highrise ooghoogte

High-rise op ooghoogte

29 maart 2017

3 minuten

Onderzoek Maar 20 procent van de 108 hoge gebouwen uit de periode 2004-2015 heeft een plint die zowel functioneel als architectonisch goede voorwaarden biedt voor een levendig straatbeeld. Dit is de uitkomst van het onderzoek High-rise op ooghoogte van Marlies de Nijs, stedenbouwkundige, waarin de vraag centraal staat: ‘In hoeverre dragen de plinten van de recent gerealiseerde hoogbouw in Nederland bij aan de levendigheid van stedelijke gebieden?’.

Een onderzoek naar levendige plinten bij hoogbouw

Deze onderzoeksvraag komt voort uit een interessant ontwikkel-dilemma. Hoogbouw wordt vaak ingezet als middel om hoge stedelijke dichtheden te bereiken, en draagt daarmee, in theorie, bij aan de levendigheid op straat. Of dit in werkelijkheid ook zo uitpakt is echter maar de vraag. Op de architecten-internetsite ‘archined‘ werd in 2004 door de oprichter van de site een oproep gedaan om bij hoogbouw veel meer aandacht te besteden aan het maken van een goede, aantrekkelijke plint (Vollaard, 2004). Of dit ook gelukt is, is het onderwerp van dit onderzoek. Het beschouwt de gerealiseerde hoogbouw van de laatste 10 jaar (2005 tot 2014). In deze periode zijn in Nederland 108 gebouwen gerealiseerd hoger dan 65 meter.

Om te komen tot een objectief toetsingskader voor levendige plinten bij hoogbouw is het werk van Jan Gehl (2006) als sleutel gebruikt. Gehl introduceert in deze publicatie een categorie-indeling voor levendige plinten. Hij doet dit door aan te tonen, door tellingen op straat, dat mensen langer verblijven en langzamer lopen voor plinten met bepaalde kenmerken. Hiermee ligt hij de relatie tussen de invulling en de architectuur van plinten en de levendigheid – het aantal mensen – op straat.

De indeling van Gehl in combinatie met specifieke inzichten over hoogbouw zijn in dit onderzoek gebruikt voor de ontwikkeling van een beoordelingskader dat is toegespitst op plinten van hoogbouw. De beoordelingscriteria zijn: het aantal functies in de plint; de openbaarheid van de plint; het aantal deuren per m2; de transparantie van de plint; de geveldetaillering; de verticaliteit van de plint; en de rijkdom van het materiaalgebruik.

Door ‘live’ bezoek van alle 108 gebouwen, en scoring van de plinten op de 7 aspecten van het beoordelingskader werd een dataset verkregen. Met factoranalyse is het grote aantal geobserveerde variabelen (de data) terug gebracht tot twee factoren. De eerste factor is samen te vatten als de functionele kwaliteit van de plint; de tweede factor staat voor de architectonische kwaliteit. Dit onderscheid heeft de basis gevormd voor de beoordeling van de plinten.

De verklaringen voor het al dan niet realiseren van levendige plinten zijn gezocht op het niveau van de specifieke locatiekenmerken van de hoogbouw, en op het niveau van de kenmerken van het gebouw zelf. Middels een regressie analyse bleek het mogelijk een aantal verwachte verbanden significant aan te tonen: Ligging van hoogbouw in een stedelijke centrum of aan een winkelstraat maakt de kans op een levendige plint groter. En plinten van hoogbouw die onderdeel is van een bouwblok doen het beter dan plinten van ‘stand-alone’-torens.

De ontwikkeling van De Rotterdam is als casus genomen voor verdere verdieping, waarbij de aandacht is uitgegaan naar de ambities en belangen van de verschillende betrokken actoren. De Rotterdam is interessant, want ondanks de hoge ambitie van dit project scoort de plint matig op het ontwikkelde beoordelingskader voor plinten bij hoogbouw. Dit is vreemd want de locatie, een steeds bruisender stedelijk centrummilieu, doet meer verwachten.

Het beeld dat naar voren komt uit de interviews is dat er veel aandacht is (geweest) voor de invulling van de plint, maar niet tot nauwelijks voor de architectuur van de plint. Het overall concept van ‘de verticale stad’ met een entreehal waaraan alle functies liggen, verplaatst bovendien de levendigheid van buiten naar binnen. Dit lijkt in het geval van De Rotterdam de belangrijkste verklaring voor het ontbreken van levendigheid.


‘High-rise op ooghoogte' is genomineerd voor de MCD-scriptieprijs 2017. De Master City Developer is een postacademische opleiding die verdieping en versnelling biedt in stedelijke ontwikkelingsprojecten. Jaarlijks wordt de MCD-scriptieprijs uitgereikt aan de cursist met het onderzoek dat het hoogste scoort op lef, originaliteit en praktische bruikbaarheid.
Lees hier de volledige tekst. 



Cover: ‘highrise ooghoogte’


Door Marlies de Nijs

Gemeentelijk stedenbouwkundige, werkend aan Stationsgebied Utrecht


Meest recent

Kinderen op fiets, Amsterdam door Dutch_Photos (bron: shutterstock.com)

Ja, Amsterdam is een 15-minuten-stad. Maar nee, zeker (nog) niet overal en voor iedereen

De 15-minuten-stad blijft een populair concept binnen gebiedsontwikkeling. Mag een stad als Amsterdam die titel ook dragen? Ja, blijkt uit onderzoek, maar een fiets, een woning in het centrum en een westerse achtergrond zijn wel van belang.

Onderzoek

27 januari 2023

Aerial top down view on PUUR21 new housing construction project part of urban development in Zutphen with Noorderhaven neighbourhood door Wirestock Creators (bron: Shutterstock)

Nieuwe EU-doelstelling ‘No Net Land Take’: stok achter de deur of schiet het zijn doel voorbij?

Nóg een ruimtelijke uitdaging erbij! De Europese Commissie heeft voor 2050 het doel ‘No Net Land Take’ gesteld, waarmee verstedelijking een halt wordt toegeroepen. De maatregel kan verregaande gevolgen hebben voor gebiedsontwikkelend Nederland.

Verslag

27 januari 2023

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van het water – als bedreiging en kans

Het water in tal van vormen staat deze week centraal op Gebiedsontwikkeling.nu. Bedreigend in het rivierenlandschap, maar ook kansen biedend op zee en in de centra van steden. En symbool voor de sprong in het diepe die we mogen maken.

Nieuws

26 januari 2023