highrise ooghoogte

High-rise op ooghoogte

29 maart 2017

3 minuten

Onderzoek
Maar 20 procent van de 108 hoge gebouwen uit de periode 2004-2015 heeft een plint die zowel functioneel als architectonisch goede voorwaarden biedt voor een levendig straatbeeld. Dit is de uitkomst van het onderzoek High-rise op ooghoogte van Marlies de Nijs, stedenbouwkundige, waarin de vraag centraal staat: ‘In hoeverre dragen de plinten van de recent gerealiseerde hoogbouw in Nederland bij aan de levendigheid van stedelijke gebieden?’.

Een onderzoek naar levendige plinten bij hoogbouw

Deze onderzoeksvraag komt voort uit een interessant ontwikkel-dilemma. Hoogbouw wordt vaak ingezet als middel om hoge stedelijke dichtheden te bereiken, en draagt daarmee, in theorie, bij aan de levendigheid op straat. Of dit in werkelijkheid ook zo uitpakt is echter maar de vraag. Op de architecten-internetsite ‘archined‘ werd in 2004 door de oprichter van de site een oproep gedaan om bij hoogbouw veel meer aandacht te besteden aan het maken van een goede, aantrekkelijke plint (Vollaard, 2004). Of dit ook gelukt is, is het onderwerp van dit onderzoek. Het beschouwt de gerealiseerde hoogbouw van de laatste 10 jaar (2005 tot 2014). In deze periode zijn in Nederland 108 gebouwen gerealiseerd hoger dan 65 meter.

Om te komen tot een objectief toetsingskader voor levendige plinten bij hoogbouw is het werk van Jan Gehl (2006) als sleutel gebruikt. Gehl introduceert in deze publicatie een categorie-indeling voor levendige plinten. Hij doet dit door aan te tonen, door tellingen op straat, dat mensen langer verblijven en langzamer lopen voor plinten met bepaalde kenmerken. Hiermee ligt hij de relatie tussen de invulling en de architectuur van plinten en de levendigheid – het aantal mensen – op straat.

De indeling van Gehl in combinatie met specifieke inzichten over hoogbouw zijn in dit onderzoek gebruikt voor de ontwikkeling van een beoordelingskader dat is toegespitst op plinten van hoogbouw. De beoordelingscriteria zijn: het aantal functies in de plint; de openbaarheid van de plint; het aantal deuren per m2; de transparantie van de plint; de geveldetaillering; de verticaliteit van de plint; en de rijkdom van het materiaalgebruik.

Door ‘live’ bezoek van alle 108 gebouwen, en scoring van de plinten op de 7 aspecten van het beoordelingskader werd een dataset verkregen. Met factoranalyse is het grote aantal geobserveerde variabelen (de data) terug gebracht tot twee factoren. De eerste factor is samen te vatten als de functionele kwaliteit van de plint; de tweede factor staat voor de architectonische kwaliteit. Dit onderscheid heeft de basis gevormd voor de beoordeling van de plinten.

De verklaringen voor het al dan niet realiseren van levendige plinten zijn gezocht op het niveau van de specifieke locatiekenmerken van de hoogbouw, en op het niveau van de kenmerken van het gebouw zelf. Middels een regressie analyse bleek het mogelijk een aantal verwachte verbanden significant aan te tonen: Ligging van hoogbouw in een stedelijke centrum of aan een winkelstraat maakt de kans op een levendige plint groter. En plinten van hoogbouw die onderdeel is van een bouwblok doen het beter dan plinten van ‘stand-alone’-torens.

De ontwikkeling van De Rotterdam is als casus genomen voor verdere verdieping, waarbij de aandacht is uitgegaan naar de ambities en belangen van de verschillende betrokken actoren. De Rotterdam is interessant, want ondanks de hoge ambitie van dit project scoort de plint matig op het ontwikkelde beoordelingskader voor plinten bij hoogbouw. Dit is vreemd want de locatie, een steeds bruisender stedelijk centrummilieu, doet meer verwachten.

Het beeld dat naar voren komt uit de interviews is dat er veel aandacht is (geweest) voor de invulling van de plint, maar niet tot nauwelijks voor de architectuur van de plint. Het overall concept van ‘de verticale stad’ met een entreehal waaraan alle functies liggen, verplaatst bovendien de levendigheid van buiten naar binnen. Dit lijkt in het geval van De Rotterdam de belangrijkste verklaring voor het ontbreken van levendigheid.


‘High-rise op ooghoogte' is genomineerd voor de MCD-scriptieprijs 2017. De Master City Developer is een postacademische opleiding die verdieping en versnelling biedt in stedelijke ontwikkelingsprojecten. Jaarlijks wordt de MCD-scriptieprijs uitgereikt aan de cursist met het onderzoek dat het hoogste scoort op lef, originaliteit en praktische bruikbaarheid.
Lees hier de volledige tekst. 



Door Marlies de Nijs

Gemeentelijk stedenbouwkundige, werkend aan Stationsgebied Utrecht


Meest recent

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022

Bryant Park in New York door Leonid Andronov (Shutterstock)

De maakbaarheid van een prettige leefomgeving

Integraal gebiedsbeheer kan helpen om de leefomgeving in bestaande en nieuwe buurten en wijken te verbeteren. Maar wat is het precies? Het Urban Land Institute maakt een ronde langs de experts en zoekt uit wat de kansen en bedreigingen zijn.

Analyse

15 augustus 2022

“Binckhorst Den Haag in tranformatie” (CC BY-SA 2.0) by nandasluijsmans

Wat participatieve placemaking bijdraagt aan gebiedsontwikkeling

Volgens TU Delft-onderzoeker Geertje Slingerland is de betrokkenheid van bewoners cruciaal bij placemaking en ontwikkelde daarvoor een aantal principes. Zij presenteerde dit tijdens het laatste jaarcongres Stedelijke Transformatie.

Verslag

15 augustus 2022