Casus In de Zaanse wijk Poelenburg kregen bewoners een stem in het toekomstige ontwerp van een nieuwbouwcomplex. Tijdens een tentoonstelling konden zij kiezen uit de verschillende ontwerpen. Een vernieuwende aanpak, maar niet zonder haken en ogen. “Soms is de intentie belangrijker dan het resultaat.”
In de wijk Poelenburg, in Zaandam-Oost, is de bekende ‘Spaghettiflat’ van woningcorporatie Rochdale gesloopt om plaats te maken voor het nieuwbouwcomplex POOORT van VORM. Eind jaren zestig kwam Paco, voormalig bewoner van de Spaghettiflat, met zijn familie vanuit Spanje naar Amsterdam. Zijn vader ging als gastarbeider werken bij de Amsterdamse Droogdok Maatschappij (ADM), die een deel van zijn voornamelijk Italiaanse werknemers huisvestte in de Spaghettiflat. De naam van de flat is dan ook te danken aan de geur van pasta die destijds rond het gebouw zweefde.
Uitgeleefde flat
Door de-industrialisatie sloot ADM in de jaren 80 van de vorige eeuw de deuren, waardoor veel oorspronkelijke bewoners uit de flat vertrokken. De jaren daarna werden getekend door de komst van nieuwe gastarbeiders en huishoudens met lagere inkomens. Hoewel Paco wel te spreken is over de gemeenschapszin die er in de eerste jaren heerste in het gebouw, was de Spaghettiflat volgens hem aan het eind flink ‘uitgeleefd’ en van ondermaatse kwaliteit. Dit merkten ook woningcorporatie Rochdale en de gemeente Zaanstad op. Zij besloten de iconische flat, waarover een boek, een tentoonstelling in het Zaans Museum en een documentaire gemaakt zijn, te slopen.
Twee jaar geleden verhuisde Paco van zijn sociale huurwoning in de Spaghettiflat met een urgentieverklaring naar een plek elders in de buurt, naar een gebouw waar hij geen trappen meer op hoeft om in zijn woning te komen. Ondanks dat hij verhuisd is, werd ook hij samen met andere buurtbewoners door woningcorporatie Rochdale en de gemeente Zaanstad uitgenodigd om mee te beslissen over het ontwerp van het nieuwe gebouw. Hiervoor was een ontwikkelingscompetitie voor marktpartijen uitgeschreven.
De bewoners stemmen
De gemeente en de woningcorporatie besloten de buurt op een nieuwe manier een belangrijke stem in de tender te geven: de drie laatst overgebleven kandidaten presenteerden hun plannen in een tentoonstelling aan de bewoners, die vervolgens op hun favoriete ontwerp konden stemmen. Die stemmen telden voor tien procent mee in de gehele beoordeling van de aanbesteding, naast de beoordeling door de gunningscommissie en de beoordeling van de bieding.
De ‘trotterparade’ nabij de Spaghettiflat, een tijdelijke tentoonstelling om de bewoners kennissen laten maken met mogelijke ontwerpen voor de nieuwbouw.
‘Plannen drie ontwikkelaars Poelenburg Zaandam’ (bron: Rochdale)
In de tendervoorwaarden stond vermeld dat op de plaats van de 117 sociale huurwoningen 250 tot 320 woningen terug moesten komen, voornamelijk middenhuur en koop. De reden hiervoor is dat de gemeente Zaanstad met het Pact Zaandam-Oost [BS1] [BS2] als doelstelling heeft om onder het mom van ‘sociale mix’ het totale percentage van 60 procent sociale huur in de wijk binnen twintig jaar naar 40 procent te brengen. Een andere vereiste was dat in de plint ruimte gemaakt moest worden voor een ‘Huis van de Wijk’ en de nodige voorzieningen voor de buurt.
Plannen voor het voetlicht
Uiteindelijk bleven gebiedsontwikkelaars VORM, ERA Contour en AM over in de race. Het hele postcodegebied waar de flat zich in bevond kreeg een uitnodiging in de bus om mee te stemmen. In het midden van de wijk, op een herkenbaar punt, konden zij een ‘trotterparade’ aanschouwen: een tentoonstelling van tien dagen met zuilen waarop de plannen en impressies van het nieuwe gebouw te zien waren. Korte teksten legden het programma van het toekomstige gebouw uit, toonde de voorzieningen voor de buurt en ieder plan werd met een aparte kleur gekenmerkt zodat deze duidelijk te herkennen waren. Tegen het einde van de tiendaagse presentatie kwamen de ontwikkelaars op bezoek met een maquette en korte eindpresentatie om hun plannen toe te lichten.
Minimaal 75 bewoners moesten een stem uitbrengen om de stemming geldig te verklaren. Dit aantal werd net gehaald. De meerderheid van de bewoners koos, net als de gunningscommissie van Rochdale en de gemeente, voor het ontwerp van ontwikkelaar VORM.
De gunningscommissie van Rochdale en de gemeente Zaanstad wisten niet wat de buurt had gestemd, totdat alle stemmen waren geteld.
De vraag is of het initiatief met een opkomstdrempel van 75 personen binnen een heel postcodegebied wel representatief voor de buurt is. Volgens Anne-Celine Donkersloot, projectmanager maatschappelijke voorzieningen bij gemeente Zaanstad, was deze vorm van participatie vooral een stap in het opbouwen van vertrouwen en een sterkere bewonersbetrokkenheid: “Mijn gevoel is dat we een lange weg te gaan hebben, het vertrouwen komt met de tijd. We moeten onze goede wil laten zien, dat is begrijpelijk, dus soms is de intentie belangrijker dan het resultaat.”
