platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

In spagaat het diepe dal door!

In spagaat het diepe dal door!

2 jun 2013 - De woningmarkt zit op slot. Maar er zijn kleine lichtpuntjes. Zo stelde het CBS afgelopen maart een lichte prijsstijging vast, meldde het Kadaster dat in februari meer woningen zijn verkocht en toonde onderzoek van de Metropool Deltaregio aan dat we over een aantal jaren een echte woningnood dreigen te krijgen. Zorgelijk is echter dat we op korte termijn nauwelijks nieuwbouwwoningen van de grond weten krijgen, terwijl we straks met een enorm woningtekort zullen komen te kampen. Een spagaat in optima forma.

Op dit moment sturen we goede architecten en bouwvakkers naar huis, terwijl we die deskundigheid over een paar jaar hard nodig hebben. Mensen die een nieuwe woning willen kopen slagen daar zelfs bij de huidige lage prijzen niet in, onder andere omdat ze hun bestaande woning niet kwijt kunnen of omdat de hypotheeknormen te scherp zijn. Daardoor ontstaat een stuwmeer van mensen die willen verhuizen. En omdat de corporaties niet meer durven investeren (laat staan nieuwe huurwoningen met onrendabele toppen bouwen) hoopt het aantal woningzoekenden zich op. De vraag lijkt over een aantal jaren zo groot te zijn dat er weer echte woningnood komt. Onder die druk zal de bouw voor de huurders aantrekken, al zal dan een deel naar verwachting via de beleggersmarkt worden geholpen.

Als de voortekenen ons niet bedriegen, wordt 2013 een rampjaar voor de woningmarkt. Op de een of de andere manier moeten we door het diepe dal heen. Nogal wat mensen roepen dat de bouwsector eerst maar eens moet uitzieken en het zonder subsidies moet stellen. Dat is niet helemaal onlogisch. Maar de vraag is: wie helpt wie? Als de bouw weer armslag heeft, is dat goed voor de economie. Voor de binnenlandse economie is de bouw op dit moment een dominante speler. Maar ook voor de schatkist is ze van groot belang. Omdat de starre begrotingsregels van de rijksoverheid een investeringsimpuls niet toestaan, zullen we omwegen moeten zoeken. Het moet toch mogelijk zijn om tijdelijk geld extra uit te geven als we dat geld terugverdienen? Dat is immers geen weggegooid geld, want via de BTW en de andere belastingen zal het weer terugvloeien in de staatskas. Wie kan daar nu op tegen zijn?

Volgens Stef Blok, de minister van Wonen, moeten we twee jaar geduld oefenen, want dan trekt het weer aan. Dat zou mooi zijn, maar we moeten wel die dip zien te overleven. Uit de jongste cijfers van het EIB blijkt dat 2013 en 2014 hele moeizame jaren worden (1). En het EIB-rapport toont aan dat het Woonakkoord heel weinig problemen oplost (2). We kunnen dus niet rustig slapen. Daarvoor is de woningbouw te belangrijk voor de huishoudens die op een woning wachten, maar ook voor de economie. Weliswaar is de woningbouwsector door het (vorige) kabinet niet aangewezen als één van de 10 topsectoren van de economie (omdat export voor die selectie een zwaar criterium was) maar voor de binnenlandse economie is de bouw essentieel.

Het EIB zegt het als volgt: “De terugval van de investeringen in de Nederlandse economie tijdens de crisisjaren is bijna volledig toe te schrijven aan de daling van de investeringen in woningen en overige gebouwen. Hier is 12 miljard aan productiewaarden verloren gegaan, waarmee cumulatief 2% economische groei is ingeleverd.” (3) In de rapportage van het EIB wordt geconstateerd dat het achterblijven van de bouw over de afgelopen jaar 2% van het bbp (4) heeft gekost . Als de bouw voor ons land zo belangrijk is, is er alle aanleiding om stil te staan bij de vraag of een investeringsstimulans, al dan niet via de overheid, op dit terrein zinvol (en verantwoord) kan zijn.

