platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Institutionele belegger als financiële motor voor gebiedsontwikkeling?

Institutionele belegger als financiële motor voor gebiedsontwikkeling?

6 jun 2013 - De hypothese van de institutionele belegger als nieuwe financiële motor voor gebiedsontwikkeling zweeft al enkele jaren boven de markt. Deze beleggers hebben voldoende geld en ze kijken ver vooruit. In de VS gebeurt dit al volop, maar de Nederlandse praktijk is weerbarstiger, zo betoogden Norbert Bol (directeur Grontmij Capital Consultants) en Nicolaas Veltman (ontwikkelmanager Stedelijk Gebied Grontmij Nederland) tijdens hun inspiratiesessie op woensdagmiddag 5 juni jl. Wat volgde was een interessante lezing over de principes van “private gestuurde én gefinancierde gemeenschapsontwikkeling”. Aansluitend ontstond een levendig debat met de bijna vijftig toehoorders in de zaal (adviseurs, corporaties, ontwikkelaars, overheid en beleggers). Aan het slot waren zij het bijna unaniem eens met de stelling dat deze Amerikaanse aanpak serieus (financieel) perspectief biedt voor de vastlopende gebiedsontwikkeling in Nederland.

Als gevolg van de crisis hebben gemeenten en ontwikkelaars, als traditioneel dominante partijen, onvoldoende financiële slagkracht (meer). Mede hierdoor neemt de publieke sector steeds vaker een voorwaardenscheppende houding aan en worden (nieuwe) private en particuliere partijen uitgedaagd om de regie te nemen in het fysieke domein. JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investments in City Areas) gaat er bijvoorbeeld van uit dat Europese en Nederlandse overheden “revolverend” geld investeren in complexe stedelijke ontwikkel- en transformatieopgaven om zo andere partijen te stimuleren om hier ook langjarig in te participeren. Nederland kent inmiddels enkele pilotprojecten, waaronder SOFIE in de regio Rotterdam (StadshavenOntwikkelingsFonds voor Innovatie en Economie). Maar de institutionele kapitaalmarkt loopt nog niet massaal warm voor een dergelijke langjarige en gebiedsgerichte betrokkenheid. Norbert en Nicolaas namen de aanwezigen in hun presentatie daarom mee naar de andere kant van de oceaan. In de VS is een interessant beweging ontstaan die Nederlandse beleggers al wel heeft weten te verleiden. Na een zorgvuldige gebiedsselectie op basis van socio-demografische en economische parameters, investeren ontwikkelende beleggers daar niet alleen langjarig in de stenen (‘the hardware’), maar bouwen ze via een eigen gebiedsmanagementorganisatie (‘the orgware’) ook hechte relaties op met alle belanghebbenden binnen de desbetreffende lokale gemeenschap. Omdat ook de sociaal-maatschappelijke kant (‘the software’) niet wordt vergeten, krijgen zij draagvlak en vertrouwen. Als tegenprestatie binden lokale overheden gelijktijdig hun beperkte publieke middelen voor onder andere de openbare ruimte en infrastructuur aan het betreffende ontwikkelingsgebied. Dit zonder het financiële rendementen van private kant af te romen. In ruil voor hun langjarige betrokkenheid bij de gemeenschap volgt het maatschappelijk rendement vanzelf, zo luidt de redenatie. “De ideale aanpak voor waardecreatie en optimalisatie geschied door een focus op een gemeenschap als geheel, door langjarig te investeren in een verscheidenheid aan vastgoedgerelateerde opgaven binnen die gemeenschap,” aldus één van de door Nobert Bol geciteerde ‘integrated community developers’. Deze verfrissende manier van samenwerken en gezamenlijk investeren in lokale ‘gemeenschapsontwikkeling’ klonk de zaal als muziek in de oren. Bijna iedereen was er van overtuigd dat we met een dergelijke aanpak ervoor kunnen zorgen dat de institutionele belegger ook in Nederland echt de financiële motor voor gebiedsontwikkeling wordt. Nicolaas Veltman sloot de inspiratiesessie na ruim twee uur af met de uitdagende vervolgvraag: “Waar wachten we eigenlijk nog op?!”

Overzicht belangrijkste conclusies bij de vijf debatstellingen

1. Nederland heef al (voldoende) professionele (private) partijen die zich als “integrated community developers”opwerpen?

  • We hebben veel professionele kandidaten, maar die doen op dit moment allemaal een beetje cq. een deelopgave. M.a.w. er is nog geen geïntegreerde en cyclische ketenbenadering op gebiedsniveau in Nederland;
  • Projectontwikkelaars (regionale/landelijke spelers): alleen in tijden van voorspoed, als gevolg van kopersstaking zijn zij nauwelijks nog instaat om vreemd vermogen aan te trekken via banken;
  • Gemeenten: verwerken op dit moment het verlies van hun actief grondpolitiek, bovendien is de recente uitbreiding van hun sociaal-maatschappelijke kerntaken (a.g.v. rijksbezuinigingen) vele malen groter (ook in financieel opzicht);
  • Corporaties: alleen (huur)wonen en enkele maatschappelijk voorzieningen. Het actuele kabinetbeleid zorgt voor een vergaande concentratie op hun kerntaak en laat bovendien nauwelijks nog investeringsruimte voor nieuwbouw;
  • Ontwikkelende-beleggers: op dit moment alleen sectoraal vastgoed op objectniveau. Ze hebben m.a.w. nog geen multisectorale aanpak op gebiedsniveau;
  • In de dop zijn er al veelbelovende initiatieven maar je moet wel goed zoeken;
  • Een combinatie van een belegger en corporatie zou zo’n partij kunnen zijn;
  • We missen in Nederland nog inspirerende voortrekkers als Basketballegende Magic Johnson, CEO van Canyon Johnson Urban Real Estate;
  • Er is een cultuuromslag nodig. De tijd en de geesten zijn er rijp voor.

2. Nederlandse overheid is niet (echt) bereid om majeure transformatiegebieden langjarig aan private partijen over te laten (via bescheiden/faciliterende publieke kaderstelling)?

  • Vanuit ruimtelijke ordeningstraditie zitten veel gemeenten (mentaal) nog steeds (te vaak) op de regisseursstoel;
  • Gemeenten nodigen wel enthousiast uit (in woord) maar vergeten markt vervolgens te faciliteren (in gebaar). M.a.w. tijdens consultatiefase te vrijblijvend op proces en qua inhoud te gefocust op programmatisch wensbeeld (i.p.v. realistische kaderstelling). Tijdens aanbestedingsfase te rigide in proces en veeleisend op inhoud (zowel maatschappelijk als financieel rendement);
  • Het is een kwestie van tijd. Ze moeten nog gaande weg leren de regie los te laten;
  • Draai de stelling ook eens om! Er is op dit moment ook nog geen Nederlandse belegger te vinden die langjarig gebiedscommitment afgeeft.

3. Multidisciplinaire advies-, ingenieurs- en managementbureaus zijn (bij uitstek) instaat om benodigde kennis bijeen te brengen om gebiedsontwikkeling 3.0 (o.b.v. integrale gebiedsexploitaties) te laten slagen?

  • Multidisciplinaire bureaus hebben de benodigde kennis in huis, maar het ontbreekt nog aan nieuw (corporate) verdienmodel als volwaardige cocreatiepartner (als alternatief voor het aloude “uurtje factuurtje”);
  • Er is door de overheid geconditioneerde experimenteerruimte nodig (via Crisis- en Herstelwet) om nieuwe financiële ketenverbindingen daadwerkelijke tot stand te brengen, zodat bewezen track record vervolgens “vrij vermarkt” kan worden;
  • M.a.w. als je gelooft in wat je zegt, zet je slimheid dan in om opdrachtgevers te vinden die de initiële aanloopkosten (mede) willen financieren.

4. Institutionele beleggers zijn helemaal niet geïnteresseerd in opportunistische Nederlandse gebiedsfondsen?

  • Nederlandse gebiedontwikkelingspraktijk is te complex (zowel inhoudelijk als procesmatig), bovendien is de bestaande wet & regelgeving te rigide. Hierdoor wordt het noodzakelijke lange termijn financiële rendement niet behaald (pensioenuitkering is namelijk het primaire doel);
  • Nederlandse institutionele beleggers hebben nog onvoldoende gebiedsvisie. De Hightech Campus in Eindhoven is een goed voorbeeld van een privaat initiatief dat gefinancierd met buitenlands institutioneel kapitaal;
  • Een goed begin is het halve werk. Als er een goede (ondernemende) gebiedmanager cq. gemeenschapsmanager op zit, dan zijn institutionele beleggers best wel tot een experiment te verleiden.

5. Private gemeenschapsontwikkeling ‘American style’ biedt serieus (financieel) perspectief voor vastgelopen gebiedsontwikkeling in Nederland?

  • Ruim 95% is het eens met de afsluitende stelling. Voor 3 personen ligt het iets genuanceerder;
  • Er is op dit moment sprake van collectief marktfalen binnen de vastgoedsector, waardoor de overheid het voortouw moet nemen als het gaat van het oprichten van een of meer Nederlandse gebiedsontwikkelingsfondsen;
  • Nederland is te klein (denkend) en te ingewikkeld. We polderen nog te veel;
  • Haal er derhalve meer “unusual suspects” bij (al dan niet uit buitenland);
  • Wat is het alternatief? Organisch ontwikkelen als modern woord voor traditioneel verkavelen zal niet leiden tot het gewenste vraaggericht ontwikkelen voor de veeleisende eindgebruiker van de 21ste eeuw!
  • Natuurlijk zit het economisch tij nu niet bepaald mee, maar het afboeken van grondposities en vastgoedobjecten is toch echt op gang gekomen. Een kwestie van tijd, zou je denken, voordat het eerste (moedige) schaap over de spreekwoordelijke gebiedsdam is.

Auteurs

Nicolaas Veltman
Nicolaas Veltman

Eigenaar Nicolaas’ Participaties en voorzitter MCD Kennisnetwerk)

Bekijk alle artikelen
Norbert Bol

Director Grontmij Capital Consultants BV

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte