Thumb_international_0_1000px

Ingrijpende maatregelen vastgoedmarkt nodig

20 november 2012

3 minuten

Onderzoek Uit een vergelijking tussen de kantorenmarkten van Amsterdam en Londen blijkt dat er meer nodig is dan een leegstandsfonds om de kantorenmarkt weer gezond te laten functioneren en nieuwe leegstand te voorkomen. Met een leegstandsfonds van drie euro per vierkante meter nieuw te ontwikkelen kantoorruimte komen we er zeker niet, zo betogen Paul van Joolingen en Jaap Kersten. Voor een structurele oplossing moeten we leren van de wijze waarop de kantorenmarkt in Londen wordt aangestuurd.

Kantorenconvenant lost probleem leegstand niet structureel op

Nergens in Europa is de leegstandsproblematiek zo groot als in Nederlandse steden. In vergelijkbare kantorensteden elders in Europa is eveneens sprake van nieuwe werkconcepten en heeft men te maken met veroudering van de beroepsbevolking. Ook deze steden hebben te kampen met tegenvallende economische groei en dalende werkgelegenheid als gevolg van de kredietcrisis. Waarom zijn de problemen in Nederlandse kantorenmarkten dan zoveel groter dan elders in Europa?

Restrictief

Uit een vergelijking van de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen, van Akro Consult, blijkt dat de dynamiek in deze markten op een aantal vlakken fundamenteel verschilt. De markten reageren anders op macro-economische ontwikkelingen en lokken een ander gedrag uit van spelers op deze markt. Als je deze markten over een langere periode beschouwt, wordt duidelijk dat dit verschil voornamelijk tot uitdrukking komt in de wijze waarop het aanbod zich heeft ontwikkeld. Waar de kantorenvoorraad in Amsterdam in de afgelopen 25 jaar met 80 procent is gegroeid, groeide de voorraad in Londen nauwelijks sinds de oplevering van Canary Wharf, begin jaren ’90. In Londen heerst al decennia lang een restrictief beleid ten aanzien van kantoorontwikkelingen.

Doordat de voorraad relatief constant is gebleven ligt het prijsniveau wereldwijd gezien op een topniveau in Londen. Kantoorruimte wordt hierdoor zeer intensief gebruikt. Een werknemer verbruikt gemiddeld minder dan 10 vierkante meter kantoorruimte, waar men in Amsterdam het gemiddelde ruimteverbruik terug heeft weten te schroeven naar 18 vierkante meter per werknemer.

Schokken van buitenaf worden verwerkt door aanpassingen in de huurprijzen, die binnen een cyclus van acht jaar makkelijk kunnen verdubbelen en halveren. De marktmechanismen functioneren naar behoren, waardoor Londen zich na de recente kredietcrisis als een van de eerste Europese steden heeft weten te herstellen. De sterke cyclische bewegingen maken de markt flexibel en zorgen voor een evenwichtige waardeontwikkeling op de lange termijn.

Leegstand

De forse groei van de Amsterdamse kantorenvoorraad kan worden verklaard doordat in Nederland zo ongeveer alle partijen, inclusief gemeenten, belang hebben bij nieuwbouw. De markt is dusdanig georganiseerd dat voor alle partijen de keuze voor nieuwbouw, ongeacht ontwikkelingen aan de vraagzijde, meer rendeert dan transformatie. Het probleem is alleen dat kantoren niet zomaar van de markt verdwijnen. Als niemand investeert in transformatie, of de kosten voor sloop op zich neemt, blijven kantoren gewoon staan. Zolang de markt in omvang blijft groeien is dit geen probleem. Maar nu de markt is veranderd van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt wordt de gehele marktdynamiek dramatisch verstoord. Het gevolg is een enorme hoeveelheid leegstaande kantoren.

Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlage.


Cover: ‘Thumb_international_0_1000px’


Portret - Paul van Joolingen

Door Paul van Joolingen

Partner, Akro Consult


Meest recent

Gonny Doornbos (midden) neemt de SKG Publieksprijs 2024 in ontvangst door Sander van Wettum (bron: SKG)

World Food Center wint de SKG Publieksprijs 2024

Met ruim een derde van de 1300 uitgebrachte stemmen is World Food Center de winnaar van de SKG Publieksprijs 2024. Dit werd vandaag tijdens het SKG Jaarcongres in Amersfoort bekendgemaakt.

Uitgelicht
SKG Nieuws

28 maart 2024

Weekoverzicht - Dit was de week van leren door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van leren

Deze week ging het op Gebiedsontwikkeling.nu over leren. Leren van de complexe gebiedsontwikkeling Feyenoord City, van dertig jaar flexibel ontwikkelen in Terneuzen en van grondbeleid in het buitenland.

Weekoverzicht

28 maart 2024

Irishof door AM Gebiedsontwikkeling (bron: AM Gebiedsontwikkeling)

Ontwikkelen voor ouderen met een zwaardere zorgvraag, zo doet AM dat

Een gebiedsontwikkelaar die een verzorgingshuis-nieuwe-stijl in de markt zet, voor ouderen die meer zorg nodig hebben. AM geeft vorm aan het concept ‘Let’s Live’, ontwikkelaar Anneke Speelman licht toe.

Interview

28 maart 2024