Hyde Park in Hoofddorp: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Waar zijn we

In het veengebied tussen Haarlem, Amsterdam en Leiden werd vanaf de 11e eeuw op grote schaal turf gestoken. Er ontstonden verschillende meren, die door oeverafslag uitgroeiden tot één: het Haarlemmermeer. Waterbouwkundige Leeghwater gaf het meer daarom als bijnaam De Waterwolf. Door stormen opgestuwd water bedreigde in de jaren 1830 de steden, drooglegging van de 17.000 hectare water werd onvermijdelijk. Met drie innovatieve stoomgemalen lukte dat in 1852. De polder kreeg als belangrijkste vestigingsplaats Hoofddorp.

Schiphol begon met twaalf hectare

De kleigrond was zeer geschikt voor akkerbouw, later ook glastuinbouw. Tijdens de Eerste Wereldoorlog kocht het Ministerie van Oorlog twaalf hectare grond voor een militair vliegveld. Vanaf 1923 was het een burgervliegveld, dat in 1928 een forse boost kreeg door de Olympische Spelen in Amsterdam. Rond Luchthaven Schiphol kwamen talloze bedrijventerreinen en kantoorparken, waaronder ons recensiegebied, Beukenhorst-West. Dat ligt in Hoofddorp tussen de Van Heuven Goedhartlaan, het Stadspark en de Kruisweg.

Van populaire bloemkoolwijk naar massale leegstand

Het eerste kantoorpand in Beukenhorst-West verrees in 1979. In de loop van de jaren tachtig groeide het aanbod tot circa 110.000 m2. De ontsluiting vond plaats via een centrale as, waarop rondlopende straten aansluiten: de kantoorvariant van de bloemkoolwijken. Vanaf de millenniumwisseling ontstond op de kantorenmarkt een overaanbod, verergerd door de kredietcrisis vanaf 2008. In Beukenhorst-West liep de structurele leegstand op tot meer dan de helft van het totale metrage. In regionale afspraken over beperking van het (plan)aanbod kreeg de kantorenwijk de status van krimpgebied.

Om de tafel met bewoners, ondernemers en vastgoedeigenaren

Het bestemmingsplan Hoofddorp Centrum uit 2013 (vastgesteld in 2016), waarin Beukenhorst-West een deelgebied is, onderkent de structurele leegstand, maar benoemt ook de goede bereikbaarheid per auto en trein en de nabijheid van centrumvoorzieningen. De gemeente ziet kansen voor woningen langs de rand van het Stadspark, hotels en onderwijsvoorzieningen. Concrete plannen zijn er nog niet, daarom blijft de vigerende kantoorbestemming gehandhaafd, plus een ruime wijzigingsbevoegdheid.

De twee jaar daarop stapt de gemeente in een “open proces” met bewoners, ondernemers en vastgoedeigenaren over Hoofddorp Centrum: wat zijn logische wandel- en fietsroutes, hoe maak je van Beukenhorst-West een gemengd stedelijk gebied en van het station een volwaardig knooppunt? Dit culmineert in 2016 in het document Inrichtingsplan en Ontwikkelstrategie Hoofddorp Centraal, gevolgd door een co-creatieproces met de eigenaren over de transformatie van de kantorenstrook. Met resultaat: Beukenhorst-West gaat een tweede leven in onder de naam Hyde Park.

Terug naar rechte polderlijnen

In 2018 volgt het Stedenbouwkundig Plan voor Hyde Park, A new hub for living & leisure van ontwerpbureau MVRDV: “The buildings will be visible from afar, like a rock landscape in the polder.” Het stratenpatroon gaat van ‘bloemkool’ terug naar rechte polderlijnen. Grote bouwblokken voor 250 tot 400 woningen krijgen gemeenschappelijke binnentuinen. Elk bouwblok bestaat uit zes tot acht zogenaamde ‘Hoofddorpse Huizen’ die verschillen in hoogte, massa en dakvorm. De panden krijgen ‘sun-cuts’ in de daken voor extra licht in de binnentuinen en voor bewonersuitzicht. ‘Cut-outs’ in de bouwvolumes doorbreken de bouwmassa’s. Programmatisch is de inzet gericht op de bouw van 3.800 woningen in maximaal 14 lagen met levendige plintfuncties, in een verdeling van 30 procent sociale huur, 20 procent koop tot de NHG-grens of middenhuur en 50 procent vrije sector. Per woning 0,3 tot 1,0 gebouwde parkeerplaats.

Behoud, functieverandering en sloop

De transformatie van het gebied start met de verbouwing van enkele kantoren tot hotel en woonruimte. Vijf kantoorgebouwen behouden hun functie, de rest wacht de sloophamer. Diverse ontwikkelaars hebben inmiddels grondposities ingenomen. Veruit de grootste, en tevens trekker en naamgever van het gebied, is Hyde Park Hoofddorp BV, een samenwerking van Snippe Projecten en IC Netherlands. Eind 2018 sluit de gemeente een anterieure overeenkomst met deze partij. In 2020 stapt IC Netherlands uit de samenwerking. Bouwfonds Property Development (BPD) stapt in op basis van een aandeel van 50 procent, vier jaar later uitgebreid naar 100.

Voor elk blok wordt op basis van een ruimtelijke onderbouwing gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. In 2018 start de sloop van kantoren, in 2020 wordt de eerste start bouw gevierd. Het aantal te realiseren woningen staat medio 2026 op 4.100. Er zijn ruim 1.600 woningen opgeleverd en bijna 500 in aanbouw. Plus twee kantoren verbouwd tot woningen en drie tot hotels. De planningshorizon loopt volgens de website van BPD tot 2027, volgens de gemeente tot 2029. Medio 2026 sluit de gemeente een bouwovereenkomst met twee ontwikkelaars voor 700 woningen met 2029 als bouwstart.

Wat zien we

Vanuit station Hoofddorp, met een prettige Huiskamer als pleisterplaats, zoeken we onze weg naar Hyde Park. We missen een duidelijke, uitnodigende looproute. Langs een grote overdekte fietsparkeervoorziening, niet prettig in het donker, bereiken we de drukke ringweg van Hoofddorp. Hier aan de overkant moet zich de kersverse woonlocatie bevinden. We wachten op het rode verkeerslicht bij een smalle voetgangersoversteekplaats. Na de oversteek blijkt een veelgebruikt zandpaadje de logische kortste route de wijk in. Het alternatief is omlopen via het saaie tegelpad langs de autoweg en bij de Eiffelstraat de wijk ingaan.

Een wijk in transitie

We komen in de Burnhamstraat met links twee kleine jaren tachtig-gebouwen die vroeger kantoren waren en nu de woonbestemming hebben. De slagboom tegen ongewenste parkeerders doet denken aan een bedrijfsterrein. Rechts een pand uit dezelfde periode dat blijft staan en waarin verschillende organisaties kantoor houden. Andere gebouwen wachten zichtbaar op sloop, maar gelukkig zien we spoedig Knightsbridge, het eerste nieuwbouwwoonblok. Een complex met aangename afwisselingen in gevelmaterialen, kleurgebruik, balkons en dakopbouw. Het ontwerpprincipe van ‘sun-cuts’ en ‘cut-outs ‘ komt goed tot zijn recht. We zien op afstand de binnentuin: enigszins versteend en met veel cortenstaal. De andere zijde van het complex, de onopvallende Zara Hadidkade, kijkt uit op oude kastanjebomen. We treffen bezoekers en bezorgers die vragend rondlopen op weg naar de juiste entreehal van hun bestemming.

Entreehallen zijn hier en elders zorgvuldig en soms verrassend ingericht. We zien heldere ontwerpen met schilderijen aan de wand en lichtsculpturen. We kijken vanaf de goed aangelegde stoep bij een woning naar binnen en zien superhoge keukenruimtes. Haan vraagt zich af of je zulke extra kubieke meters praktisch kunt inzetten.

Victoria in aanbouw en Octavia Hill gereed

We lopen langs het complex Victoria in aanbouw met straks in de plint de wijksupermarkt, enkele winkels en horeca. We passeren in de Hortastraat een hotel in een voormalig kantoorgebouw en de Hyde Parking. Die parkeervoorziening heeft een stevige opknapbeurt nodig maar valt buiten de huidige investeringsplannen. Een pauzeplek in de schaduw vinden we naast de ingang van een onderneming die contactloos betalen voor bedrijven faciliteert. We signaleren dat veel blijvende panden een goede geluidsbuffer vormen voor de nieuwe woningen. Slim bedacht. Maar hier, midden tussen gebouwen uit het vorige leven van het gebied, met vele lege parkeerplaatsen die kantoorlocaties in het weekend kenmerken, voelt Hyde Park ver weg.

Aan de Hortastraat staat het zeer compacte nieuwbouwpand Octavia Hill van een woningcorporatie. Een vriendelijke uitstraling met lichtgroene steen. De fietsenstalling, ook hier mooi in de plint geplaatst, is voor tien procent gevuld, de commerciële ruimtes wachten nog op toekomstige huurders of kopers. Bij de entree hangt een aantal sleuteldoosjes.

Vele centrumvoorzieningen nabij

We lopen de wijk uit en gaan door het Stadspark. Deze groene long is aantrekkelijk nieuw ingericht. Laan signaleert een directe aansluiting met het Grensliniepad, een Lange- Afstand-Wandelpad. Binnen een kwartier arriveren we in het centrum van Hoofddorp. Hier zijn uitgebreide voorzieningen op allerlei gebied, inclusief ons druk bezochte lunchterras. Waar in Amsterdam het straatorgel verdween, horen en zien we hier een revival.

Bijzondere woonblokken in gebruik

Terug in Hyde Park verkennen we drie opgeleverde woonblokken aan de oostzijde. Langs de Mies van der Rohestraat zien we de gevels achter elkaar en we zijn getroffen door een fraaie verscheidenheid aan gevelmaterialen, kleurgebruik en ontwerpvarianten.

Het eerste blok heet Kensington. Een bewoner vertelt dat het goed wonen is, maar wijst op een onzekerheid: “Niemand gelooft dat in het officiële opleverjaar 2029 de wijk af is.” Het zal nog tien jaar duren, verwacht hij. Er spelen beheerproblemen, zoals een geringe participatie binnen de VvE’s, vooral van de expats. VvE’s die per woonblok zijn georganiseerd, blijken te grootschalig.

In het volgende blok, Notting Hill, zit een zorgorganisatie in een hoekpand op de begane grond, andere bedrijfsruimtes wachten ook hier op een huurder of koper. Ruim aanwezige fietsenstallingen op straatniveau staan voor de helft vol.

Groetende bewoners

Camden Town heet het laatste blok, bestemd voor uiteenlopende categorieën studenten. De binnentuin is van drie kanten publiek toegankelijk en voelt onmiddellijk behaaglijk aan, met groene zitplekken op verschillende hoogtes. Sommige passerende bewoners groeten, iets nieuws op deze verkenning. Het is een compact blok, enkele panden tellen twaalf lagen, maar je ervaart toch veel lucht. Het frisse kleurgebruik valt op. Gevels met gebakken dakpannen, leisteenachtige kunststoffen. “Dream it into reality” staat op een gevel aan de buitenkant.

Goed gedaan, roepen we

De ingangspartij en gevel van een hotel aan de Dudokstraat ogen op deze zonnige dag desolaat en gedateerd. Westminster is een woonblok in aanbouw met daartussenin een arbeidsmigrantenhotel, gelet op de vele Oost-Europese auto’s nabij. Ook een gedateerd kantoorpand, met zijn spiegelende buitengevel. Maar wel met een frisse, net aangelegde, bloemen- en plantenstrook langs het gebouw. Goed gedaan, roepen we.

Bij het verlaten van de wijk treffen we mensen met rolkoffers, een terugkerend beeld vandaag, net als vele bewoners die in de weer zijn met het afvoeren van kartonnen verpakkingen en plastic. De laatste uren van onze verkenning is de drukte van Schiphol niet meer merkbaar, maar de eerste tijd ervoeren we elke paar minuten herrie van opstijgende vliegtuigen.

Wat vinden we er van

Hier ontstaat een zeer dicht bebouwde en architectonisch boeiende wijk. We voorzien een gemengd stedelijk gebied van comfortabele woningen, kantoren en hotels. De goede bereikbaarheid en de fietsnabijheid van een ruim aanbod aan voorzieningen maken Hyde Park tot een logische, aantrekkelijke uitbreiding van het woningaanbod in de regio.

Sloop lege kantoren en maak het gebied optimaal leefbaar tijdens de uitvoeringsjaren

De transitie van het gebied is in volle gang. Ruim de helft van de woningen is opgeleverd of in aanbouw maar nog overheerst het gevoel van een tochtige kantoorlocatie in plaats van een herbergzaam woonoord, zelfs op een uitbundig zonnige dag. Versnel waar mogelijk de nieuwbouw, maar zelfs dan is afronding in 2029 onhaalbaar. Sloop daarom alle leegstaande kantoren direct en richt de vrijkomende ruimte tijdelijk in met voorzieningen, zoals sport- en speeltoestellen of picknicktafels. Haal de hekken rondom de toekomstige bouwlocaties weg en poot er enkele duizenden bloembollen. Kortom, maak het gebied tijdens de transitie optimaal leefbaar voor alle gebruikers.

Realiseer zo spoedig mogelijk een goed vindbare, veilige, looproute tussen station en gebied

Verkoopargument nummer één, het komt steeds terug, is de nabijheid van station Hoofddorp. Maar voor voetgangers is de huidige kwaliteit van de verbinding abominabel. Neem vooruitlopend op de definitieve inrichting op korte termijn maatregelen voor een veilige, ruime en aantrekkelijke looproute tussen het station en het nieuwe woongebied.

Trek samen op met eigenaren van gebouwen die blijven staan

Hyde Park wordt een hoogwaardig gemengd stedelijk gebied, een schaars en gewenst goed in gebiedsontwikkelingsland. Voorkom dan wel dat de uitstraling van de gebouwen met een niet-woonfunctie achterblijft bij die van de woningen, zoals nu het geval is. Ga als ontwikkelende partijen in gesprek met de eigenaren van kantoren en hotels. Wat is jullie plan, hoe zorgen we voor goede overgangen tussen bestaand en nieuw, hoe bouwen we samen gebruikswaarde en financiële waarde op?

Evalueer het functioneren van de VvE’s

Het beheer en onderhoud van de bijzondere, onderling verschillende woongebouwen stellen hoge kwaliteitseisen aan de VvE’s, nu per blok georganiseerd. Maar de omvang van de blokken maakt de opgave voor bestuursleden erg groot, evenals de afstand tussen besturen en leden. Evalueer het functioneren van de verenigingen in de opgeleverde gebouwen en sla zo nodig een andere weg in bij de rest van de bouwopgave.

Investeer in voldoende groen en waterbeleving

Rond nieuwe woningen staan nu nauwelijks bomen. Het zichtbare groen binnen de plangrenzen komt van doorkijkjes naar het Stadspark en vooral van lommerrijke parkeerterreinen bij nog te slopen kantoorgebouwen. De nieuwe stedenbouwkundige opzet biedt echter geen ruimte voor behoud van groen. Respecteer zo veel en zo lang mogelijk het bestaande bomenbestand. Voeg structureel meer bomen en voldoende schaduwrijke plekken toe. Geef de watergang in de wijk een prominente plek in de openbare ruimte.