Over nut en noodzaak van overheidsimpulsen in de bouw

De econooom Jaap van Duijn stelt dat het de hoogste tijd is voor overheidsinvesteringen (5). Hij beweert dat een overheidsimpuls noodzakelijk maar ook mogelijk is. Het tekort van 3% is voor Nederland, gelet op het enorme betalingsbalansoverschot (8%!) geen probleem. Tijdens eerdere depressies investeerde de overheid juist wel en veel: in de jaren dertig (Zuiderzeewerken) jaarlijks tussen de 4 en 6% van het bbp. In de jaren vijftig en zestig per jaar 4 tot 5%, terwijl we nu niet verder komen dan iets meer dan 3%. Een simpele regel zou moeten zijn dat het huishoudboekje van de overheid voor lopende uitgaven sluitend is en dat zij op de kapitaalmarkt leent als zij in infrastructuur wil investeren, aldus van Duijn.

Door Van Duijn worden diverse voorbeelden van overheidsimpulsen genoemd. Hij noemt niet de investeringen in de bouw in de jaren 80 (o.a. premie A, B en C-woningen en de bouw van buurt- en dorpshuizen), maar ook dat waren pogingen om het dal van de economische dip minder diep te laten zijn. Inmiddels hebben we eind maart en begin april pleidooien kunnen horen van vooraanstaande economen en politici over de gevaren van het kapot bezuinigen van de economie. De Europese 3% is voor 2014 niet langer heilig meer voor mensen als Coen Teulings, Bas Jacops en (nobelprijswinnaar) Paul Krugman, maar ook niet meer voor politici als Bolkenstein en Weisglas.

Het CPB heeft in 2009 de macro-economische effecten van bouwinvesteringen berekend aan de hand van een vraag van het Nationaal Restauratiefonds (6). Deze vraag had betrekking op mogelijke investeringen in de monumentenzorg. Omdat daarvoor een model ontbrak is gebruik gemaakt van het macromodel Saffier waarin de effecten werden berekend van een impuls van 1 miljard euro in de woningbouw. De kern van het CPB-antwoord luidde: “Per saldo leidt 1 miljard extra woninginvesteringen ook tot ongeveer 1 miljard extra productie (BBP). Dit gaat op termijn (drie à vier jaar) gepaard met circa vijf duizend arbeidsjaren extra werk en een toename van de loonsom (van alle banen in Nederland) van circa 0,5 miljard extra inkomsten uit hogere BTW-afdrachten op de extra investeringen (en consumptieve bestedingen) en meer loonbelasting dankzij de toename van de werkgelegenheid.” Dit houdt in dat 1 miljard extra productie in de woningbouw een effect heeft van 0,5 miljard extra inkomsten voor de rijksoverheid.

Dit komt in grote lijnen overeen met de rekensom die wethouder H. Karakus van de gemeente Rotterdam samen met Ruud Eggens voorhield aan de Rotterdamse Woontop in december 2012. Hun conclusie was dat het bouwen van één extra woning van € 210.000 aan extra inkomsten voor de rijksoverheid € 100.000 betekent: 36.500 aan btw en 58.000 aan inkomstenbelasting, ook op loononderdelen van bijkomende kosten en grond. Daar komt bij: extra overdrachtsbelasting door doorstroming, vpb en eigen woningforfait. Er is nog niet gerekend met de effecten voor de meubelbranche, de verhuisbedrijven en het feit dat minder geld aan uitkeringen hoeft te worden uitgegeven, maar ook niet met hypoteekrenteaftrek. OFWEL: VAN ELKE EXTRA NIEUWBOUWWONING KRIJGT DE RIJKSOVERHEID DE HELFT TERUG MIDDELS BELASTINGEN!

In 2009 kwam het toenmalige kabinet met een investeringsimpuls in de woningbouw via de Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten (TSW), beter bekend als de “van der Laan-gelden”. Gemeenten konden maximaal € 10.000 bijdrage per woning ontvangen mits aantoonbaar was dat die woning zonder de bijdrage niet of nog niet gebouwd kon worden. De woning moest dus “additioneel” zijn. Het EIB heeft deze regeling geëvalueerd. In drie tranches is uiteindelijk in totaal een bedrag door de overheid beschikbaar gesteld van € 300 miljoen. Kernconclusie van de EIB-evaluatie: “Door de subsidieregeling versnelden gemeenten de procedures en waren corporaties vaker bereid woningen over te nemen. Door de versnelling van de projecten zijn in de periode 2009 – 2011 ongeveer 16.000 woningen versneld opgeleverd. Deze oplevering vertaalde zich niet direct in extra productie. De achtergrond hiervan is dat een versnelling van een project kan leiden tot minder vraag naar andere projecten die geen subsidie ontvangen. Na correctie voor deze verdringing resulteert een positief netto effect op de bouwproductie in de periode van 2009 – 2011 van € 800 miljoen.” (7)

Als we de rekensom van het CPB op het positieve netto effect toepassen, kan gesteld worden dat met een impuls van 300 miljoen euro een productiewaarde is gerealiseerd van netto 800 miljoen euro waarvan uiteindelijk door btw en andere belastinginkomsten weer 400 miljoen naar de rijkskas is teruggevloeid. OFWEL: DE VAN DER LAAN IMPULS VAN 300 MILJOEN HAD NIET ALLEEN EEN VERHOOGDE EN VERSNELDE PRODCUTIE TOT GEVOLG MAAR LEVERDE DE SCHATKIST 100 MILJOEN OP! De kost gaat dus voor de baat uit.

Versimpeld voorbeeld om aan de slag te gaan:
Door 30.000 euro per woning te “subsidiëren” (al dan niet via de schatkist) willen we 20.000 extra woningen realiseren. Ofwel: er is een impuls nodig van 600.000 miljoen euro. Als die 20.000 extra woningen gemiddeld een VON-prijs hebben van 200.000 euro is de extra productie: 4 miljard. Van die 4 miljard komt de helft, dus 2 miljard euro terug in de staatskas als belastingopbrengst. Netto positief kaseffect voor het rijk: 2 miljard minus de impuls van 600.000 miljoen = 1,4 miljard!!

Aan de slag derhalve

Wat weerhoudt ons om aan de slag te gaan? Als we het willen doen zoals van der Laan het deed, zijn de begrotingsregels een probleem. Waarschijnlijk ligt daar een belemmering maar het kan toch niet zo zijn dat daardoor de discussie niet meer te voeren is. Als een begrotingsregel deze aanpak verhindert, moet worden gezocht naar omwegen die tot hetzelfde effect leiden. Als een bijdrage van20.000 of 30.000 euro leidt tot de bouw van een extra woning van 2 ton, dan komt van die twee ton de helft, één ton terug in de schatkist aan belastingen. Een inleg van 30.000 euro die leidt tot een rendement van 100.000 euro, is een rendement dat iedereen wel wil. Er zijn zonder enige twijfel beleggers te vinden die bereid zijn die inleg voor te schieten, maar dan moet met de rijksoverheid een deal worden gemaakt over het terugontvangen van een deel van de extra belastinginkomsten. Geen verhoging van het financieringstekort (maar vermindering), geen schending van de Europese regels: wat weerhoudt ons nu echt?

N.a.v. EIB rekensom van 31 jan. 2013: omzet nieuwbouw woningen: 10 miljard
Volgens EIB verwachte achteruitgang 2012 naar 2013 (afger.): 1 miljard
Effect minder belastinginkomsten schatkist daarvan: 0,5 miljard
Als we niet minder, maar 10.000 woningen meer bouwen (10.000 x 2 ton) is dat extra omzet van 2 miljard; plus voor rijk: 1 miljard!!

Is er dan helemaal niks te zeggen ten nadele van een dergelijke aanpak? Ja, er is een tegenwerping te maken die hout snijdt: als een investeringsimpuls moet leiden tot het realiseren van EXTRA woningen, hoe voorkom je dan dat woningen die gerealiseerd worden zonder die impuls, ook van deze impuls profiteren, het zogenoemde weglekeffect?

Pessimisten zijn van mening dat er in 2013 nauwelijks nog een woning van de grond zal komen. In dat geval is elke woning die gebouwd wordt met behulp van de impuls, een woning die in vergelijking met niks bouwen, geld verdient. Maar als we uitgaan van een scenario waarbij we het niveau van de woningbouw in 2013 willen opkrikken met bijvoorbeeld 10.000 woningen extra, bestaat het reële gevaar dat reeds geplande woningen zonder de impulsbijdrage niet gebouwd worden. Er is dan sprake van verdringing.

Voorkomen van weglekeffecten Daarom moet gezocht worden naar een methodiek voor het besteden van de impuls die voorkomt dat het geld weglekt naar woningen die zonder impuls toch gerealiseerd zouden worden. Daarvoor zijn verschillende alternatieven denkbaar:

Bij koopwoningen zou je de huidige starterslening moeten verbreden tot “doorstarterslening”. Hierbij kan een huishouden dat een huis wil kopen onder de 230.000 euro en dat voldoet aan de inkomenscriteria maar een gat heeft tussen de benodigde hypotheek en de hypotheek die haalbaar is, voor het resterende deel een renteloze lening krijgen. Na 3 en 6 jaar wordt getoetst of de lening nog steeds renteloos kan zijn dan wel moet worden omgezet naar een ‘gewone’ hypotheek. Dat systeem kan ook voor doorstarters naar nieuwbouw worden gebruikt. De vorm is er; de uitvoeringsorganisatie (SVN) is er; de kosten zijn beperkt; er is geen verdringing van andere woningen, immers deze koper zou de nieuwbouwwoning niet gekocht hebben als de doorstarterslening er niet was. En tenslotte: de regeling is Europa-proof.

De rekensom voor de doorstarterslening ziet er als volgt uit:
Stel we kunnen 10.000 woningen extra bouwen. Effect aan investering: 10.000 x € 250.000 = 2,5 miljard. Aanname renteloze deel van de starterslening gemiddeld: € 25.000. ofwel in totaal 10.000 x 25.000 = € 250 miljoen. Daarover moet (gelet op ervaringen met startersleningen) gedurende ca. 5 a 6 jaar rente worden opgebracht. Rente voor de staat (op dit moment 0%!) maar redelijke aanname: 2%. Ofwel: 6 jr x 2% x 250 miljoen = 30 miljoen. Op jaarbasis 5 miljoen euro. In de rijksbegroting valt dat in de afronding weg, terwijl er 50% van 2,5 miljard binnenkomt op de rijksbegroting aan btw, lb, etc.

Ook voor de isolatie van bestaande woningen gaat het terugverdieneffect voor de schatkist op. Investeren in de isolatie van bestaande woningen is vele malen effectiever dan steeds hogere energieprestatie-eisen stellen aan nieuwbouwwoningen. Een goed ontwikkelde nieuwbouwwoning waaraan met zorg is gewerkt, gebruikt al zo weinig energie, dat het er uit persen van een fractie meer energierendement verhoudingsgewijs heel duur is. In de bestaande sector vliegt bij veel woningen de warmte weg door dak, vloeren en muren, zodat een verbetering van de isolatie zoden aan de dijk zet voor zowel de CO-2 uitstoot als de energiemeter. Ook bij isolatie-investeringen komt ca. 50% terug in de schatkist als belastingen.

Voor de corporatiesector moet de impulsdiscussie aansluiten bij het debat over de 1,7 miljard euro die volgens het Woonakkoord door de sector moet worden opgebracht. Daarover is het laatste woord nog niet gezegd maar het volgende zou een bijdrage kunnen zijn aan dat debat: corporaties die verhoudingsgewijs in de komende 2 of 3 jaar meer dan gepland investeren in de nieuwbouw, krijgen een korting op de geplande heffing. Hoe meer extra investeringen ze doen, hoe meer korting ze krijgen. Voor corporaties in krimpgebieden moet een hardheidsclausule gelden.

En dan is er nog een maatregel die de schatkist helemaal niks kost: de Gemeentefondsverdeling zou aangepast moeten worden. Op die wijze kunnen gemeenten met een forse binnenstedelijke opgave uit de totale gemeentefondspot van 16 miljard euro, circa 50 miljoen meer krijgen voor een aantal jaren. Daarvan kunnen deze gemeenten een extra investering doen van ca. een half miljard euro! Dit bedrag kan worden besteed aan bijvoorbeeld de verlaging van grondprijzen voor de woningbouw.

Kortom: als we echt willen is de stimulering van de woningbouw echt mogelijk en helpt ook de staatskas nog behoorlijk.

In de tussentijd

Sommige van de genoemde maatregelen kunnen op hele korte termijn effect ingevoerd worden. Waar een wil is,is een weg. Maar voor alle vier de maatregelen is de rijksoverheid nodig. Wat kunnen we intussen ondernemen op lokaal niveau, daar waar op dit moment de projecten daadwerkelijk stokken? Op een aantal fronten kan actie worden ondernomen:

