platform voor kennis, nieuws en debat
Door Jaap Kersten en Paul van Joolingen
20 nov 2012 - Uit een vergelijking tussen de kantorenmarkten van Amsterdam en Londen blijkt dat er meer nodig is dan een leegstandsfonds om de kantorenmarkt weer gezond te laten functioneren en nieuwe leegstand te voorkomen. Met een leegstandsfonds van drie euro per vierkante meter nieuw te ontwikkelen kantoorruimte komen we er zeker niet, zo betogen Paul van Joolingen en Jaap Kersten. Voor een structurele oplossing moeten we leren van de wijze waarop de kantorenmarkt in Londen wordt aangestuurd.
Nergens in Europa is de leegstandsproblematiek zo groot als in Nederlandse steden. In vergelijkbare kantorensteden elders in Europa is eveneens sprake van nieuwe werkconcepten en heeft men te maken met veroudering van de beroepsbevolking. Ook deze steden hebben te kampen met tegenvallende economische groei en dalende werkgelegenheid als gevolg van de kredietcrisis. Waarom zijn de problemen in Nederlandse kantorenmarkten dan zoveel groter dan elders in Europa?
Uit een vergelijking van de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen, van Akro Consult, blijkt dat de dynamiek in deze markten op een aantal vlakken fundamenteel verschilt. De markten reageren anders op macro-economische ontwikkelingen en lokken een ander gedrag uit van spelers op deze markt. Als je deze markten over een langere periode beschouwt, wordt duidelijk dat dit verschil voornamelijk tot uitdrukking komt in de wijze waarop het aanbod zich heeft ontwikkeld. Waar de kantorenvoorraad in Amsterdam in de afgelopen 25 jaar met 80 procent is gegroeid, groeide de voorraad in Londen nauwelijks sinds de oplevering van Canary Wharf, begin jaren ’90. In Londen heerst al decennia lang een restrictief beleid ten aanzien van kantoorontwikkelingen.
Doordat de voorraad relatief constant is gebleven ligt het prijsniveau wereldwijd gezien op een topniveau in Londen. Kantoorruimte wordt hierdoor zeer intensief gebruikt. Een werknemer verbruikt gemiddeld minder dan 10 vierkante meter kantoorruimte, waar men in Amsterdam het gemiddelde ruimteverbruik terug heeft weten te schroeven naar 18 vierkante meter per werknemer.
Schokken van buitenaf worden verwerkt door aanpassingen in de huurprijzen, die binnen een cyclus van acht jaar makkelijk kunnen verdubbelen en halveren. De marktmechanismen functioneren naar behoren, waardoor Londen zich na de recente kredietcrisis als een van de eerste Europese steden heeft weten te herstellen. De sterke cyclische bewegingen maken de markt flexibel en zorgen voor een evenwichtige waardeontwikkeling op de lange termijn.
De forse groei van de Amsterdamse kantorenvoorraad kan worden verklaard doordat in Nederland zo ongeveer alle partijen, inclusief gemeenten, belang hebben bij nieuwbouw. De markt is dusdanig georganiseerd dat voor alle partijen de keuze voor nieuwbouw, ongeacht ontwikkelingen aan de vraagzijde, meer rendeert dan transformatie. Het probleem is alleen dat kantoren niet zomaar van de markt verdwijnen. Als niemand investeert in transformatie, of de kosten voor sloop op zich neemt, blijven kantoren gewoon staan. Zolang de markt in omvang blijft groeien is dit geen probleem. Maar nu de markt is veranderd van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt wordt de gehele marktdynamiek dramatisch verstoord. Het gevolg is een enorme hoeveelheid leegstaande kantoren.
Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlage.
