Onderzoek De gebrekkige doorstroming van ouderen is een belangrijke oorzaak van de problemen op de woningmarkt. Uit onderzoek van ING blijkt dat clustering van ouderenwoningen nodig is om de woningmarkt te ontlasten, alleen is dat makkelijker gezegd dan gedaan. Geschikte grond ontbreekt, gemeenten werken te weinig mee en de kosten zijn te hoog.
De belangrijkste oorzaak van de woningcrisis in ons land is de geringe doorstroming van ouderen van grote naar kleinere woningen. Dat bleek eind vorig jaar uit onderzoek van de NOS. 55 procent van de 191 ondervraagde gemeenten (groot en klein, verspreid door heel Nederland) noemde de beperkte doorstroming nog voor andere bekende problemen zoals het tekort aan bouwgrond, de lage hypotheekrente en vermogende kopers die de prijs opdrijven.
De cijfers laten zien hoe groot het probleem is. Volgens ABF Research zijn tot 2040 zo’n half miljoen voor ouderen geschikte woningen nodig. Het Rijk heeft inmiddels ook door hoe nijpend de situatie is. De in 2020 opgerichte Taskforce Wonen en Zorg (een initiatief van VNG, Aedes, ActiZ en de ministeries van VWS en BZK) maakte vorig jaar bekend dat er de komende tien jaar 110.000 extra gelijkvloerse woningen en 50.000 geclusterde woningen worden gebouwd. Ook komen er nog eens 50.000 duizend verpleegzorgplaatsen bij.
Belangen lopen sterk uiteen
Recent onderzoek van ING laat zien dat de clustering van ouderenwoningen de meest effectieve manier is om zowel de zorg als de woningmarkt te ontlasten. De onderzoekers stellen dat de geclusterde woonvormen een antwoord kunnen zijn op de ontwikkeling dat ouderen langer thuis blijven wonen. “Ouderen kunnen veel baat hebben bij de gemeenschappelijkheid binnen geclusterde woonvormen. Het sociaal beheer in moderne complexen bevordert de individuele en onderlinge zelfstandigheid. Praktijkvoorbeelden laten zien dat de toenemende zelfredzaamheid van zorgvragende bewoners in sommige gevallen de behoefte aan externe ondersteuning en zorg verkleint.”
De kosten voor deze woonvorm zijn veel hoger dan bij de bouw van normale seniorenwoningen
De praktijk laat wel een aantal belemmeringen zien voor het realiseren van deze woonvorm. Allereerst zijn de bouwkosten voor deze woonvorm veel hoger dan bij de bouw van normale seniorenwoningen (volgens ING scheelt dat 20.000 euro per woning). Dit terwijl er juist voor de lagere inkomensgroepen meer geclusterde ouderenwoningen nodig zijn. De hogere kosten worden veroorzaakt door specifieke bouweisen voor deze doelgroep (zoals speciale nooduitgangen en aanpassingen om legionella te voorkomen) en het bouwen van gemeenschappelijke ruimtes.
Daarnaast vormen tegengestelde beleidsdoelen en een gebrek aan concrete afspraken een sta-in-de-weg. Meer dan de helft van de gemeenten in Nederland heeft geen concrete plannen en afspraken voor het uitbreiden van het aantal ouderenwoningen. “Zij hebben weliswaar een woonzorgvisie opgesteld, maar de belangen lopen binnen het gemeentebestuur vaak sterk uiteen. Gemeenteambtenaren die over het grondbeleid gaan, kunnen andere prioriteiten stellen dan de afdeling ruimtelijke ordening of zorg en welzijn.”
Lichtere bouweisen en gemengd wonen
Hoe kan deze woonvorm dan terugkomen in nieuwe gebiedsontwikkelingen? ING adviseert gemeenten met een duidelijk plan te komen en door een strakke regie de voorwaarden voor meer geclusterde woonvormen te scheppen. “Ook strakkere sturing vanuit het Rijk zou gemeenten ertoe kunnen aanzetten een integraal plan voor een toekomstbestendige woningmarkt en ouderenzorg te maken én uit te voeren.” Daarnaast moeten prestatieafspraken met woningcorporaties het aanbod aan geclusterde woonvormen voor minder daadkrachtige ouderen vergroten.
Een gemengd complex met daarin ook vrijesector- en koopwoningen kan de financiële haalbaarheid vergroten
Tot slot zien de onderzoekers kansen in functiemenging en het verzwakken van de bouweisen voor ‘verpleegwoningen’ om zo de financiële risico’s te beperken. Corporaties, zorginstellingen en private ontwikkelaars wijzen op de overheidswens om zorg en wonen verder te scheiden. Daardoor zijn minimaal 50 tot 70 woningen per complex nodig om het geclusterd wonen te kunnen realiseren. Alleen is zelfs met die aantallen de onrendabele top vaak te groot vanwege de benodigde verpleegzorg.
“Een gemengd complex met daarin ook vrijesector- en eventueel koopwoningen kan de financiële haalbaarheid bijvoorbeeld vergroten. Ook het delen van de extra (bouw-)kosten en de opbrengsten van efficiëntere zorgverlening door betrokken partijen kan, hoewel complex, de financiële knelpunten verminderen. In andere gevallen kan een externe financiële bijdrage nodig zijn, bijvoorbeeld in de vorm van een korting op de grondprijs.”
Geen bouwen voor de toekomst
Overigens is niet iedereen het eens met de visie van ING. Adviseur Geurt Keers en emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw betoogden eerder dit jaar, op basis van onderzoeken naar de woonwensen van mensen in Nederland, dat het woningtekort vooral bestaat uit eengezinswoningen voor met name jongere huishoudens, gezinnen en ook een deel van de ouderen.
“Alleen appartementen bouwen voor ouderen is dus bepaald niet bouwen voor de (toekomstige) woonwensen van mensen. Starters, gezinnen, en jongere een- en tweepersoonshuishoudens zijn veel grotere doelgroepen voor nieuwbouw en die hebben vaak andere wensen voor het type woning en woonmilieu.”
Lees het volledige bericht op de website van ING.
Cover: ‘Seniorenwoning in Zeeland’ door Charlotte Bleijenberg (bron: Shutterstock)
Door Jasper Monster
Waarnemend hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
