Casus Polderstad Hoofddorp is klaar met uitbreiden, de gemeente Haarlemmermeer kiest voor verdichting. Gebiedsontwikkeling Hyde Park is het voorproefje voor de make-over van het stationsgebied. Randvoorwaarden: het doortrekken van de Noord-Zuidlijn en een rijksbijdrage van meer dan 360 miljoen euro. Jaco Boer laat onder meer verantwoordelijk wethouder Jurgen Nobel aan het woord.
Op de hoek van de Kruisweg en de Van Heuven Goedhartlaan draaien twee hijskranen behendig rondjes boven twee appartementenblokken in aanbouw. Van het ene complex staan de eerste zeven bouwlagen al overeind. De 233 appartementen ‘in alle maten en soorten’ van Kensington (zoals het pand is gedoopt) moeten later dit jaar worden opgeleverd. Aan Notting Hill zijn de bouwlieden pas net begonnen. In het gebouw komen 310 woningen die net als in het buurpand allemaal zijn verkocht. Inmiddels is ook de verkoop van blok nummer 3 – Knightsbridge – van start gegaan. De volgende woongebouwen van Hyde Park volgen waarschijnlijk snel . In 2027 moet de hoogstedelijke woon-werkwijk af zijn. Dan zijn alle sporen van het door leegstand geteisterde kantorengebied Beukenhorst-West uitgewist.
Hyde Park - een samenwerking tussen de ontwikkelaars Snippe Projecten BV en BPD - is de voorloper van een veel grotere herontwikkeling die de gemeente Haarlemmermeer rond het NS-station van Hoofddorp wil realiseren. In een ruime zone rond het spoor moeten de komende twee decennia 15.500 nieuwe woningen en 11.000 arbeidsplaatsen ontstaan. Bestaande bedrijvengebieden moeten daarvoor worden getransformeerd tot hoogstedelijke woon-werkwijken, een gebiedstype dat Hoofddorp nog niet heeft en haaks staat op haar imago van slaapstad.
Bereikbare steden
De grootschalige gebiedsontwikkeling past binnen de afspraken in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) om nieuwbouwprogramma’s grotendeels rond regionale OV-knooppunten te concentreren. Volgens het plan ‘Bereikbare Steden’ wordt zo niet alleen Amsterdam ontlast bij de bouw van nieuwe woningen, maar blijven de steden en dorpen in het gebied ondanks alle nieuwbouw goed bereikbaar.
Om dat te kunnen realiseren is een flink bedrag nodig vanuit Den Haag. Alleen al voor de plannen in Hoofddorp wordt gerekend met een rijksbijdrage van ten minste 360 miljoen euro. Dat geld is nodig voor het aanpassen van lokale infrastructuur en het afdekken van onrendabele toppen bij de bouw van betaalbare woningen. De kosten van het eventueel doortrekken van de Noord-Zuidlijn komen daar nog eens bovenop.
Ik ben dus vol vertrouwen dat de metrolijn naar Hoofddorp wordt doorgetrokken. Het ontlast het spoor rond Schiphol en levert veel extra woningen op
‘Wethouder Jurgen Nobel’ door Gemeente Haarlemmermeer (bron: Gemeente Haarlemmermeer)
“Ik kan mij niet voorstellen dat het kabinet niet met een substantiële bijdrage over de brug komt. Wij zijn een van de weinige MRA-gemeenten die ruimte hebben om heel veel woningen te bouwen én het spoor rond Schiphol te ontlasten. Onze MKBA was niet voor niets positief”, vertelt wethouder Jurgen Nobel (VVD) van Haarlemmermeer. Hij wil graag zijn bijdrage leveren aan het oplossen van de regionale woningnood en als er één locatie is waar je de lucht in kunt, dan is het wel rond het station. “Projectontwikkelaar Snippe laat met Hyde Park zien dat mensen graag op zo’n locatie willen wonen. Ik heb ook wel eens met bewoners van Holland Park in Diemen gesproken waar Snippe eerder een hoogstedelijke woonwijk bouwde. Die waren erg enthousiast. Dat heeft mij gesterkt in onze ambities voor het Stationsgebied.”
50 procent betaalbaar?
Het gebiedsplan bestaat uit zes deelgebieden. De nieuwbouwwijken zijn zowel bedoeld voor de eigen inwoners als voor nieuwkomers: Nobel: “Voor onze jongeren is er erg weinig aanbod. Met het toevoegen van appartementen willen we daarop inspelen. Bij sociale huurwoningen kun je ook nog voorrang geven aan je eigen inwoners. Dat is bij de andere woningsegmenten lastiger. Er staat geen hek om onze gemeente. Al kan een ontwikkelaar zijn marketing wel meer op lokale inwoners richten. Dat heeft Snippe bij Hyde Park ook gedaan.”
Nobel geeft toe dat lang niet elke inwoner de hoge verkoopprijzen in Hyde Park kan betalen. Voor een bescheiden appartement van 50 vierkante meter moest minimaal 355.000 euro worden betaald. Voor de nieuwbouw in het Stationsgebied is daarom afgesproken dat minstens 50 procent van de woningen ‘betaalbaar’ moet zijn. Het Rijk hanteert de NHG-grens als grenswaarde voor de categorie ‘betaalbaar’ in zijn subsidievoorwaarden. Die grens is 355.000 euro, prijspeil 2022. In de gemeenteraad is veel discussie of deze grens wel het uitgangspunt moet zijn. Nobel wil daar aan vasthouden om de gesprekken met andere partijen niet onnodig ingewikkeld te maken. Maar hij begrijpt dat de uitwerkingsplannen voor de verschillende deelgebieden op dit punt nauwkeurig door de raad zullen worden getoetst.
Doortrekken Noord-Zuidlijn
Of de plannen voor het Stationsgebied in hun volle omvang worden uitgevoerd, hangt niet alleen af van de rijksbijdrage. Als de Noord-Zuidlijn niet naar Hoofddorp wordt doorgetrokken, valt de bodem onder een deel van de gebiedsontwikkeling weg. Hoewel gemeenteraadsleden bij Nobel daarom aandrongen op een alternatief scenario, wil de wethouder niet vooruitlopen op die situatie. “In november hebben we een overleg met de minister, maar de bijdrage uit het Groeifonds is voor de Noord-Zuidlijn zeker gesteld. Als regio leggen we daarbovenop nog eens ruim een miljard euro op tafel. Ik ben dus vol vertrouwen dat de metrolijn naar Hoofddorp wordt doorgetrokken. Het ontlast het spoor rond Schiphol en levert veel extra woningen op.”
Hoewel de nieuwe wijken in de buurt van de luchthaven zullen verrijzen, is de geluidshinder geen risicofactor. Alle woningen worden buiten de bestaande geluidscontouren gebouwd. Het zorgt er wel voor dat er geen woningen komen in de deelgebieden aan de Schipholkant.
Verder is de gemeente voor het tempo waarmee de gebiedsontwikkeling wordt uitgevoerd, afhankelijk van de medewerking van bestaande kaveleigenaren. Bijna 65 procent van de woningbouw is gepland in de deelgebieden Graan voor Visch Zuid en Stationskwartier die nu grotendeels in gebruik zijn als kantoren- en bedrijvengebied. In maart van dit jaar heeft het college van burgemeesters en wethouders op die locaties de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd. Ze heeft daardoor het eerste recht van koop als een eigenaar zijn grond of gebouwen wil verkopen.
Verwachtingen temperen
Hoewel veel bedrijven in het gebied zich door deze actie overvallen voelden (zie kader), was deze aanpak volgens de gemeente onvermijdelijk om speculatie te voorkomen en de ambities veilig te stellen: “Als je grondposities hebt, kun je gemakkelijker afspraken afdwingen over zaken als de hoeveelheid groen en het aantal betaalbare woningen”, legt Nobel uit.
Tegelijkertijd wil hij de verwachtingen bij ondernemers temperen. “We gaan niet op elk aanbod in en hebben ook niet het geld om grootschalig kavels op te kopen.” De gemeente is op dit moment in gesprek over haar eerste aankoop op Graan voor Visch Zuid. “De gemeenteraad heeft er al een krediet voor beschikbaar gesteld uit de lopende begroting. Dus als we tot goede afspraken kunnen komen, is dat een eerste stap op weg naar de transformatie van het gebied.”
‘Overval’ op ondernemers in Graan voor Visch Zuid
Als een dief in de nacht. Zo kwam de vestiging van de Wet voorkeursrecht gemeenten op ondernemers in Hoofddorp over. Dick Hulsebosch begrijpt als voorzitter van ondernemersvereniging Ondernemend Hoofddorp en het Haarlemmermeers Ondernemers Platform wel dat er extra woningen moeten worden gebouwd. De omgeving van het station in Hoofddorp is ook een goede locatie waar je de hoogte in kunt. Maar hij is kritisch over het hapsnapbeleid van de gemeente als het gaat om het waarborgen van de huisvesting van bedrijven. “Het college van B&W heeft daar geen visie op voor de langere termijn. De ene keer moet Beukenhorst-West worden omgekat, de keer daarna is Hoofddorp Noord aan de beurt. Dat geeft ondernemers weinig bestaanszekerheid.”
Collega-bestuurslid René Klomp die een autobedrijf in Graan voor Visch Zuid heeft, is vooral blij dat de soep uiteindelijk niet zo heet wordt gegeten als hij werd opgediend. “Toen de brief over de Wvg binnenkwam, dacht ik dat iedereen in het gebied weg moest. Na de uitleg van het gemeentebestuur bleek dat er geen gedwongen uitplaatsingen komen. Daar hebben ze ook het geld niet voor. Dat heeft de boel wat gesust.”
Toch hameren beide ondernemers erop dat bedrijven zich tijdens de transformatie van het bedrijventerrein prettig moeten blijven voelen. “Bewoners klagen al snel over geluids- of stankoverlast als ze in de buurt van een bedrijf zitten. Dat moet er niet toe leiden dat een bedrijf alsnog weg moet uit het gebied”, waarschuwt Hulsebosch. Hij had ook liever gezien dat de gemeente een strook binnen het bedrijventerrein had aangewezen en daar actief ging opkopen. Maar volgens de gemeente laat de Wvg dat niet toe. Klomp vindt het ook wel merkwaardig dat uitgerekend het nog jonge Graan voor Visch Zuid nu al weer op de schop moet. “Hier zitten veel bedrijven die uit de dorpskernen weg moesten omdat ze overlast veroorzaakten. Nu worden ze op hun eigen locatie ingehaald door woningbouw.”
Centrum gaat ook op de schop
Bijna tweederde van de woningbouw binnen het masterplan voor het Stationsgebied staat gepland voor de bedrijventerreinen Graan voor Visch Zuid en het Stationskwartier. Maar een andere grote bouwlocatie is het bestaande centrum van Hoofddorp. Zo zullen rond het Raadhuisplein niet alleen meer winkels, restaurants en cafés met terrassen maar ook nieuwe appartementen komen. Voor het SEM-gebouw met 230 huurappartementen, waarvan 30 procent in het sociale en 10 procent in het middeldure segment, heeft de gemeente al een ontwikkelovereenkomst met Kondor Wessels gesloten. Of dit project doorgaat is onzeker omdat de ontwikkelaar inmiddels twijfelt aan de uitvoerbaarheid van het plan.
Volgend jaar start wel de bouw van 136 huurappartementen op de plek van de gesloopte oude V&D en gebouw De Deining (project TROM). Ook de bouw van een nieuw gemeentehuis gaat door. Daar kunnen ook nog zo’n 340 appartementen komen. Tegenover het nieuwe bestuurscentrum ligt het Cultuurgebouw dat twaalf jaar geleden werd opgeleverd en dat het onderkomen is van de lokale bibliotheek, het stadstheater, een poppodium, een architectuurcentrum en het instituut voor cultuuronderwijs. Het plein tussen het Cultuurgebouw en het nieuwe gemeentehuis moet uitgroeien tot een levendige ontmoetingsplek voor alle inwoners waar regelmatig iets is te doen. Buiten het Raadhuisplein zullen ook aan de Binnenweg nieuwe woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Bureau Urhahn werkt op dit moment in opdracht van de gemeente en de drie kaveleigenaren aan een ontwikkelkader. In totaal komen er in het centrumgebied op termijn zo’n 1.500 woningen bij.
Dit artikel verscheen eerder op nul20.nl
Cover: ‘Stationsomgeving, Hoofddorp’ door Nico Boink (bron: nul20.nl)
Door Jaco Boer
Zelfstandig journalist, uitgever, docent
