Rode vuurtoren op Texel door A.Basler (bron: Shutterstock)

Texel maakt vaart met woningbouw: “De problemen die overal in Nederland spelen, zie je op een eiland uitvergroot”

22 maart 2024

5 minuten

Interview Op Texel wordt driftig gebouwd. Aan de randen van dorpskernen verrijzen zowel flexwoningen als permante woningen. Tegelijkertijd zet een groeiend aantal toeristen extra druk op landschap en menskracht. Hoe gaat het eiland om met de beperkte ruimte?

Texel maakt vaart met de bouw van betaalbare woningen. De komende weken worden 120 flexwoningen geplaatst aan de rand van ‘hoofdplaats’ Den Burg. Deze houten flexwoningen kwamen met de boot aan, vanuit het Brabantse Uden. Nog voor de zomer moeten de woningen geplaatst zijn.

Het project Texelwende is snel van planvorming tot realisatie gekomen, vertelt wethouder Remko van de Belt (PvdA pro Texel). Het totale traject nam twee jaar in beslag. Voor de realisatie is intensief samengewerkt met woningcorporatie Woontij en Rabo Smart Builds, een ontwikkelaar die zich richt op flexibele middenhuurwoningen. “Volgens Rabo gaat het op Texel zo snel door de super korte lijnen en het grote onderlinge vertrouwen. Die korte lijntjes zitten bijvoorbeeld tussen wethouders en ambtenaren. Ook met de woningbouwvereniging en de ontwikkelaar onderhouden we op alle niveaus goede contacten. En we hebben een gemeenteraad die dit een belangrijk onderwerp vindt. Iedereen is gefocust op het realiseren van betaalbare woningen.”

Behoefte op eiland

Ook op Texel is de nood aan woningen hoog. Uit een woonbehoefte-onderzoek dat de gemeente liet uitvoeren, komt naar voren dat de komende tien jaar 500 tot 775 extra woningen nodig zijn. Tot 2030 ligt er een plancapaciteit van ongeveer 790 woningen. Het eiland lijkt dus op de goede weg om in die vraag te voorzien – maar van lang niet alle projecten is zeker dat ze de eindstreep halen.

Je gaat het eiland niet helemaal vol zetten met nieuwbouwwijken
Remko van de Belt, wethouder Texel

Naast flexwoningen ontwikkelt de gemeente permanente woningbouwprojecten aan verschillende dorpsranden. Een groot gedeelte van Texel is aangewezen als ‘bijzonder provinciaal landschap’, waar bouwbeperkingen gelden. Die grens ligt vrij strak om de dorpskernen heen, waardoor de toevoeging van nieuwe woonlocaties een kwestie is van passen en meten. Van de Belt: “Het bijzondere aan het eiland is het landschap. Dat ga je niet helemaal vol zetten met nieuwe wijken.”

De gemeente richt zich op de bouw van een waaier aan woningtypes: van sociale huurwoningen tot aan betaalbare koopwoningen. Wie daarvoor in aanmerking komt, is op Texel anders geregeld dan elders in het land. Er worden aanvullende eisen aan huurders én kopers gesteld. “Voor het in gebruik nemen van een koopwoning tot 600.000 euro en een huurwoning tot 1250 euro per maand is een huisvestingsvergunning nodig. Daarvoor moet je aantonen dat je maatschappelijk of economisch verbonden bent aan Texel.”

Problemen uitvergroot

“De problemen die overal in Nederland spelen, zie je op een eiland als Texel uitvergroot,” vertelt Van de Belt. “De ruimte is hier per definitie beperkt. We hebben geen escape routes. Ouderen kunnen niet zomaar even naar een dorp in de buurgemeente als ze intensieve zorg nodig hebben. En werknemers kunnen niet allemaal elke dag de boot pakken. We moeten veel op het eiland zelf oplossen.”

Centrum van Den Burg op Texel door Robin Dessens (bron: Shutterstock)

‘Centrum van Den Burg op Texel’ door Robin Dessens (bron: Shutterstock)


Alles op het eiland komt met de boot. Dat geldt voor bouwmaterialen, maar ook voor bouwvakkers. Dit vormt een extra uitdaging. “Wij hebben zelf geen grote bouwbedrijven die hele wijken kunnen neerzetten. We zijn afhankelijk van aannemers aan de overkant en moeten concurreren met bouwlocaties in Schagen, Den Helder en Alkmaar. Het financieren van bouwlocaties op Texel is daardoor wat ingewikkelder.”

Veertig jaar flexwonen

De snelheid van het bouwproces maakt flexwoningen juist op een eiland extra interessant. Zo hoeven minder arbeidskrachten naar het eiland te komen. De gemeente is bereid zelf risico voor de financiering te dragen. “De gemeenteraad accepteert al jarenlang negatieve grondexploitaties om betaalbare woningen mogelijk te maken.”

