Go column cover 2

Hoe bestrijd je Hedge Cities?

1 mei 2019

3 minuten

Opinie
Net begonnen aan het laatste seizoen van de tv-serie Game of Thrones (eindelijk!). In vrijwel elke aflevering is een shot te zien van de Kroatische stad Dubrovnic, bij de fans beter bekend als Kings Landing. Even had ik het idee om daar in de camper deze zomer naar toe te rijden. Toch maar niet gedaan. Sinds de serie een hit is, trekt de stad miljoenen toeristen aan. Veel meer dan ze aan kan.

De stad ver-airbnb’t en ver-nutella’t in rap tempo. De bewoners zeggen te leven in een Disney-pretpark. Voor Dubrovnic is er hoop. De hype rondom de serie gaat voorbij en de stad zal waarschijnlijk in rustiger toeristisch vaarwater komen. Voor andere steden is het problematischer.

Een ander geval van te succesvol, is San Francisco. Ooit een vrolijke hippiestad, nu het wereldwijde symbool van de onbetaalbare stad. De mix van toerisme, tech-industrie en de grote toestroom van (buitenlands) kapitaal levert absurdistische situaties op. De huizenprijs is dermate hoog (gemiddeld 1,68 miljoen dollar) dat dakloosheid heel normaal is voor iedereen die minder dan 100.000 dollar per jaar verdient. In dit rijtje kennen we ook Vancouver, al decennia lang een landingsplaats voor Chinese miljonairs. Ook daar is de lokale woningmarkt compleet ontwricht.

De Amerikanen noemen deze steden Hedge Cities. Succesvolle steden die ‘hypen’ bij buitenlandse investeerders, met een op hol geslagen vastgoedmarkt als gevolg. ‘Hedge’ omdat de (buitenlandse) investeerders hun geld er naar toe brengen als verzekering (hedge) tegen het onzekere politieke en financiële klimaat in hun eigen land. Het zijn in regel steden die het economisch goed doen, veel toeristen aantrekken en in een politiek stabiel land liggen. Ideaal voor een belegger. De symptomen die horen bij een Hedge City zijn extreem hoge huizenprijzen, coffin-homes (grafkistwoningen / extreem kleine woningen), een verdwenen middenklasse en hoge (drugs)criminaliteit. En steeds meer woningen die in bezit komen van een steeds kleiner wordende groep zeer vermogende beleggers (The Global Elite, zoals het daar noemen).

Het fenomeen is buitengewoon moeilijk te bestrijden. Ook omdat er eerst veel effort is gestoken in het bereiken van het resultaat. Veel steden doen juist hun best voor meer toeristen, innovatieve bedrijvigheid en buitenlands kapitaal. Toch heb je ergens aan het einde van het verhaal een stad die niemand meer wil.

Amsterdam is een Hedge City-light. Ook hier een bedreigde middenklasse en een grote opkoopgolf van bestaand en nieuw vastgoed. Het Amsterdamse antwoord is meer gereguleerde sociale- en middensegmenthuur. Ik vraag me af of dat werkt. Je bestrijdt de symptomen, zonder de oorzaak aan te pakken.

De oorzaak is de aantrekkingskracht van de stad zelf. Moeten we die niet bewust verminderen? De stad reverse-citymarketen? Dat vraagt wel om moed die er vaak niet is. Zie het debat over het bord ‘I Amsterdam’. Beleggers gaan belasten? Een overdrachtsbelasting van 15 procent instellen, zoals in Londen? Minder toeristen door vliegen meer te belasten? Redden we ook het klimaat mee. Schiphol de zee in? De tweede Zuid-As in Almere bouwen? Het AMC naar Den Helder? De UvA naar Harderwijk? Oplossingen zat, maar durven we het aan?


Cover: ‘Go column cover 2’


Rink Drost

Door Rink Drost

Manager Markt en Verkoop bij Dura Vermeer


Meest recent

Energietransitie door FrankHH (bron: Shutterstock)

Rob Jetten: extra investeringen in het stroomnet en snellere vergunningverlening

Er komen extra investeringen in het stroomnet en het wordt makkelijker om nieuwe infrastructuur aan te leggen. De plannen moeten de oplossing zijn voor gebiedsontwikkelingen die door de druk op het stroomnet in gevaar (zouden) komen.

Nieuws

5 oktober 2022

Complexe grens tussen België en Nederland door FouadZ (bron: Shutterstock)

Ruimtelijke ordening in België en Nederland: ons nadert elkaar

Over de Belgische ruimtelijke ordening doen we in Nederland vaak wat lacherig. Dat is niet terecht zo stelt PBL-onderzoeker Ries van der Wouden. Hij ziet de twee planningspraktijken elkaar naderen.

Analyse

5 oktober 2022

Kristel Lammers door Nationaal Programma Regionale Energiestrategie (bron: Nationaal Programma Regionale Energiestrategie)

De toekomst van de RES: 'Na het uitspreken van ambities, moeten we de energietransitie nu waarmaken'

De energietransitie is actueler en urgenter dan ooit, maar hoe leid je zo’n verandering in deze turbulente tijd in goede banen? Kristel Lammers, directeur Nationaal Programma RES, maakt de balans op. “We moeten het met elkaar doen.”

Persoonlijk

4 oktober 2022