platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Meer middeldure huur in Amsterdam? Maak langetermijnafspraken en bied maatwerk

Meer middeldure huur in Amsterdam? Maak langetermijnafspraken en bied maatwerk

amsterdarm javaeiland flickr

16 feb 2018 - Bart van Breukelen, voorzitter van Neprom, en de Amsterdamse SP-wethouder Laurens Ivens gingen deze maand met elkaar in debat over de realisatie van meer woningen voor middeninkomens via de 40-40-20-regel. Ondanks hun afwijkende vertrekpunten komen zij tot dezelfde conclusies om het tekort op te lossen: maak lange-termijnafspraken en lever maatwerk.

 De gemeenteraadsverkiezingen staan voor de deur en de woningmarkt in de stedelijke regio’s varieert van zorgelijk tot rampzalig. Aangezien woningcorporaties van de overheid niet middelduur meer mogen bouwen en de ruimte om te bouwen beperkt is, ziet men prijsexplosies van koopwoningen. De middeldure huur blijft achter en van doorstroming is geen sprake. In verkiezingsprogramma’s roepen partijen in de grote steden daarom om 40% sociale huur, 40% middeldure huur/koop en 20% dure huur/koop bij nieuwbouw.

Maar leidt deze 40-40-20-regel uit de Amsterdamse Woonagenda 2025 wel tot meer woningen voor middeninkomens? Linkse politici in grote steden denken van wel, de Neprom (belangenvereniging van projectontwikkelaars) denkt van niet. Daarom gingen SP-wethouder Laurens Ivens (Amsterdam) en Bart van Breukelen (voorzitter Neprom) op 23 januari met elkaar in debat over de 40-40-20-regel.

Is vastgoed emotie?

Nog voor Van Breukelen werd voorgesteld, waren Ivens zijn eerste woorden dat de regeldruk beslist terug moet. Ivens en Van Breukelen betoogden eenstemmig dat een inclusieve stad het doel is. Om het ijs te breken merkte de dagvoorzitter Erik Faber van adviesbureau Fakton op ‘dat de woningmarkt dynamisch is’, en ‘dat vastgoed emotie is’.

Faber zette de toon van het debat en schetste een beeld van de geglobaliseerde steden zoals Londen en Parijs. Woningprijzen zijn daar onbeheersbaar en woningen onbetaalbaar. Dit alles is het gevolg van niet veel bijbouwen door ruimtegebrek, maar ook lage rente op kapitaal. Dat kapitaal is niet voor iedere burger bereikbaar via een hypotheek, maar wel voor vastgoedinvesteerders die heel veel opkopen en ombouwen tot huurwoningen die voor twee keer de prijs van een koopwoning worden verhuurd. Er vindt ook verdringing plaats, waarbij mensen met een beperkte beurs langzaam de binnenstad uitschuiven. Dit leidt uiteindelijk tot woonverdunning in het centrum en verdichting langs de stadsranden, met wijken in de nog betaalbare bestaande woningvoorraad die worden bevolkt door een internationale bevolking.

Ook in Amsterdam voltrekt zich dit proces geleidelijk. In 2008 was het investerend vermogen nog 35 miljard, dat zakte terug naar 5 miljard in 2012, en tegenwoordig gaan we weer naar het oude peil van 2008, aldus Faber. Dat kan niet goed gaan, en de verwachting is met deze vastgoedprijsexplosie dat dit binnen vijf jaar tot een volgende vastgoedcrisis leidt. Deze processen in het verstedelijkt landschap van de laatste jaren laten namelijk duidelijke en vergelijkbare patronen zien als bij de eerdere crisis.

Laurens Ivens: ‘niet dat we bouwen, maar wat we bouwen’

De wethouder is redelijk positief over de Amsterdamse woningcorporaties, projectontwikkelaars en beleggers. Hij laat aan de hand van een historisch perspectief zien dat de bouw weer stevig op gang is gekomen. Vooral 2015 (8.376 woningen) en 2017 (7.640 woningen) zijn topjaren, beter zelfs nog dan 2006 (6.200 woningen) of het andere Amsterdamse hoogtepunt in 1997 (6.800 woningen). Zelfs het aanbod voor sociale huur nam weer toe. Toen Ivens in 2014 aantrad als wethouder, zag hij het nog somber in. De ambitie was toen 5.000 woningen per jaar, als hoog gelegen lat. Maar van 2014 tot 2017 werden er 26.538 woningen gebouwd. Kortom: men is goed bezig, maar nog niet goed genoeg.