Gelijkwaardig
Omdat de gemeente en Rochdale zich dienden te houden aan het Europese aanbestedingsrecht, was het gelijkwaardigheidsbeginsel van belang. Daardoor werden bij de tentoonstelling strenge regels gehanteerd: alle ontwerptekeningen moesten vanuit precies dezelfde hoek worden weergegeven en de ‘trotters’ op precies dezelfde manier in de buurt worden geplaatst. Het was ten strengste verboden voor de kandidaat-ontwikkelaars om bewoners in de planvorming om advies te vragen om te voorkomen dat bewoners vooraf beïnvloed werden of overladen werden door de communicatie. “De ontwikkelaars kregen tijdens de opening ieder precies vijf minuten om hun plan aan de buurt te pitchen,” zegt David de Grauw, projectmanager bij Rochdale. “Veel bewoners kwamen kijken, luisteren en stelden vragen. De gunningscommissie van Rochdale en de gemeente Zaanstad wisten niet wat de buurt had gestemd, totdat alle stemmen waren geteld.”
Bewoner Paco bekijkt een van de ontwerpen voor de nieuwbouw.
‘Maquette plan VORM Poelenburg Zaandam’ (bron: Rochdale)
Een kans voor een volgend traject is om tóch het contact met bewoners toe te staan, zo geeft Mo Sedighi aan, manager Sociale Impact bij VORM. Zonder deze beperking was het makkelijker geweest om de woonwensen van bestaande bewoners terug te laten komen in de plannen. Als creatieve oplossing sprak de ontwikkelaar tijdens de voorbereiding met lokale ondernemers die de buurt goed kenden, wat wél was toegestaan. “Ik snap de eis van de gemeente en Rochdale,” aldus Sedighi. “Maar als conceptontwikkelaar maken wij natuurlijk het liefst een plan voor de buurt, waarin de buurt in de tenderfase een actieve rol krijgt. Betrokkenheid vanaf de start draagt bij aan eigenaarschap gedurende de hele herontwikkeling van hun buurt.”
Ondanks dat hij het initiatief als een goede start ziet vanuit de gemeente Zaanstad en Rochdale, kan er volgens Sedighi in het vervolg nagedacht worden over hoe contact met bewoners op een gelijkwaardige manier tot stand kan komen. Ook zou naar zijn idee de stem van de bewoner zwaarder mogen wegen in de beoordeling van de tender.
Tien procent
Dat de bewonersstem maar voor tien procent meetelde in de uiteindelijke beoordeling, was volgens De Grauw onvermijdelijk: “Tien procent klinkt weinig. Tegelijkertijd gaat het hier om een nieuw proces dat in Nederland nog niet eerder op deze manier is toegepast. In de beoordeling moesten ook andere aspecten meegewogen worden, zoals de technische uitvoerbaarheid, de aansluiting op het programma van eisen en de financiële onderbouwing. Daarom is er voor dit percentage gekozen. Natuurlijk kunnen we bij toekomstige projecten opnieuw een afweging maken, maar voor een eerste keer zien wij dit al als een succes.”
Bewoner Paco blikt positief terug op de stemming, aangezien het belangrijk was dat hij goed werd geïnformeerd over de plannen
Naast een intensievere bewonersbetrokkenheid, kan volgens Donkersloot in een volgende tentoonstelling input bij de ontwikkelaar gezocht worden voor hoe deze vormgegeven wordt en hoe dit de ontwikkelaar niet overbelast. “De trotterparade vond nu onder veel tijdsdruk plaats. Wij hebben dit vóór hen bedacht, wat eigenlijk gek is. Misschien kunnen we met andere vormen werken, zoals filmmateriaal.”
Het winnende ontwerp van VORM voor de invulling van de locatie van de Spaghettiflat: POOORT.
‘Plan POOORT voor Poelenburg Zaandam’ (bron: Vorm)
Bewoner Paco is in ieder geval verheugd dat zijn favoriete ontwerp ook als uiteindelijke winnaar uit de bus is gekomen. “Op dit ontwerp was maar één hoge toren, terwijl de anderen op elke hoek van de L een toren hadden geplaatst. Ik vond het ook belangrijk dat er een kruidentuin op hoogte was voor bewoners.” Hij blikt positief terug op de stemming, aangezien het belangrijk was dat hij goed werd geïnformeerd over de plannen.
De toekomst
Het winnende ontwerp POOORT telt 320 woningen, waarvan de tien procent sociale huurwoningen door Rochdale wordt afgenomen. Ruim 15 procent is betaalbare koop en de rest vrije sector koop. Wel is het merendeel van deze woningen afgetopt onder de NHG-grens. VORM integreerde meerdere voorzieningen in het ontwerp, zo heeft de plint ruimte voor een buurtcafé, een workshopruimte voor buurtbewoners en een gezondheidscentrum. Bewoners met afstand tot de arbeidsmarkt worden getraind zodat zij het onderhoud van de collectieve tuinen kunnen verzorgen.
Cover: ‘Presentatie van de ontwerpen’ (bron: Rochdale)
Door Bono Siebelink
Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu
