is het normale patroon in dit soort herstelbewegingen, maar of het ook voor Nederland doorzet? Ik denk eigenlijk dat er een driedeling komt met een aantal van die echte overdrukgebieden zoals Amsterdam en Utrecht. Daaromheen een gebied met, ook door demografische ontwikkelingen, meer stabiliteit en rust. In kleine gebieden aan de randen van Nederland zal het voor delen van de woningvoorraad crisis blijven, vooral voor de onderkant van de woningmarkt.
Alhoewel duurdere woningen het tot nu toe nog relatief slecht doen, trekt het aantal verkopen van vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen in het tweede kwartaal van 2015 wel wat aan. Als mensen op een gegeven moment een betere woning kunnen betalen, passen ze hun woonconsumptie aan.
Drie verschillende gebieden dus en hoe dat verder gaat is erg afhankelijk van de onderliggende fundamenten. Vooral de rente, die is momenteel natuurlijk erg laag.

In Frankrijk, Engeland, België en Scandinavië is de woningmarkt al lang hersteld, maar in Nederland is er heel sterk geacteerd op het beleidsveld. De financieringsnormen zijn erg aangescherpt en er is een veel strenger beleid gemaakt. Dat heeft het herstel vertraagd.
Nu voorkomt het overigens wel oververhitting. Dat is natuurlijk wel een wrang verhaal voor de mensen uit de gebieden waar het nog niet hersteld is. Maar de vraag is, wat gaat er gebeuren als straks de rente weer gaat stijgen? Gecombineerd met die zware normen, is er een kans dat we weer een recessie tegemoet gaan.
Maar als er sprake is van economisch herstel en een stijgende rente, gaan de lonen waarschijnlijk ook stijgen. Dan wordt het een technisch verhaal, want de leencapaciteit neemt dan ook weer toe. De effecten van die normen zijn dan wat minder groot, dus het zou wel eens kunnen meevallen. Maar, dat is een onzekere factor.”

Als gevolg van de verandering in de bevolkingssamenstelling is de vraag structureel anders dan voor de crisis 10 jaar geleden. Eens of oneens?

Esther:

”Ik denk het wel. Je hebt te maken met ontgroening en vergrijzing. De standaard vinexlocaties zijn gericht op gezinnen; dat soort woonvoorkeuren die verschuiven wel wat. Dat komt ook doordat de grote steden ook meer woningen voor gezinnen op een heleboel andere plekken hebben gebouwd. En dat is een hele goede zaak.”

Peter:

”Ik ben het daar niet mee eens. Er wordt wel vaak gezegd dat er veel verandert, maar demografische veranderingen gaan heel langzaam. Je ziet dat ook, de groei zit vooral in de kleinere huishoudens. Die wonen soms ook in eengezinshuizen en of vinexlocaties. En ouderen blijven natuurlijk langer zelfstandig wonen. Maar dat zie je nog niet in de huidige vraag. Dit soort dingen spelen wel, maar dat gaat allemaal heel traag en je kunt er nauwelijks iets van zeggen over een periode van 10 jaar, daar moet je 20 of 30 jaar voor uittrekken.

Er treedt wel een dubbele vergrijzing op; er zijn meer ouderen en meer ouderen boven de 75. En het verschil ten opzichte van het verleden is dat veel van hen zelfstandig zullen blijven wonen. Dat betekent eigenlijk dat de woningvraag groter wordt. Maar dan moet je je afvragen, gaan al die mensen nou en masse naar appartementen? Een deel doet dat wel, maar een niet onaanzienlijk ander deel niet. Mensen zijn erg gehecht aan en hebben belang bij hun sociale netwerk. En dan speelt ook nog mee dat die mensen in de huursector vaak meer gaan betalen wanneer ze naar een kleinere woning verhuizen. Dat voelt niet lekker. Dus mensen blijven gewoon zitten en maken aanpassingen in hun woning. In de huursector kunnen ze dat doen via subsidies en in de koopsector hebben mensen vaak voldoende eigen middelen om die aanpassingen te bekostigen.

In het verleden is hier onderzoek naar gedaan. Daaruit bleek dat op het moment dat de kinderen het gezin verlaten en de empty nestfase aanbreekt, mensen nog wel behoorlijk verhuisgeneigd zijn. Soms maken ze dan nog een stap in hun wooncarrière. Maar als ze in die fase besluiten te blijven zitten, dan gaan ze op hun 65e veelal ook niet ineens verhuizen.