Er zijn twee grote en samenhangende pijnpunten, stelt Ivens. Ten eerste: door de prijsexplosie van woningen zit de markt op slot, waardoor de doorstroming van bewoners van sociale huur naar middeldure woningen stagneert. De lage en middeninkomens komen steeds meer onder druk te staan bij hun zoektocht naar een woning. Een appartementje van 2,5 ton is anderhalf jaar later al 3,5 ton waard.

11 spelregels

Het tweede punt is dat de middeldure huur zwaar is ondervertegenwoordigd in het spectrum van woningcategorieën. Van de 26.538 nieuwe woningen werden er maar 4.601 in deze categorie gebouwd. Over heel Amsterdam genomen vormt deze voorraad slechts 6% van het totaal, terwijl de sociale huur bij woningcorporaties en particulieren 57% is en de vrije sector koop op 37% ligt. Kortom, ook al willen bewoners doorstromen van sociale naar middeldure huur, het is niet mogelijk. En welke bewoner verlaat nou zijn aantrekkelijke woning in een leuke Amsterdamse woonbuurt binnen de ring? Zij betalen liever meer huur voor deze sociale huurwoning.

De laatste drie jaar is de bouw van middeldure woningen wel toegenomen, dus dat is positief. Maar het niet bouwen van deze woningen in de periode daarvoor begint nu toch flink op te breken. Woningcorporaties bouwden voor 2015 vooral sociale huur en verkochten 70% van de woningen aan particulieren en verhuurders. Middelduur zit nu vooral in de bestaande woningvoorraad, en daar valt als wethouder niet goed op te sturen.

Voor de wethouder is dat het argument voor de 40-40-20-formule. Met 11 spelregels wil Amsterdam de woningbouwprogrammering met meer middelduur reguleren. Daarnaast stimuleert de gemeente middeldure huur door een lagere grondprijs te vragen.

middeldure huur

Vijf Amsterdamse woningcorporaties en investerende woningbeleggers organiseerden zich in het Platform Amsterdam Middelhuur (PAM). Zij definiëren het middensegment van € 725 tot € 1000 per maand, een bovengrens die is afgestemd op twee keer een modaal inkomen. Ivens hanteert daarentegen € 711 tot € 971 per maand, een bovengrens afgestemd op 1,5 modaal inkomen.

Bart van Breukelen: ‘the perfect storm’

Ook de Neprom gaat voor de inclusieve stad waarin iedereen welkom is. Als belangrijkste oorzaken voor het ontstaan van de pijnlijke situatie in steden, noemde voorzitter Van Breukelen drie redenen: er is te weinig gebouwd, er is te weinig planaanbod door gemeenten, en er was een enorme krimp bij alle bedrijven en diensten die zich met bouw en ruimtelijke ontwikkeling bezig hielden. Het probleem van het tekort aan middeldure woningen kan volgens Van Breukelen alleen door nieuwbouw worden opgelost.

Maar het vastleggen van een woningprogramma in een bestemmingsplan is volgens hem een log middel. Na een aantal jaren kan de situatie in een wijk heel anders zijn. Ook de 40-40-20 formule is volgens hem te generiek en te star. Er wordt bijvoorbeeld te weinig naar de verschillen tussen de wijken gekeken.

Miljonairs en toeristen

Niettemin zorgen de schaarste aan woningen en de lage rente voor goede vooruitzichten: Van Breukelen spreekt over The Perfect Storm. Waarom specifiek de middeldure woningen achterblijven, heeft volgens Van Breukelen met meer dingen te maken. Er is wel de wil bij jonge mensen om te kopen, maar vermogensopbouw bij jonge gezinnen is een probleem. Daarbij komt dat de huren sinds 2015 gekoppeld zijn aan de WOZ-waarde, en die is binnen de ring in Amsterdam zeer hoog en stijgende. Verder is er het beleid van passend toewijzen (waar de corporaties sinds 2015 aan moeten voldoen) die leidt tot segregatie in wijken.

Ook Van Breukelen ziet het opbloeien van de stadsranden, waar de jonge gezinnen zich vestigen in de betaalbare bestaande woningvoorraad. In hun kielzog volgen voorzieningen zoals winkels en cultuur. Een bezoek aan zijn zoon in Geuzeveld, maar ook Amsterdam Zuidoost, stemde hem vrolijk. Want terwijl hij aldaar jonge gezinnen en bloeiende voorzieningen zag, wordt het centrum gedomineerd door miljonairs en toeristen. Vooral de goede infrastructuur naar Zuidoost maakt dat het een gewilde en betaalbare plek is. Het zijn niet de afstanden, stelt Van Breukelen, maar de reistijd die de stad maken.

‘Minder stedelijke regels, meer centrale sturing’

Verder vindt de Neprom-voorzitter de Amsterdamse 40-40-20-formule een kostbare aangelegenheid, wat beleggers afschrikt. Het internationaal kapitaal begrijpt deze formule niet. Maar volgens Ivens heeft een gemeente andere verantwoordelijkheden dan een bedrijf. De formule 40-40-20 is een politieke keuze. Ivens ziet daarom liever een constructieve samenwerking met institutionele beleggers die voor een langere tijd in de stad willen investeren. Voor deze samenwerking is met #8 van de Amsterdamse spelregels ruimte binnen de 40-40-20-formule, stelt Ivens.

Van Breukelen vindt het vreemd dat elke stad zijn eigen regeltjes maakt voor het woningprogramma. De decentralisatie leidt tot een chaos, waarin elke stad zijn eigen waarheid kent. Ook Ivens geeft aan dat centrale sturing erg wenselijk is. Decentralisatie maakt steden tot concurrenten, waarbij samenwerking ver te zoeken is. Van Breukelen pleit daarom voor minder regels in steden en meer centrale sturing. Geen overregulering maar helderheid!

Ontbreken van OV drijft prijzen in steden op

Ivens betoogt dat de beste optie voor middeldure woningbouw is om reistijden in regio Amsterdam terug te brengen met betere mobiliteit, zoals via light rail. Almere heeft bijvoorbeeld veel ruimte, maar dat gebied is niet bereikbaar omdat een goede, snelle OV-verbinding ontbreekt. De plannen hiervoor liggen al jaren op de stapel.

Van Breukelen beaamt dit: waar blijven de lightrail-verbindingen naar Purmerend, Almere, Lelystad en Utrecht? Het achterblijvende OV drijft de prijzen van woningen in steden op. Volgens de Neprom-voorzitter, die allergisch is voor regulering, is de overheid te ver doorgeslagen met de decentralisatie en moet het Rijk de regie op dit punt naar zich toe trekken. Door verkorting van reistijd wordt het verstedelijkt landschap groter en dalen de vastgoedprijzen. Tot die tijd bouwt iedere gemeente zijn eigen plots vol, waarbij een integrale visie op een grote schaal ontbreekt. Door decentralisatie ziet de overheid de stad en de stedelijke regio niet meer als één samenhangend geheel.

De aanbevelingen van Ivens en Van Breukelen

Ondanks het perspectiefverschil komen de aanbevelingen van de SP-wethouder Ivens en Neprom-voorzitter Van Breukelen overeen:

#1: maak langetermijnafspraken

Volgens Van Breukelen kan de huidige situatie niet lang goed blijven gaan, want de markt gaat weer kantelen. Zijn advies is daarom om met marktpartijen voor een langere tijd afspraken te maken over de investeringen en kwaliteiten van de nieuwbouw. Van Breukelen verwees daarbij naar een recent debat in de gemeenteraad, dat een ontluisterend beeld gaf van de Amsterdamse toestand. Raadsleden met weinig voorkennis domineerden het debat door voornamelijk te reageren op incidenten, terwijl grote lijnen en langetermijnvisie niet ter sprake kwamen. Ook Ivens wil graag met institutionele beleggers afspraken voor langere tijd maken.

#2 Doe aan maatwerk

Van Breukelen vindt een generieke regel als 40-40-20 onverstandig, want deze legt op voorhand het woningprogramma, de kwaliteit en woninggrootte vast. Het is beter om per locatie te kijken wat haalbaar en nodig is. Zo kan de grondexploitatie per locatie kloppend worden gemaakt en kunnen de betrokken partijen gezamenlijk kwaliteit en een inclusieve stad realiseren. Ook Ivens geeft aan dat hij graag maatwerk wil, waarbij de 40-40-20-regel functioneert als een algemene richtlijn. De regels geven volgens hem de ruimte om er samen met een belegger uit te komen. Zo kunnen de betrokkenen ook op lange termijn afspraken maken met beleggers, corporaties en huurders. Dat geeft voor iedereen rust en zekerheid.

Coverfoto: ”Java-eiland Amsterdam

https://www.flickr.com/photos/faceme/5616039407/

” (CC BY 2.0) by FaceMePLS

Auteur

Portret - Leo Oorschot
Leo Oorschot

Leo Oorschot, Haags architect, urbanist en publicist - atelier PRO architekten. Verbonden aan Research Group Beyond the Current - TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte