In Texels Buurtskap De Tuunen zijn woningen te gast

Buurtskap De Tuunen is het eerste voorbeeld van flexbouw op Texel en ook in landelijk opzicht een voorloper. Toen gemeente en corporatie het plan hadden opgevat om op deze locatie aan de oostkant van Den Burg te bouwen, stuitten ze op weerstand van de provincie. Bouwen in landelijk gebied was taboe. Verplaatsbare woningen mochten wel. Als die over twintig jaar niet meer nodig zijn vanwege de door de provincie verwachte bevolkingsafname, wordt De Tuunen weer overwegend natuur, zo is de gedachte.

Geen containerbouw

Achteraf blijkt deze aanpak een “blessing in disguise”. Remko van de Belt, wethouder Wonen van gemeente Texel: “Als we destijds wél toestemming hadden gekregen voor een permanente woonwijk op deze locatie, was het een klassiek straatje erbij geworden. Dankzij voortschrijdend inzicht hebben we nu een wijk die sneller klaar is én meer kansen biedt om in te spelen op toekomstige ontwikkelingen.”

De gemeente en Woontij – de enige woningcorporatie van Texel – sloten een joint venture voor de bouw van 101 sociale- en 40 vrijesectorwoningen, bestemd voor kleine huishoudens. Ze stelden ondanks het tijdelijke karakter hoge eisen aan de vormgeving van de wijk. Het mocht geen “containerbouw” worden. Daarom gaven ze opdracht aan FARO en La4sale – een architect én landschapsarchitect – voor het maken van een stedenbouwkundig plan, gevolgd door een beeldkwaliteitsplan.

Architect Jurgen van der Ploeg van FARO werd aangesteld als supervisor voor de uitwerking van de gebouwen, een taak die de gemeente sinds twee jaar zelf op zich neemt. Van der Ploeg: “We wilden een landschap maken waar je met een minimale footprint gebouwen neerzet. Stiekem dachten we: als je het maar goed genoeg maakt, blijft het over 20 jaar vast wel staan. Laten we daarom voor permanente kwaliteit gaan.” De architectonische kwaliteit is misschien niet overal even hoog, stelt Van der Ploeg. “Flexwoningen zijn nu overal in opmars, maar toen we met De Tuunen begonnen was het aanbod nog beperkt.”

Verder luistert de technische kwaliteit op Texel extra nauw. Op het Kadijkserf, waar in 2019 de eerste woningen werden opgeleverd, bladdert de verf al af van het houtwerk, mede door de zeewind die hier vrij spel heeft. Dit doet echter niets af aan de kwaliteit van het plan, meent Van der Ploeg. “Als een stedenbouwkundig plan goed is, mag er af en toe best matige architectuur zijn. Als daarentegen het stedenbouwkundig plan slecht is, helpt ook goede architectuur niet.”

Traditionele boerenerven

De samenwerking tussen architectenbureau FARO en landschapsarchitect La4sale oogst veel waardering in vakkringen. Niet voor niets werd het plan voor Buurtskap De Tuunen in 2022 genomineerd voor de ARC22 Stedenbouw Award. Het is geïnspireerd op de traditionele boerenerven van het Texelse landschap. Het gebied is opgedeeld in zes erven.

Elk erf heeft een hoofdhuis – vaak van steen – en een houten schuur met (schijn)kap. De meeste andere woningen zijn van hout en komen uit de fabriek. De woningen en collectieve tuinen beslaan een derde van het gebied, twee derde bestaat uit openbaar groen en water. Landschappelijk wonen betekent in dit geval zo’n 18 woningen per hectare. De infrastructuur is minimaal: de wegen en parkeerplaatsen zijn gemaakt in halfverharding en er zijn geen lantaarnpalen.

De privétuintjes hebben een open verbinding met de mandelige terreinen en het openbare groen. Om ontmoeting en verbinding te bevorderen, zijn schuttingen verboden. Van der Ploeg ergert zich aan de “lullige erfafscheidingen” die daarvoor in de plaats zijn gekomen, zoals eenvormige betonnen paaltjes. “Dat lijkt weer zo projectmatig. Ik had liever meer heggen gehad, passend bij de kleur van de woningen.”

Sommige bewoners hebben plantenbakken geplaatst, die dan weer niet te hoog mogen zijn. Van der Ploeg betreurt ook het kappen van een aantal oude bomen, een vergissing van de groenbeheerder die door de gemeente en Woontij was ingehuurd. Het landschap is daardoor kaler dan nodig. Toch blijkt De Tuunen nu al een inspiratiebron voor andere gemeenten, corporaties en bouwers, die in groten getale op werkbezoek zijn geweest.

Lastig begin

Het open karakter van De Tuunen heeft niet alleen een landschappelijke, maar ook een sociale functie. Alles is gericht op eigen regie, eigenaarschap en onderling contact van bewoners. Corporatie Woontij, eigenaar van 70 procent van alle woningen, neemt daarin het voortouw. Christine Groen, projectleider Wonen, wordt daarom wel beschouwd als “ambassadeur” van de wijk. Tijdens een rondgang op een prille lentedag vertelt ze over het moeilijke begin van het project.

“Toen de eerste woningen werden opgeleverd, hadden we nog geen strakke screening van kandidaat-bewoners. Wie aan de beurt was, kon hier een huis krijgen. Niet iedereen koos bewust voor het collectief. Begrijpelijk, als je dringend om een huis verlegen zit. Vlak daarna brak corona uit, waardoor mensen zich terugtrokken in hun eigen domein. Groepsactiviteiten waren onmogelijk. Na de pandemie zijn die aanloopproblemen snel overwonnen. Nu het aanbod van woningen ruimer is, selecteren we strenger. Wie zich inschrijft voor een woning in De Tuunen, krijgt eerst een kennismakingsgesprek. Het is belangrijk dat iemand goed is geïnformeerd over de bedoeling van de wijk. Loopt hij of zij niet gillend weg bij het idee samen te moeten spitten in de tuin? Anders is het misschien beter te wachten op een andere woning.”

Dit betekent niet dat iedereen verplicht is in de gemeenschappelijke tuin te werken. Per erf beslissen bewoners wat ze zelf doen en wat ze door de corporatie laten doen. In het laatste geval betalen ze meer servicekosten. Om eigen initiatief te stimuleren, heeft Woontij eenmalig 100 euro per woning beschikbaar gesteld voor tuinmateriaal. Zo heeft Erf Zuid het geld besteed aan een picknicktafel, grasmaaier en fruitbomen. We zien bewoonster Christa Wildschut met een vriend op de eerste zonnige dag na een regenachtige winter hard bezig in de gemeenschappelijke tuin. Zij en haar buren doen al het groenonderhoud zelf, zodat ze geen servicekosten meer hoeven te betalen. Wildschut woont alleen, geniet van het buitenleven en heeft bewust gekozen voor het nabuurschap van De Tuunen.

Woontij heeft in De Tuunen ook 20 zorgwoningen gebouwd. De helft daarvan wordt verhuurd aan het particuliere initiatief “Huis van tante Jans” voor mensen met een niet aangeboren hersenafwijking. De andere helft wordt gehuurd door Novalishoeve, onderdeel van de Raphaëlstichting voor mensen met een sociale of psychische beperking. Beide organisaties delen een keuken annex kantoorruimte.

Mentale gezondheid

Uit onderzoek door het Louis Bolksinstituut in opdracht van de gemeente en Woontij blijkt dat de leefomgeving van De Tuunen een positief effect heeft op de mentale gezondheid van de bewoners, die vooral de rust en ruimte van wonen in het groen waarderen. Dat geldt ook voor het autoluwe en veilige karakter van de wijk. Buren helpen elkaar als het nodig is. Ze zijn positief over het samen inrichten van de erftuinen. De moestuin – beheerd door een aparte vereniging – is een belangrijke ontmoetingsplek en bevordert gezond eten. Opvallend is de afname van het medicijngebruik door bewoners met dementie in het “Huis van tante Jans”. Ook bewoners van de Novalishoeve ervaren meer regie over hun eigen leven. Ze voelen zich medebewoner in plaats van cliënt.

Volgens Groen werkt de inclusieve opzet van de wijk beter dan verwacht, zeker als je bedenkt dat corona het onderlinge contact jarenlang heeft belemmerd. Het gezamenlijke groenonderhoud is volgens het onderzoeksinstituut wel een verbeterpunt. Het is belangrijk dat nieuwkomers weten wat wonen in De Tuunen inhoudt. Vandaar de inzet op betere voorlichting vooraf.

Volgens Groen zijn de contacten binnen de erven over het algemeen goed, maar tussen de erven wat minder. Ze denkt dat de buurtvereniging bij dit laatste een verbindende rol kan spelen. Alle huurders zijn hiervan lid voor 25 euro per jaar. Maar het valt haar op dat sociale huurders geneigd zijn terug te vallen op de woningcorporatie, als er wat gedaan moet worden. “Ik antwoord dan altijd dat ze de regie in eigen hand moeten nemen en bijvoorbeeld naar de ledenvergadering kunnen gaan.”

Reserves aanspreken

Een buurtkamer zou ook helpen. Er is al een perceel voor dit doel, maar voor de bouw is onvoldoende budget. Woontij heeft 50.000 euro gereserveerd en vraagt de gemeente eenzelfde bijdrage, maar de wethouder voelt hier weinig voor. Van de Belt: “We hebben al veel moeten toeleggen op de grondexploitatie voor dit gebied. Op zich is daar niets mis mee. Voor ons is grond geen winstmachine, maar een maatschappelijke voorziening. Maar een halve ton voor een buurtkamer gaat ons te ver.” De gemeente heeft voor De Tuunen haar financiële reserves flink moeten aanspreken. “Als we er meer geld uit hadden willen halen, hadden we het dubbele aantal flexwoningen moeten neerzetten,” zegt Van de Belt.

De gemeente verdient wel iets terug door de uitgifte van grond voor particuliere bouw; anders was de ontwikkeling van De Tuunen te duur geworden voor de gemeente. Zo zijn er zes tiny houses in collectief particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd en schreef de gemeente voor het Knooperf en Marserf een tender uit. Voor het afgelopen jaar opgeleverde Knooperf (inmiddels omgedoopt tot Erf van Burg) kreeg de Utrechtse ontwikkelaar KRKTR met partner Beyond Now de gunning, volgens Taco Meerpoel van KRKTR dankzij hun visie op natuurinclusief bouwen, energiezuinigheid en sociale duurzaamheid.

“De collectiviteit trok ons aan,” zegt Meerpoel. Beyond Now had eerder een soortgelijk concept ontwikkeld voor het project “Geworteld wonen in Rijswijk”. Afgelopen jaar heeft KRKTR ook de tender voor Marserf gewonnen. Hier komen negen huurwoningen (met een maximale huur van 1.500 euro), vier betaalbare koopwoningen (tussen 300.000 en 400.000 euro) en twee dure koopwoningen (boven de zes ton).

Alleen met binding

Alle woningen worden duurzaam gebouwd met natuurlijke materialen. Voor verwarming krijgt elke woning een warmtepomp en een warmte-terug-win-installatie. Energie wordt opgewekt met zonnepanelen. De verkoop begint binnenkort en de bouw duurt naar verwachting een jaar. KRKTR loopt wel aan tegen de stijgende bouwkosten. Meerpoel: “Op Texel zijn die structureel tot een kwart hoger dan op het vasteland, omdat alles met de boot naar het eiland vervoerd moet worden.” Toch zijn de huur- en verkoopprijzen bescheiden in vergelijking met “de overkant”.

Volgens de lokale Huisvestingsverordening komen alleen mensen met een economische of maatschappelijke binding met Texel in aanmerking, hoewel handhaving van deze regel moeilijk blijkt, bijvoorbeeld als een echtpaar elders een eerste woning heeft, maar een van de partners zich op Texel laat inschrijven. “Het mag absoluut niet en ondermijnt de Texelse woningmarkt, maar het valt lastig te controleren,” zegt Van de Belt.

Ook bewoners van de vrijesectorwoningen worden geacht te participeren in het Buurtskap. In hoeverre dit gebeurt, valt zo kort na de oplevering nog moeilijk te beoordelen. Het valt wethouder Van de Belt op dat twee van de vier bestuursleden van de Buurtvereniging De Tuunen een koopwoning hebben. “Dat is mooi, want dit laat zien dat de sociale opzet van de buurt werkt. Het is bijzonder dat ook kopers kiezen voor het wonen op een collectief erf in plaats van een ruime privétuin voor en achter. Kennelijk is daar een markt voor.” Alleen de twee dure koopwoningen krijgen wat meer eigen grond (160 m2).

Niet slopen

De wethouder vindt het nog te vroeg om te concluderen dat de sociale opzet van de wijk beklijft. “Je moet afwachten of alles werkt zoals je van tevoren hebt bedacht. Je weet niet hoe het er over vijf jaar uitziet. Zijn mensen dan nog steeds gemotiveerd om zich in te zetten voor het geheel of gaan ze toch hun eigen tuintjes volzetten?”

En over twintig jaar? Van de Belt: Ik hoop dat de wijk als type kan blijven. Misschien moeten we sommige woningen vervangen, omdat ze niet goed genoeg zijn of omdat er andere behoeften zijn. Gelukkig hoeven we ze niet te slopen, want ze zijn verplaatsbaar. Maar ik hoop dat het open karakter er dan nog steeds is en dat de bewoners dat dan nog steeds als prettig ervaren.”