Voor veel kleinere ondernemers is het een fikse uitdaging om op het eiland tijdelijke woonruimte te vinden

Tijdelijk is op Texel een rekbaar begrip. Flexwoningen worden vaak voor 20, en in het geval van Texelwende, zelfs voor 40 jaar geplaatst. De flexwoningen hebben dan ook een permanente vergunning. Hiervoor heeft de gemeente in het vergunningstraject expliciet ingezet op snelheid. Van de Belt legt uit: “We hebben een bestemmingsplanprocedure en tegelijkertijd onder de Crisis- en herstelwet een vergunningsprocedure doorlopen. We hebben gekeken welke procedure het snelst tot een positief besluit leidde. Dat was in dit geval de procedure onder de Crisis- en herstelwet.”

Vakantie-eiland

Texel is natuurlijk ook een vakantie-eiland. Het aantal toeristen dat het eiland bezoekt, groeit. Tegelijkertijd wordt het vakantieseizoen langer - mede omdat toeristen niet meer alleen in tentjes bivakkeren, maar vaak in comfortabele villa’s hun vakanties doorbrengen. In het kielzog van de toeristen komt ook veel tijdelijk personeel van de vakantieparken, strandpaviljoens en restaurants naar het eiland. Mensen die ook gehuisvest moeten worden. Dit komt bovenop de reguliere woonopgave van Texel.

De Weverstraat in Den Burg op Texel door TasfotoNL (bron: Shutterstock)

‘De Weverstraat in Den Burg op Texel’ door TasfotoNL (bron: Shutterstock)


De gemeente staat op het standpunt dat ondernemers zelf verantwoordelijk zijn voor het huisvesten van seizoensarbeiders. Voor grote vakantieparken die een aantal vakantiewoningen kunnen vrijmaken voor personeel, is dit relatief eenvoudig op te lossen. Maar voor veel kleinere ondernemers is het een fikse uitdaging om op het eiland tijdelijke woonruimte te vinden. Oplossingen variëren van het personeel in chalets op boerenerven laten slapen tot aan het opkopen van gezinswoningen om aan tijdelijk personeel beschikbaar te stellen. Van de Belt: “De gemeente is faciliterend in dit verhaal. We proberen zo goed mogelijk mee te denken met de ondernemers. We zien het als een gezamenlijk probleem, maar wij gaan niet bouwen voor tijdelijk personeel.”

Verstening

De ruimtevraag beperkt zich niet tot woonhuizen. Ook de bouw van vakantiewoningen zet extra druk op het landschap, infrastructuur en voorzieningen. De gemeente heeft besloten dat het aantal vakantievilla’s niet meer mag groeien. Maar veel campings hebben oude vergunningsrechten waardoor ze campingplaatsen mogen omzetten in vakantiewoningen. Over hoe hier mee om te gaan, buigt de gemeenteraad zich momenteel. De verstening van het eiland is een onderwerp dat de gemoederen flink bezighoudt.

De discussie over toerisme is de afgelopen jaren veranderd, ziet Van de Belt. “Vroeger zeiden mensen dat ze het te druk vonden en daarom minder toeristen wilden. Sinds een aantal jaar is daar een extra argument tegenaan gezet: we hebben te weinig handen om al het werk te kunnen doen. We kunnen niet ongebreideld blijven groeien. We hebben ook mensen nodig om de voorzieningen op peil te houden, om zorg aan onze ouderen te verlenen. En al die mensen moeten ergens wonen.”


Cover: ‘Rode vuurtoren op Texel’ door A.Basler (bron: Shutterstock)


Kaz Schonebeek door Kaz Schonebeek (bron: LinkedIn)

Door Kaz Schonebeek

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Wembley stadion in Londen door FedericoCangiano (bron: Shutterstock)

Het grote vlaggenschip, dit leert Feyenoord City ons over aanjagers en vertragers in gebiedsontwikkeling

De vervlechting van aanjagers met gebiedsontwikkeling creëert zowel kansen als risico’s, zo laten Wouter Jan Verheul en collega-onderzoekers van Arcadis zien met hun onderzoek naar Feyenoord City. Wat kunnen we hiervan opsteken?

Uitgelicht
Analyse

24 mei 2024

Project Groeneweerd, onderdeel van de Tuinen van Zandweerd in Deventer. door Jonah Samyn (bron: De Architect)

Landschappelijk klein wonen met elkaar, zo ontwerpt Woonpioniers dat

Het tikt behoorlijk veel boxjes: compact wonen zonder veel spullen en ballast, in de sociale huur, onder architectuur ontworpen en ingepast in stedenbouw en landschap. We kijken rond bij acht bijzondere tiny houses in Deventer.

Casus

24 mei 2024

GO weekoverzicht 23 mei 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van de realiteitscheck

Deze week stond op Gebiedsontwikkeling.nu de realiteitscheck centraal. Van de woningbouw in het coalitieakkoord, de inzet van data voor de invulling van plinten en de manier waarop verdichting helpt bij een gezonde leefomgeving.

Weekoverzicht

23 mei 2024