Den Bosch - Paleiskwartier - Armada door Cro-Cop2 (bron: Wikimedia)

Het Paleiskwartier ’s-Hertogenbosch in vogelvlucht

1 oktober 2019

2 minuten

Casus In ’s-Hertogenbosch is een vervallen bedrijventerrein naast het station getransformeerd tot een nieuw stuk binnenstad. De gemeente ging samen met drie marktpartijen een publiek-private samenwerking aan, waarmee een zeer geïntegreerde ontwikkelvorm ontstond. Alle grondverwerving en vastgoedontwikkeling zijn gezamenlijk aangepakt. Samen met economische meewind op de juiste momenten verliep hierdoor de ontwikkeling voorspoedig. Het resultaat is een gebied waarbij wonen, werken en voorzieningen een integraal geheel vormen.

In de jaren tachtig lag naast het hoofdstation van ’s-Hertogenbosch een vervallen bedrijventerrein met een slecht imago. Langzaam maar zeker groeiden de gemeentelijke ambities voor dit terrein: van eenvoudige revalidatie tot transformatie naar gemengd stedelijk gebied. Er was sprake van veel versnipperd grondeigendom, maar de gemeente zag kavelgewijze ontwikkeling niet zitten. Ze nodigden daarom KondorWessels, ING Vastgoed en de Nederlandse Investeringsbank uit om na te denken over een publiek-private samenwerking. De vier partijen tekenden in 1995 een intentieovereenkomst, zodat ze direct met de grondverwerving konden starten. Maar dat liep iets moeizamer dan verwacht. Mede daarom stapte ING Vastgoed uit de samenwerking, waarvoor het bedrijfspensioenfonds SPS in de plaats kwam.

Na drie jaar werken aan financieel haalbare plannen en de samenwerkingsovereenkomst richtten de vier partijen in 1998 een ontwikkelingsmaatschappij op met de vier partijen als aandeelhouder. Uitgangspunt was een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor zowel de grondexploitatie als vastgoedontwikkeling, wat uitzonderlijk was in die tijd. Ondertussen kregen ze bijna alle grond in handen en startten ze met de bouwwerkzaamheden. De komst van het Paleis van Justitie en de verbeterde toegang tot het gebied via het vernieuwde station vormden daarvoor het startschot. Het economische tij zat mee en talloze woningen, bedrijven en voorzieningen werden werkelijkheid. De samenwerking tussen de vier partijen in de ontwikkelingsmaatschappij hield jaren aan.

Zo’n twintig jaar later wordt de transformatie van bedrijventerrein tot Paleiskwartier gezien als een succesvolle en zeer integrale gebiedsontwikkeling. Bijna alle kavels zijn inmiddels bebouwd en de transformatie moet in 2024 helemaal klaar zijn. Vanwege veranderende economische tijden en veranderende marktvraag zijn het programma en de planning enigszins veranderd, maar over het algemeen is het proces spoedig verlopen. De verregaande samenwerking en de verwerving van alle grond maakten het mogelijk een zeer integraal gebied te creëren. Dit uit zich onder meer in een kaveloverschrijdende parkeergarage en waterpartijen. In totaal biedt het gebied plaats aan circa 2,5 duizend bewoners, 6 duizend arbeidsplaatsen en 20 duizend studenten.

Cover: Wikimedia Commons

Deze projectbeschrijving is afkomstig uit het essay 'Leren van stedelijke transformaties', over sturingsdilemma's en veerkracht in stedelijke gebiedsontwikkeling. Onderzoekers Wouter Jan Verheul, Tom Daamen, Erwin Heurkens, Fred Hobma en Simon van Zoest van de TU Delft (afdeling Urban Development Management en de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling) schreven dit essay op basis van onderzoek naar grote gebiedstransformaties uit het verleden. Lees het volledige essay, inclusief sturingslessen uit dit project, op de website van het programma Stedelijke Transformatie


Cover: ‘Den Bosch - Paleiskwartier - Armada’ door Cro-Cop2 (bron: Wikimedia)


simon portret

Door Simon van Zoest

Promovendus / onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Puzzelstukjes van gekleurde blokken door Jo Panuwat D (bron: Shutterstock)

Puzzelen met de bottom-up aanpak in de energietransitie

De RES-aanpak gaat van papier naar praktijk. Onderzoekers Martijn van der Steen en Robin Hill laten zien hoe de regionale en bottom-up georiënteerde aanpak van de RES in praktijk gebracht kan worden.

Opinie

28 mei 2024

Vogelvlucht van de Amstel met de Magere Brug in Amsterdam door Make more Aerials (bron: Shutterstock)

Als gemeente proactief én samen de juiste culturele voorzieningen realiseren

Ruimte geven aan cultuur makkelijker maken voor gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam. Dat is het doel van de handreiking Meer ruimte voor cultuur, die onlangs verscheen. Juist in tijden waarin de druk op de woningmarkt hoog is.

Analyse

28 mei 2024

Ellen van Bueren Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Esther Dijkstra)

Boodschap burgemeesters voor de Europese verkiezingen wordt niet gehoord

Volgens columnist Ellen van Bueren krijgen lokale stedelijke opgaven te weinig aandacht in de Europese verkiezingscampagnes. En dat is volgens haar een gemiste kans.

Opinie

27 mei 2024