Project
binnengebied

Hippe woonwijk in voormalig kantorenpark van Amsterdam-Zuidoost

Samenwerking Blauwhoed en Greystar smaakt naar meer

Door Simon Kooistra

4 okt 2018 - PROJECT In Amsterdam-Zuidoost, naast het AMC en metrostation Holendrecht, wordt het duurzame wooncomplex ‘OurDomain Amsterdam South East’ gebouwd, bestemd voor studenten, young professionals en starters op de woningmarkt. Tijdens de kredietcrisis stond er 33.000 m2 kantoorruimte leeg. Nederlandse beleggers waren destijds niet geïnteresseerd in deze locatie. Het Amerikaanse Greystar zag de potentie wel, besloot erin te investeren en sloot daartoe een meerjarige samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Amsterdam en ontwikkelaar Blauwhoed. Managing director Greystar Netherlands Mark Kuijpers en directeur Wonen bij Blauwhoed Eltjo Bouwman, geven hun visie op de nieuwe manier van wonen die in Amsterdam-Zuidoost gestalte krijgt.

Ontwikkelaar LSI was eigenaar van de kantoorpanden, waarin ooit ABN/AMRO was gevestigd. De bestaande gebouwen waren niet meer geschikt voor modern kantoorgebruik. LSI verkende de mogelijkheden om er woningbouw te realiseren en benaderde Blauwhoed met de vraag of zij belangstelling hadden. Eltjo Bouwman: ‘In de kerstvakantie van 2014 ben ik voor het eerst gaan kijken. Het zag er niet aantrekkelijk uit: een leeg, desolaat gebied met een niet duurzaam, moeilijk in te richten kantoor. De woningmarkt was compleet anders dan nu. Het was nog steeds crisis en daarbij kwam ook nog eens het vooroordeel over Amsterdam Zuidoost. Maar de verbinding met Amsterdam was uitstekend en daarom was ik ervan overtuigd dat veel mensen hier wel zouden willen wonen. Er waren twee opties: klein beginnen en organisch uitbreiden tot iedereen het hier leuk ging vinden of het meteen grootscheeps aanpakken. Daarmee zaten we overigens op één lijn met LSI. Gesprekken met Nederlandse beleggers liepen op niets uit, maar ik wist dat buitenlandse investeerders bovengemiddeld geïnteresseerd waren in Nederlands vastgoed. Door de crisis waren de prijzen gedaald, terwijl het aantal huishoudens groeide.’

transformatiegebied
Te transformeren gebied

Nieuw woonconcept
Via adviesbureau Fakton en de gemeente Amsterdam kwam Blauwhoed in contact met Greystar, een mondiale speler op het gebied van investeren, ontwikkelen en het managen van huurwoningen. Greystar had toen juist haar Nederlandse vestiging in Den Haag geopend en was eigenaar geworden van de campus Diemen-Zuid. Daar zijn kantoorpanden getransformeerd tot studentenwoningen en op het terrein van de voormalige parkeergarage komen woningen voor young professionals en starters. Greystar keek door de monofunctionaliteit van het toenmalige Amsterdam-Zuidoost heen en zag hier, zo vlak bij station Holendrecht, naast het Amsterdam Health Technology Center en tegenover het AMC, potentie voor de realisatie van een aantrekkelijk woonmilieu met voorzieningen en services voor de bewoners.

graystar overview klein
Het project | Artist impressions: Blauwhoed

Met Blauwhoed maakte Greystar een ontwikkelingsvisie, die door de gemeente Amsterdam is omarmd. De gebiedsontwikkeling, waarvoor deze zomer de eerste paal werd geslagen, omvat drie woongebouwen met bijna 1.600 huurappartementen inclusief voorzieningen voor studenten, young professionals, starters en expats, rondom een openbaar toegankelijk hoogwaardig binnengebied. De toekomstige bewoners kunnen hier straks wonen, werken en recreëren. Verder kunnen ze gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen, zoals een hospitality desk waar ze hun pakketjes kunnen ophalen, smart mobility, sportfaciliteiten, een kapper, gemeenschappelijke ruimtes met wasmachines en drogers, ontmoetingsruimtes, een restaurant en een coffeebar.

Gebruik belangrijker dan bezit
Bouwman: ‘Voor deze doelgroep is gebruik belangrijker dan bezit. Dat maakt dat je anders naar zaken moet kijken. Deze doelgroep wil niet per se een eigen wasmachine, maar een hippe laundrette waar je kan wassen en tegelijkertijd een cappuccino kan drinken. Ze willen geen eigen auto meer, maar vinden het wel gemakkelijk als ze op pay-per-use basis gebruik kunnen maken van goede, duurzame deelauto’s. Er komen 390 parkeerplaatsen voor de 1.600 woningen met een smart mobility concept.’

blokA
Blok A

Kuijpers: ‘Bij de ontwikkeling van het plan hebben we goed gekeken hoe je iedereen in het plan een bijzondere woonbeleving kan bieden. Niet alleen de bewoners die de grotere woningen of de woningen op de hoogste verdiepingen huren. Wij doen dat door juist op de beste plekken in het plan voorzieningen te situeren die het semi-private verlengstuk vormen van de privéwoning ; de lobby’s, gym, laundrette, lounge ruimte, terras en overige gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen.. Daarom kunnen we volstaan met compactere, maar aantrekkelijke woningplattegronden.’

