Grid Barcelona door Vunav (bron: Shutterstock)

Hoe de structuur van een wijk invloed heeft op betaalbaarheid

7 mei 2024

3 minuten

Onderzoek Er zijn veel factoren van invloed op de betaalbaarheid van woningen. Is de stedenbouwkundige structuur er daar ook een van? Wetenschappers van de Spaanse IE University deden onderzoek naar de betaalbaarheid in historische buurten met kronkelende straatjes. Die zetten ze af tegen planmatig opgezette wijken met een strakke verkaveling. Wat verklaart de verschillen?

Wat is het effect van de gebouwde structuur van een buurt op de diversiteit van de woningvoorraad? En heeft de morfologie van een wijk invloed op de huurprijzen? Dit onderzochten Spaanse wetenschappers door vier wijken in Madrid en Barcelona met elkaar te vergelijken. Ze keken naar buurten die vaak als uitersten worden gezien. Aan de ene kant van het spectrum bevinden zich de bottom-up up buurten die historisch gegroeid zijn. De diversiteit aan straten, pleinen, woningblokken en woningtypes is hier groot. Aan het andere uiteinde van het spectrum staan de top-down wijken waar een nauwgezet stedenbouwkundig masterplan aan ten grondslag ligt. Deze laatste zijn meer uniform: zowel in de breedte van straten en de grootte van pleinen, als in het soort woningen dat er te vinden is.

Bottom-up versus top-down

In wijken die bottom-up ontstaan zijn, liggen de huurprijzen gemiddeld genomen iets lager. Er zijn meer verschillende soorten woningen, die iets sterker in prijs variëren dan in top-down wijken het geval is. De woningen zijn er door de bank genomen ook 10 tot 23 procent kleiner. Hierdoor is er ook een aanzienlijk aanbod aan kleine(re) woningen. Doordat verhuurders in organisch gegroeide wijken meer met elkaar moeten concurreren dan in de strak gereguleerde top-downwijken, blijken de gemiddelde vierkante meter-prijzen in dat segment van de woningmarkt lager. Dit vergroot ook de diversiteit aan bewoners. De variëteit aan straten, pleinen en openbaar groen maakt deze wijken ook nog eens aantrekkelijker, stellen de onderzoekers.

Er is niks magisch aan bottom-up wijken

Wijken die top-down zijn gebouwd, hebben een lager aantal woningblokken, percelen en straten per vierkante meter. De huurprijzen liggen er hoger, zowel aan de boven- als onderkant van de woningmarkt. Ook is de bevolkingsdichtheid er hoger, waardoor er meer mensen op hetzelfde oppervlakte kunnen wonen. Daarnaast zijn de straten en pleinen er over het algemeen breder.

Perceelgrootte is bepalend

De uitkomsten van het onderzoek suggereren dat bottom-up wijken een beter betaalbare woningvoorraad hebben. Maar, schrijven de onderzoekers, er is niks ‘magisch’ aan bottom-up wijken. De meer diverse woningvoorraad heeft weinig te maken met het organische stratenpatroon. De grootte van percelen blijkt hier veel relevanter voor te zijn. In gebieden met veel kleine, dichtbebouwde percelen is de woningvoorraad meer gevarieerd en beter betaalbaar – ongeacht of de wijk historisch ontstaan, of op de tekentafel bedacht is.

Barcelona door Pichaya Pureesrisak (bron: Shutterstock)

‘Barcelona’ door Pichaya Pureesrisak (bron: Shutterstock)


De onderzoekers wijzen erop dat de manier waarop het eigenaarschap geregeld is, hierbij van belang kan zijn. Wijken met veel verschillende grondeigenaren, die elk een klein aantal percelen bezitten, kennen meer verschillende soorten woningen en verhuurders moeten onderling meer concurreren – wat uiteindelijk tot lagere woningprijzen leidt. En dat is dus niet voorbehouden aan historische stadsdelen, maar kan ook in nieuw ontworpen wijken de norm zijn. Mits uiteraard die kleinschaligheid dan wel vanaf het begin wordt geïntroduceerd in de opzet van de wijk.


Cover: ‘Grid Barcelona’ door Vunav (bron: Shutterstock)


Kaz Schonebeek door Kaz Schonebeek (bron: LinkedIn)

Door Kaz Schonebeek

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Raamwerk Ontwikkelvisie Den Haag Centraal door gemeente Den Haag (bron: gemeente Den Haag)

Kwaliteitsteam bewaakt samenhang gebiedsontwikkeling Den Haag Centraal

Er gaat veel gebeuren rond station Den Haag Centraal. De gemeente heeft een kwaliteitsteam ingesteld, met drie ervaren bouwmeesters die met name gaan kijken naar de stedenbouwkundige condities voor een toekomstbestendige invulling. Een kennismaking.

Uitgelicht
Casus

16 juli 2025

Bewonersavond in Nieuw-West door Jeroen Mirck (bron: Flickr)

Veel plannen maar weinig draagvlak, bewonersparticipatie kraakt en piept

Met de komst van de Omgevingswet is bewonersparticipatie belangrijker dan ooit. In de praktijk blijkt dat gemeenten moeite hebben om dit proces goed vorm te geven, terwijl bewoners het gevoel hebben dat hun stem onvoldoende wordt gehoord.

Onderzoek

16 juli 2025

Architectuur, Kerckebosch, Zeist door Wikipedia Commons (bron: Nanda Sluijsmans)

Landschappelijk ontwikkelen in een naoorlogse probleemwijk, de lessen van Kerckebosch

Ook in bestaand stedelijk weefsel kunnen stenen en groen toekomstbestendig worden gemengd. Het project Kerckebosch in Zeist is een goed voorbeeld, de onderzoekers van Platform31 reisden af voor een evaluatie.

Casus

15 juli 2025