Focus op kansrijke projecten

Het heeft totaal geen zin om alle projecten die de laatste jaren zijn gestagneerd, weer voor in de bus te zetten. Daar is de bus simpelweg te smal voor. Alleen projecten die echt kansrijk zijn verdienen nu steun. Andere projecten moeten een stapje terug doen: voorlopig in de ijskast of bezien hoe ze om termijn omgesmeed kunnen worden tot kansrijke projecten. De vraag welk project kansrijk is en welk niet, kan niet door de gemeente alleen worden beantwoord maar ook niet door de ontwikkelaars alleen. Dat moet gezamenlijk gebeuren, liefst met een onafhankelijke “marktmeester”. Een project is kansrijk als samen wordt geconcludeerd dat “alles klopt”. Dat klinkt logisch maar in de praktijk zijn er toch vaak missers. De locatie moet kloppen, de ligging op de zon, de buitenruimte, de plattegrond van de woning (erg vaak veronachtzaamd, ook door architecten), naar dit type moet vraag zijn in die buurt en het moet “een gezicht” hebben. Maar natuurlijk moet ook de prijs aantrekkelijk zijn voor de geboden kwaliteit. Alleen zulke nieuwbouwprojecten hebben kans van slagen. Want verhoudingsgewijs zijn de bestaande woningen die in verkoop zijn, goedkoper geworden dan nieuwbouw. Dus alleen een project waar “alles klopt” kan de zware concurrentie met de bestaande koopwoningen aan.

Ontstapelen en Ontslakken

Als gemeenten en ontwikkelaars/corporaties zich inspannen om geen koopvraag te vermorsen aan niet kansrijke projecten (dat is echt een gezamenlijk belang en een belang voor de aspirant koper!), moet ook meteen worden afgesproken om alle procedures rond zo’n project zo soepel mogelijk te laten verlopen. De stapeling van ambities (èn een nog lager epc, èn zware parkeereisen, èn extra geboden toegangeisen, èn toerekening van extra bovenwijkse kosten, etc.) is niet meer haalbaar. Het parool is “ontslakken”, dus regels schrappen maar ook in houding en gedrag kiezen voor gezond verstand. (8)

Geen “eigen grond eerst”

Bij de keuze voor projecten die op korte termijn kansrijk zijn maar ook voor locaties die op langere termijn worden ontwikkeld, moet onder de huidige marktomstandigheden enkel en alleen worden gelet op de vraag of ze kansrijk zijn, ofwel of ze afzetbaar zijn. De vraag van wie de grond is, mag daarbij geen enkele rol spelen. Wanneer de grond eigendom is van de gemeente of van een corporatie of ontwikkelaar, is het pijnlijk om de rente erop niet meer te kunnen bijschrijven. Maar als men de keuze laat vallen op het verkeerde project of de verkeerde locatie, gemeten aan de mate van kansrijkheid, zal dat uiteindelijk extra negatieve financiële gevolgen hebben.

Leren van vroeger

Tenslotte is er helemaal niks op tegen om te leren van recente ervaringen. Als een bepaald type woning het goed doet op een locatie is er alle aanleiding om te onderzoeken of dat type het ook locatie goed kan doen op een andere. Niet overal hoeft elke keer een nieuw woningontwerp te komen. Herhaling kan in de huidige marktomstandigheden verstandig zijn.

Samenvattend

Heel voorzichtig lijkt op enige termijn weer beweging te komen in de woningmarkt. Eerst moeten we echter het dal nog door. Daarbij kan de rijksoverheid helpen zonder de schatkist aan te hoeven spreken. Sterker nog: die wordt er beter van. Maar we kunnen intussen ook zelf aan de slag: daarvoor moeten we de nodige ambities en heilige huisjes achter ons laten. Maar als we bereid zijn echt samen te werken kan dat. In een aantal gemeenten is het bewijs geleverd.

Jos Feijtel is ex wethouder, ex burgemeester, ex dir. BZK, ex corporatiedirecteur, en ex projectontwikkelaar

Noten

(1) 31 jan. 2013
(2) Op 2 april verschenen EIB-rapport
(3) EIB, Groeiagenda bouw, oktober 2012
(4) rapportage van het EIB van 31 januari 2013 (zie noot 1)
(5) Jaap van Duijn, FD, 28 december 2012
(6) 24 november 2009, CPB notitie
(7) EIB, Evaluatie, 24.01.2012
(8) Zie de publicatie “Ontslakken van gebiedsontwikkeling” die verschijnt als bijlage bij het mei nummer van RO magazine

Zie ook:

Auteur

Portret - Jos Feijtel
Jos Feijtel

Jos Feijtel Advies, Interim-management wonen, Ex-burgemeester, ex-corporatiedirecteur en ex-wethouder. joz.feijtel@gmail.com

Bekijk alle artikelen