In 2020 wordt als eerste gebouw A met studentenappartementen van 23 tot 27 m2 opgeleverd. De appartementen van gebouw B zijn gemiddeld 45 m2 en die van gebouw C tussen de 55 en 65 m2. De architectuur van de drie woongebouwen en het ontwerp van het stedenbouwkundig plan komt van OZ. Als alles volgens plan verloopt, is het project in 2021 voltooid, zes jaar na de aankoop door Greystar. Dat is opmerkelijk snel.

blok B
Blok B

Volgens Kuijpers is deze manier van wonen niet nieuw, althans niet als je naar mondiale trends kijkt. Het gaat om het opnieuw uitdenken van wat ‘wonen’ eigenlijk is voor een nieuwe generatie woninggebruikers. Nadrukkelijk ‘gebruikers’, want huizenbezit is niet wat deze nieuwe generatie nastreeft. Kuijpers: ‘Bij wonen moet het gaan om gemak, service en beleving. Wonen wordt meer en meer een lifestyle. Dat wil niet zeggen exclusief, maar juist inclusief en voor iedereen. Nederland loopt hierin achter op andere metropoolregio’s in de wereld. Onze woningmarkt is nog wat traditioneler, mede door de regulering die innovatie soms ook in de weg zit.’ 

Blok C
Blok C

‘Niet alleen studenten, want dan wordt het geen stad’
Het woonproduct en de services die Greystar biedt, voorzien volgens Kuijpers vooral in een behoefte van mensen tussen 18 en 40 jaar met een nog niet ‘gesettelde’ leefstijl die nu in Amsterdam willen studeren, werken, wonen, maar over aantal jaren elders in Nederland of wellicht daarbuiten. ‘Met Amsterdam South East richten wij ons nadrukkelijk niet alleen op studenten, want dan wordt het geen divers stedelijk milieu. Wij richten ons ook op mensen die bijvoorbeeld in het AMC of elders in de omgeving werken. Ook sluiten we startende gezinnen niet uit. Mensen met hun eerste kindje kunnen heel goed in de grotere driekamerappartementen wonen. Fijn juist dat je dan alle dagelijkse voorzieningen voor gemak direct nabij je woningen hebt. Zodra de tweede op komst is, zullen zij juist eerder zoeken naar een grondgebonden woning.’

Met 1.600 woningen is het een omvangrijk project. Kuijpers: ‘We hebben een zekere kritische massa nodig om de services en voorzieningen tegen een aantrekkelijke prijs te kunnen aanbieden, maar verliezen de menselijke maat niet uit het oog. Juist op het maaiveld, de eye-line, is daaraan veel aandacht besteed. Zo creëren we een aantrekkelijk, groen stadspark tussen de woongebouwen, dat publiek toegankelijk is en waaraan in aantrekkelijke plinten diverse voorzieningen zijn gelegen.’

graystar binnen2
Tussengebied

Greystar beheert de openbare ruimte tussen de gebouwen, maar die is voor iedereen toegankelijk. Dit laatste is belangrijk. ‘We willen geen afgesloten terrein creëren’, zegt Kuijpers, ‘maar juist een open gebied dat is aangesloten op de omgeving en waar iedereen gebruik van kan maken. Andersom willen wij ook dat onze bewoners bijdragen aan de draagkracht voor de voorzieningen in de omgeving, zoals bijvoorbeeld het winkelcentrum Holendrecht dat door Hoorne Vastgoed een aantal jaren geleden aanzienlijk geüpgraded is. Voor dit soort grootschalige gebiedsontwikkelingen werken wij graag met partners die innovatief kunnen denken en in staat zijn om onze visie te verbinden met de lokale markt, de gemeente en de lokale spelers. Blauwhoed is daar goed in geslaagd.’

‘Luisteren naar de omgeving’
Bouwman: ‘Wij hebben veel tijd en energie gestoken in het binden van andere partijen, zoals LSI, AMC en de gemeente. Je moet luisteren naar wat de omgeving wil. We hebben veel aandacht besteed aan het afstemmen van de voorzieningen. Zo hebben we nauw overleg gevoerd met het Winkelcentrum Holendrecht. We willen van elkaar weten wat elkaars bouwbehoeften zijn en rekening met elkaar houden. Als je elkaar niet in de wielen rijdt, hoef je niet bang te zijn voor bezwaarprocedures tegen de omgevingsvergunningen.’

‘Als je elkaar niet in de wielen rijdt, hoef je niet bang te zijn voor bezwaarprocedures tegen de omgevingsvergunningen’

De gemeente Amsterdam heeft zich echt als partner opgesteld. ‘Ze is blij met de voortvarende ontwikkeling van dit gebied en was blij dat wij onze nek wilden uitsteken’, zegt Bouwman. ‘De gemeente faciliteerde ons met een sterk team en een snelle follow-up op de uitdagingen die we zijn tegengekomen. Daarnaast hebben we niet alleen goede afspraken kunnen maken over de ontwikkeling, maar met name ook over de langjarige exploitatie van het gebied.’

Kuijpers: ‘Greystar blijft zeker tien tot vijftien jaar betrokken bij dit gebied, en als het aan ons ligt nog langer. Ondertussen zijn we uiteraard op zoek naar nieuwe plekken. Niet alleen in Amsterdam. We zijn ook bezig met projecten in Utrecht en Rotterdam. Het zou fantastisch zijn als we samen met Blauwhoed nog een keer een project als OurDomain Amsterdam South East mogen doen.’

Bouwman: ‘Daar hebben we wel ideeën over, maar daar kunnen we ons nog niet concreet over uitweiden. Bij het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst toonde Amsterdam zich in elk geval uitnodigend. Maar de tijden zijn veranderd. De markt is booming. Iedereen wil nu wel investeren. De bewezen samenwerking kan hierbij een voordeel zijn.’

De ontwikkelingen op de bouwplaats zijn ook te volgen via webwatch

Auteur:

simon kooistra pp
Simon Kooistra

Hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu

Recente artikelen