platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Hoe bestrijd je Hedge Cities?

Hoe bestrijd je Hedge Cities?

Go column cover 2

1 mei 2019 - Net begonnen aan het laatste seizoen van de tv-serie Game of Thrones (eindelijk!). In vrijwel elke aflevering is een shot te zien van de Kroatische stad Dubrovnic, bij de fans beter bekend als Kings Landing. Even had ik het idee om daar in de camper deze zomer naar toe te rijden. Toch maar niet gedaan. Sinds de serie een hit is, trekt de stad miljoenen toeristen aan. Veel meer dan ze aan kan.

De stad ver-airbnb’t en ver-nutella’t in rap tempo. De bewoners zeggen te leven in een Disney-pretpark. Voor Dubrovnic is er hoop. De hype rondom de serie gaat voorbij en de stad zal waarschijnlijk in rustiger toeristisch vaarwater komen. Voor andere steden is het problematischer.

Een ander geval van te succesvol, is San Francisco. Ooit een vrolijke hippiestad, nu het wereldwijde symbool van de onbetaalbare stad. De mix van toerisme, tech-industrie en de grote toestroom van (buitenlands) kapitaal levert absurdistische situaties op. De huizenprijs is dermate hoog (gemiddeld 1,68 miljoen dollar) dat dakloosheid heel normaal is voor iedereen die minder dan 100.000 dollar per jaar verdient. In dit rijtje kennen we ook Vancouver, al decennia lang een landingsplaats voor Chinese miljonairs. Ook daar is de lokale woningmarkt compleet ontwricht.

De Amerikanen noemen deze steden Hedge Cities. Succesvolle steden die ‘hypen’ bij buitenlandse investeerders, met een op hol geslagen vastgoedmarkt als gevolg. ‘Hedge’ omdat de (buitenlandse) investeerders hun geld er naar toe brengen als verzekering (hedge) tegen het onzekere politieke en financiële klimaat in hun eigen land. Het zijn in regel steden die het economisch goed doen, veel toeristen aantrekken en in een politiek stabiel land liggen. Ideaal voor een belegger. De symptomen die horen bij een Hedge City zijn extreem hoge huizenprijzen, coffin-homes (grafkistwoningen / extreem kleine woningen), een verdwenen middenklasse en hoge (drugs)criminaliteit. En steeds meer woningen die in bezit komen van een steeds kleiner wordende groep zeer vermogende beleggers (The Global Elite, zoals het daar noemen).

Het fenomeen is buitengewoon moeilijk te bestrijden. Ook omdat er eerst veel effort is gestoken in het bereiken van het resultaat. Veel steden doen juist hun best voor meer toeristen, innovatieve bedrijvigheid en buitenlands kapitaal. Toch heb je ergens aan het einde van het verhaal een stad die niemand meer wil.

Amsterdam is een Hedge City-light. Ook hier een bedreigde middenklasse en een grote opkoopgolf van bestaand en nieuw vastgoed. Het Amsterdamse antwoord is meer gereguleerde sociale- en middensegmenthuur. Ik vraag me af of dat werkt. Je bestrijdt de symptomen, zonder de oorzaak aan te pakken.

De oorzaak is de aantrekkingskracht van de stad zelf. Moeten we die niet bewust verminderen? De stad reverse-citymarketen? Dat vraagt wel om moed die er vaak niet is. Zie het debat over het bord ‘I Amsterdam’. Beleggers gaan belasten? Een overdrachtsbelasting van 15 procent instellen, zoals in Londen? Minder toeristen door vliegen meer te belasten? Redden we ook het klimaat mee. Schiphol de zee in? De tweede Zuid-As in Almere bouwen? Het AMC naar Den Helder? De UvA naar Harderwijk? Oplossingen zat, maar durven we het aan?

Auteur

Rink Drost
Rink Drost

Manager Markt en Verkoop bij Dura Vermeer

Bekijk alle artikelen