Luchtfoto Dalfsen door Loostad (bron: Loostad)

Hoe Dalfsen een gezicht aan de Vecht kreeg

22 januari 2024

7 minuten

Casus Dalfsen draait zich om. Dankzij een nieuw ontwikkeld waterfront en een woonwijk aan de Vecht ligt het centrum van het dorp tegenwoordig aan de rivier. Hoe een kleine gemeente een grote verandering realiseerde.

De Vecht laat zich zien in de winter van 2023/2024. Het water staat hoog, hoger dan het de afgelopen 17 jaar stond. In het Overijsselse Dalfsen klotst het tegen de kademuren van het dorp, reikt bijna tot aan ‘de brug met blauwe bogen’ – een brug, met een kunstwerk uit de jaren 90 van de vorige eeuw – en strekt zich uit richting de dijk aan de overkant, over de uiterwaarden. Drommen mensen kijken uit over het water. Hun schoenen zijn droog, de dijk en muren zijn hoog genoeg, alleen een parkeerplaats en een de natuurspeelplaats staan onder water.

Gezicht aan de rivier

“De kademuur is bij de transformatie van het waterfront versterkt,” vertelt Ruud van Leeuwen, wethouder in Dalfsen. De schotten die het waterschap de grond in joeg om het water buiten te houden, waren onderdeel van de gebiedsontwikkeling die zich hier tussen 2009 en 2022 aan de Vecht voltrok.

“Dalfsen lag met haar rug naar het water, we wilden het dorp een gezicht geven richting de Vecht,” vult Dennis Damink aan, ontwikkelingsmanager bij Loostad Vastgoedontwikkeling. Er kwam een nieuwe wijk: direct na de brug met blauwe bogen staan vijf bouwblokken met appartementen en rijtjeshuizen, met achtertuinen verscholen in het hof. In de plinten zitten winkels: een bloemenzaak, opticien en supermarkt. De voormalige Cichoreifabriek die uitkijkt over het water werd getransformeerd tot grand café en theater. In de directeursvilla kwam een restaurant.

De kade werd maar één keer per jaar écht gebruikt, met Sinterklaas

Aan de Vecht was door de verhuizing van het gemeentehuis en de (etiketten)drukkerij ruimte ontstaan waar iets mee moest gebeuren. Dalfsen fuseerde in 2001 met een het dorp Nieuwleusen, waardoor de ambtenaren uit het verouderde, enkellaagse gebouw aan de Vecht barstten. Het nieuwe gemeentehuis was al in aanbouw toen de prijsvraag voor een nieuw waterfront in 2008 werd gewonnen door de ontwikkelingscombinatie van ontwikkelaar Loostad (onderdeel van VolkerWessels), de Duitse architect Christof Kohl en aannemer Koenen Bouw Emmen. De vraag die de gemeente uitschreef was tweevoudig: wat bied je voor de grond en wat wil je met de grond gaan doen?

Geen veilige plek

“Achter het gemeentehuis lag een wandelpad naar de haven, daar kon je vroeger na zonsondergang beter niet komen,” zegt Damink. Kinderen vertelden elkaar in de jaren 90 dat je de haven moest mijden omdat daar drugshandelaren kwamen, herinnert ondergetekende zich, als voormalig inwoner van Dalfsen. Damink vervolgt: “De kade werd maar één keer per jaar écht gebruikt, met Sinterklaas.” Ook het plein voor het gemeentehuis stond dan vol. Dat plein was op andere momenten wat ‘ongedefinieerd’. Met de nieuwe horeca, winkels en een compacter plein verbond de bouwcombinatie het centrum vanaf de hoofdstraat met de haven. De ‘dubbellaagse promenade’, waar je hoog boven of dicht langs het wateroppervlak kunt lopen, langs de horeca, werd de mooiste route.

Dalsfen Waterfront door Loostad (bron: Loostad)

‘Dalsfen Waterfront’ door Loostad (bron: Loostad)


Om het plan te realiseren, moest de ontwikkelaar wel de atoomschuilkelder afbreken die onder het gemeentehuis lag verscholen. De ondergrondse ruimte was aardedonker en had plek voor 50 mensen. De constructie werd tijdens de Koude Oorlog in Dalfsen gebouwd en was de laatste jaren voor de sloop alleen nog in gebruik als galerie en opslag van kleren voor liefdadigheidsprojecten in Oost-Europa. “We hebben overwogen of we er een parkeergarage in konden maken,” vertelt Damink, maar de ruimten waren daarvoor veel te laag. Dat het moeilijk was om de kelder te slopen, noemt Damink een hardnekkig misverstand: “De muren was gebouwd om te schuilen tegen straling, niet tegen bominslagen. Ze waren zo weg.”

Kredietcrisis

De gevels van de bouwblokken zijn vormgegeven alsof ze historisch zijn gegroeid. De Duitse architect Kohl (die ook veel samenwerkte met de vorige jaar overleden architect Rob Krier, red.) staat bekend om deze stijl. Van Leeuwen: “Historiserend schijnt een vies woord te zijn, maar ik vind het wel mooi.” De panden zijn onderscheidend door kleurverschillen in de bakstenen. “Wat ik zo leuk vind is dat iedereen een favoriet huis kan aanwijzen.” De historische hint wordt versterkt door rode luiken, een torentje en hier en daar een gestileerde trapgevel. Van Leeuwen: “Soms horen we kritiek dat het plan te stads is voor Dalfsen, als enige dorp aan de Vecht.” De huizen zijn groter van schaal dan gemiddeld in het centrum, de gevels lijken een referentie naar stedelijke pakhuizen. “We hebben geen stadse allure, ze horen bij de streek.”

Het theater en de twee horecazaken vormen het kloppende hart van het gebied

Mooi en historiserend of niet, de verkoop van de huizen en winkels had nog wel wat voeten in aarde. Op zich was het uitgangspunt simpel, de gemeente bezat alle grond: de voormalige drukkerij was verkocht en de grond onder het voormalige gemeentehuis was al in haar bezit. De ontwikkelingscombinatie mocht na de gewonnen aanbesteding het hele plan ontwikkelen. Damink: “Maar toen kwam de kredietcrisis.” De woningen boven de Albert Heijn had de ontwikkelaar op de vrije markt willen verkopen. “Uiteindelijk hebben we ze verkocht aan een woningcorporatie, daar waren ze eigenlijk te duur voor. Een van de woningen zit in een rond torentje. Dit zijn de mooiste woningen die ze ooit hebben gehad.” Damink zegt er direct achteraan: “We zijn vooral trots dat het gelukt is, dat was niet vanzelfsprekend. Er zijn in die tijd genoeg plannen gesneuveld.”

Ook de verkoop va de winkels liep niet als gehoopt. Nadat de panden van het laatste bouwblok in 2021 waren opgeleverd, bleven de ramen afgeplakt: door corona waren ondernemers minder happig dan gehoopt. Toen zich een bloemenverkoper met interesse aandiende, wilde die maar de helft betalen. Dat had een sneeuwbaleffect. Van Leeuwen: “We moesten daardoor flink inleveren.” In februari van 2023 werd het laatste winkelpand gevuld.

Betrokken gemeente

Het theater en de twee horecazaken vormen het kloppende hart van het gebied. Op zomerse dagen zit het terras van het grand café vol, vanaf de tafeltjes heb je uitzicht op de Vecht en de brug. In het theater vinden concerten van klassieke musici, filmvertoningen en theatervoorstellingen plaats. Scholen kunnen de zaal huren voor de bekende eindmusical en ook de jeugdtheaterschool maakt gebruik van de ruimte. Van Leeuwen: “Mijn kleindochter volgt hier sinds drie jaar theaterlessen, ik ga altijd naar de voorstellingen.”

“De gemeente was vanaf het begin af aan erg betrokken bij de realisatie van de horeca en het theater. Dit vormde de essentie van het plan,” vertelt ondernemer Moes Hartman Kok. Sinds hij in 2010 interesse toonde voor de exploitatie van de horeca is hij betrokken bij het proces. Inmiddels bestiert hij zowel het grand café als het restaurant Moetje in de Witte Villa. Damink bevestigt: “We bouwden letterlijk in het uitzicht van de ambtenaren, op het terrein van de gemeente. Wat ik nog nooit eerder heb meegemaakt, is dat de burgemeester zelf plaatsnam in de werkgroep van een ontwikkeling.”

De gemeente Dalfsen werd zelf eigenaar van de twee restaurants en het theater

Ook besloot de gemeente Dalfsen de restaurants en het theater zelf te houden. Op die manier had de gemeente meer te zeggen over de invulling van de panden. Het oorspronkelijke idee was dat de horecaeigenaar een theater zou exploiteren, maar omdat de provincie subsidieverstrekker was vervloog die optie. “De voorwaarden van de subsidie sloten commercieel gebruik uit,” vertelt Hartman Kok. Omdat de gemeente met de huuropbrengst van de horeca een theater wilde bekostigen, bracht ze alles onder in een stichting. “Ze schonken de plek aan het dorp,” zegt Harman Kok die zelf aan die stichting zijn huur betaalt. “Maar het heeft ook nadelen. Een stichting kan zelf geen deur repareren of huurkorting geven tijdens een lockdown, dan kom ik toch weer uit bij de gemeente.”

Weinig tafels

Ondanks die onhandigheid werd Hartman Kok afgelopen jaar ook exploitant van het gemeentelijke horeca pand De Witte Villa. Al was dat ook weer niet geheel uit vrije wil. “We vonden dat we het moesten doen. De vorige twee eigenaren waren snel weer vertrokken.” In het restaurant passen maar weinig tafels, dat maakt het moeilijk voor ondernemers om het hoofd boven water te houden. “Wij hadden tijdens de lunch vaak een wachtrij, die mensen kunnen we nu in restaurant Moetje onderbrengen.”

Dalfsen Waterfront door Loostad (bron: Loostad)

‘Dalfsen Waterfront’ door Loostad (bron: Loostad)


Voor Van Leeuwen zijn de volle horeca en theatervoorstellingen een genoegdoening. Misschien dat hier en daar nog wat fietsenstallingen moeten worden geplaatst, om de nieuwe toestroom van fietsen in goede banen te leiden. Het tekent dat de Dalfsenaren het nieuwe waterfront waarderen. Van Leeuwen: “We hebben voorzien in een behoefte.”

Projectgegevens

Betrokken partijen: Loostad, VolkerWessels

Gemeente: Dalfsen

Samenwerkingsvorm: Private Exploitatie

Startjaar: 2009

Type gebiedsontwikkeling: Stedelijke Gebiedstransformatie

Omvang en programma: het programma van Waterfront Dalfsen bestaat uit 85 woningen, een supermarkt, diverse andere winkels, een ondergrondse parkeergarage met 130 parkeerplekken, twee restaurants en tenslotte één theater.

Bijzonderheden: Dalfsen lag met de rug naar de Overijsselse Vecht. Door de gebiedstransformatie moet het dorp zich nadrukkelijker aan het water manifesteren. Daarvoor hebben het voormalige gemeentehuis en drukkerij Eshuis plaatsgemaakt voor een nieuwe multifunctionele woonwijk.


Cover: ‘Luchtfoto Dalfsen’ door Loostad (bron: Loostad)


Afke Laarakker door Afke Laarakker (bron: LinkedIn)

Door Afke Laarakker

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Zonnepanelen door WHYFRAME (bron: Shutterstock)

De energietransitie anno 2024, op het kruispunt van wegen

Het Nationaal Programma RES publiceert een serie essays waarin wetenschappers kritisch reflecteren op de energietransitie in Nederland. Derk Loorbach bijt de spits af met een historische analyse. Decentraal of centraal, dat is de vraag.

Opinie

17 april 2024

CLTB project Calico door CLTB (bron: CLTB)

Goedkoper wonen dankzij particuliere erfpacht, Berlijn en Brussel wijzen de weg

In verschillende Europese landen wordt erfpacht ingezet door ideële opdrachtgevers om langdurig betaalbare huur- of koopwoningen te realiseren. In hoeverre is deze ontwikkelvorm ook voor Nederland interessant? Jaco Boer ging op onderzoek uit.

Analyse

17 april 2024

Shoppen door Inside Creative House (bron: Shutterstock)

Growth for good, lukt het tegengaan van klimaatverandering zónder ontgroeien?

Moeten we stoppen met groeien om werkelijk duurzaam te worden? Degrowth is niet per se dé panacee, ontdekt recensent Frank van Oort in een boek van Alessio Terzi.

Recensie

16 april 2024