Dus, ja, je krijgt meer alleenstaanden en dat betekent dat de woningen wat kleiner kunnen zijn. Zeker in de steden, waar de druk enorm oploopt, zullen mensen kleiner gaan wonen en vaak meer gaan co-housen. In het buitenland zie je in de grote metropolen al dat jonge gezinnen die werken bijna niet meer zelfstandig kunnen wonen. Die gaan dus inwonen bij de ouders of ze delen een huis met elkaar. Een soort Friends-achtige toestanden, maar dan met kinderen, en dat gaat natuurlijk wel heel ver.

De woningvraag richt zich de komende 10 jaar vooral op binnenstedelijke ontwikkelingen; eens of oneens?

Esther: “Mee eens. De stad heeft veel aantrekkingskracht en weet steeds meer huishoudens vast te houden. Ook degenen die voorheen naar kleine dorpen rond de stad of naar een vinexloctie vertrokken, blijven nu vaker meer stedelijk wonen. Nou is de vraag natuurlijk, is dat structureel of conjunctureel? Als het conjunctureel is, trekt het nu wel wat meer aan. Maar wij schatten in dat het veel meer structureel is. Ook in die zin zien we dus een tweekoppige woningmarkt, met een aantrekkingskracht voor de stad en minder grote aantrekkingskracht voor daarbuiten.

Als je denkt in traditionele nieuwbouw, dan zijn er in de binnensteden niet zoveel woningen beschikbaar. Maar als je denkt in termen van transitie van kantoren en werkgebieden in steden naar woningen, denk ik dat er echt nog wel vrij veel potentieel is. In de echte noordvleugel kom je er daar niet mee, dan moet je echt een stuk opschalen naar de grote uitbreidingslocaties en transitielocaties, die heb je daar ook wel echt nodig. Maar voor een heel groot deel zullen crosslinks tussen verschillende vastgoedsegmenten in steden daar een oplossing voor moeten bieden.

Door demografische verschuivingen zijn er ook minder banen en minder arbeidsplaatsen. Dit betekent dat er minder mensen in kantoren werken, dus wij verwachten dat daar de komende jaren een blijvend grote leegstand zal zijn. De vele locaties die voorheen bedoeld waren om kantoorgebieden te maken, worden multifunctioneler. Daar zit echt nog transitiepotentieel in voor woningbouw, zowel bestaande panden als in nieuwe ontwikkellocaties. Kijk, het is natuurlijk helder dat je het daarmee alleen, zeker in de noordvleugel, niet redt. In de Haagse regio ook niet, in Rotterdam denk ik wel en daarbuiten denk ik voor een groot deel ook. Het is dus een aanvulling, een kwestie van en –en . In het leeuwendeel van het land denk ik dat het in plaats van kan zijn, in de noordvleugel en de Haagse regio zeker niet.”

Peter:

”Dat is absoluut niet het geval. Natuurlijk, het aanbod in de binnensteden is beperkt en er is veel vraag. Maar wat ook het geval is: als ze in de binnenstad willen wonen, dan moeten mensen met een normaal inkomen genoegen nemen met heel weinig vierkante meters. Nou, dat willen de meesten niet. En niet-gerenoveerde wijken uit de jaren 50 en 60 met portiekflatjes zijn ook niet echt geliefd. Dus trekken mensen toch naar de randgemeentes en vinexlocaties. Het ideaal van veel mensen is dan wel een huis op de Dam met een achtertuin op de Veluwe, maar dat is nu eenmaal onmogelijk. En natuurlijk heb je buiten de binnenstad rustige stedelijke woonmilieus in een bijna dorpse woonomgeving, maar die zijn heel duur. Dan kun je wel zeggen dat je in de stad woont, maar dan woon je natuurlijk gewoon in een dorp.

Het idee bijvoorbeeld dat alle jongeren in de grote stad willen wonen, is gewoon niet waar. Er zijn er wel die daar willen en ook gaan wonen, maar er zijn er ook die net zo makkelijk in Lelystad gaan wonen. Het is niet zo strikt als het beeld dat geschetst wordt. Als je in de stad bent opgegroeid, blijf je daar vaak. Ben je in een vinexlocatie opgegroeid, dan blijf je vaak daar, want daar heb je je kennissen, sociale contacten en je netwerk.
De grootste verklaring waarom steden groeien, is omdat we twintig jaar lang in en om de stad hebben gebouwd en omdat er veel arbeidsmigratie is. Een beetje de kip en het ei-verhaal.”

Particulier opdrachtgeverschap en co-creatie is niet meer weg te denken in de woningmarkt. Dit aandeel zal de komende jaren steeds verder stijgen.

Esther: “Zeker. Tijdens de crisis stortten alle markten in, maar particulier opdrachtgeverschap bleef twee keer zo goed intact dan andere marktsegmenten. Hoewel we wereldwijd gezien nog achterliggen bij andere landen, is het aandeel de laatste jaren fors gestegen in Nederland.

Particulier opdrachtgeverschap is niet even aantrekkelijk voor ieder huishouden, want het is natuurlijk wel gewoon een flinke klus. Maar mensen die zich eraan wagen, voelen zich meer verbonden en verantwoordelijk voor het huis, de grond en de omgeving. In de reguliere gebiedsontwikkeling wordt nauwelijks rekening gehouden met hoe je de zorg voor je kinderen organiseert, of de zorg voor je ouders. In particulier opdrachtgeverschap kan je die vraag heel goed faciliteren. Het gaat vaak verder dan een woning, het is meer een leefstijl. Laten we zeggen dat het interessant kan zijn voor zo’n 20% van de markt, dat is substantieel in vergelijking tot het verleden.

Bijkomend effect van particulier opdrachtgeverschap is dat je de keten van gebiedsontwikkeling en de marges van alle partijen die daar in actie in zijn, omdraait. Daarom kunnen de marges kleiner zijn en dat is natuurlijk ook weer interessant. De innovatiekracht van bedrijven en ontwikkelaars valt tot nu toe tegen en wij zien dat alternatieve aanbieders hierop inspringen.

Particulier opdrachtgeverschap en co-creatie zullen blijvend heel aantrekkelijk zijn. Ik ben bijvoorbeeld verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling Oosterwold, de grootste proeftuin voor organische gebiedsontwikkeling in Almere en Zeewolde. Het gaat om een zeer groot gebied van 43 km2 en 15.000 woningen. In de vorm van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Dan gaat het niet alleen over het huis maar over de hele omgeving. Behalve particulier opdrachtgeverschap doen de mensen daar eigenlijk alles zelf als het gaat om gebiedsontwikkeling, dus ook de wegen, de nutsvoorzieningen. Dit trekt een bepaalde groep aan die tot nu toe nergens wordt bediend. Zo’n soort gebiedsontwikkeling is ook erg interessant voor overheden. Ze zijn dan niet actief in grondexploitaties en lopen daar geen risico’s. Dus, op locaties waar de gebiedsontwikkeling wat minder voorspelbaar is dan in het verleden, is het een interessant alternatief. Ik denk dat het in potentie iets is om op twintig plekken in Nederland te doen.”

Peter:

”Nou ja, het is maar een heel klein deel van de woningmarkt. Het aantal woningen is zelfs fors gedaald in de crisis. Buiten de Randstad is particulier opdrachtgeverschap heel gebruikelijk, maar in de Randstad zie ik het geen grote vlucht nemen. Dat is ook weer zo’n verhaal waarvan men denkt dat de ontwikkeling doorgaat, maar het is in absolute aantallen alleen maar afgenomen. Het was nooit veel, ongeveer 15 % en het is nog steeds niet veel. Nee, ik geloof er niets van.”

Naast de vraag naar koopwoningen neemt de vraag naar huurwoningen in de vrije sector de komende jaren sterk toe

Esther: “Zeker. Het belangrijkste punt is bijvoorbeeld dat we de laatste jaren steeds meer zijn gaan werken met beleggers die zich richten op het vrije huursegment. Er valt gewoon een gat in de woningmarkt als gevolg van de regelgeving waardoor mensen niet meer in aanmerking komen voor een sociale woning. Als ze niet in staat zijn om een woning te kopen of dat niet willen, opent zich een enorme vraag op de vrije huursectormarkt. Het segment tussen 711 en 850 euro zie je overal. Dit speelt niet alleen in de Randstad, maar zelfs in krimpgebieden. En het belangrijkste is nu dat beleggers niet voldoende aantrekkelijke producten kunnen verwerven om aan die vraag te kunnen voldoen.”

Peter:

“Ja, dat denk ik wel, maar het aanbod is er niet. Je hebt dan mensen die wel willen kopen, maar geen hypotheek kunnen krijgen en dus wel moeten huren. Dat is een forse groep. En dan heb je een groep ouderen, die hun koopwoning verkopen om geld vrij te maken en verhuizen naar een huurwoning. Zeker die mensen die twintig, dertig jaar geleden een huis kochten met een spaarhypotheek, die woningen zijn nu hypotheekvrij. Dus, ja, de vraag naar huurwoningen zal zeker oplopen, maar het probleem is alleen dat er onvoldoende aanbod is.”

Hoe gaan ontwikkelaars en gemeenten voorkomen dat we in de aanbiedersmarkt weer in de oude patronen vervallen?

Esther: “Dat risico is levensgroot. Winstmaximalisatie speelt bij meerdere partijen een grote rol. Op het moment dat je zegt, de woningmarkt zit in een versnelling, dan zijn er nog veel bestuurders in het land die te weinig hebben kunnen afboeken van hun oude plannen en die denken, kijk, het gaat toch wel weer goed komen, we zien het alweer aantrekken. En dat is echt niet het geval. Het is belangrijk dat je plannen die niet meer van deze tijd zijn, afboekt of herprogrammeert om zo beter te kunnen voldoen aan de vraag. We schatten dat het gaat om een derde van de plannen.
Je zou als ontwikkelaar en als overheid ook meer moeten gaan denken als beleggers. Dus meer de lange termijn en de samenhang. Voorheen was er voor 90% alleen maar aandacht voor nieuw en toevoegen. Voor de komende jaren is in grote delen van het land de bestaande voorraad de belangrijkste focus. Dat zie je nog onvoldoende terug in het beleid van de gemeenten.”

Peter:

”Tja, dat gaat gebeuren. Iedereen is uit op winstmaximalisatie, ook gemeenten. Over twee of drie jaar komt er een gebrek aan bouwlocaties. De macht komt dan volledig bij de producenten te liggen. Dus ook de reden om goed naar consumenten te luisteren wordt door de schaarste gewoon minder de komende jaren. En wat je wel ziet dat er met veel kleinere plannen wordt gewerkt. Vroeger had je grote vinexlocaties waar flinke bouwstromen werden gerealiseerd, nu zijn het kleinere plannen, en als er een groot plan is, wordt het in kleinere stukken opgeknipt.”

Esther:

Wat zijn de gevolgen van de nieuwe, beperktere rol van corporaties? “De vrije sector huur groeit en er ontstaat een meer volwassen markt. Corporaties gaan veel gerichter afspraken maken met de gemeente over woonvisies; wat doen we wel en wat doen we niet. Ook zullen ze de bestaande voorraad vaker levensloopbestendig en duurzaam maken. En dan is de vraag; is het nog nodig is om sociale woningbouw toe te voegen? Als je naar de bestaande voorraad kijkt, dan zie je dat niet het aantal woningen het probleem is, maar wel degenen die daar in wonen. Er zijn voldoende woningen, maar door het scheefwonen is er een groot tekort. Je moet de woningen beschikbaar houden voor dat deel van de vraag dat het nodig heeft. Nu zit de markt volkomen verstopt en het verdelingsvraagstuk wordt alleen maar groter. Dus per lokale markt zullen gemeenten afspraken moeten maken over een betere verdeling van de woningvoorraad.”

Peter:

”Het belangrijkste gevolg is dat de productie van sociale huurwoningen fors minder wordt. Daardoor zal het woningtekort in dat segment verder oplopen. Er zijn mensen die denken dat je dat met de bestaande voorraad kunt oplossen door de verbouwing van leegstaande kantoren. Maar daarmee kunnen maximaal ongeveer 30.000 woningen worden gerealiseerd, dat is bescheiden. We hebben de komende 10 jaar ca. 70.000 a 80.000 woningen nodig per jaar, alleen al om het groeiende tekort een beetje terug te kunnen dringen. Natuurlijk moet je kantoren en lege bedrijfsgebouwen inzetten, mee eens. Maar alleen daarmee ben je er niet. Hergebruik moet, maar het is vooralsnog een druppel op de gloeiende plaat.”

Lees ook de prikkelende inleiding die Jos Feijtel schreef voorafgaand aan de publicatie van de eerste in een reeks dubbelinterviews over het nieuwe woningtekort.