Opinie Als het de Rijksoverheid serieus is om behalve het aanjagen van de woningmarkt en het realiseren van een bereikbare koopwoningmarkt óók duurzaamheid te stimuleren, zijn (tijdelijke) investeringsbevorderende transitiemaatregelen op het gebied van energiebesparing nodig.
Reactie op de column van Bert van Delden 'De woning- en utiliteitsbouw in 2013'
Uit het artikel De huidige crisis richt langdurig schade aan blijkt dat kostenstijgingen, zoals de btw-verhoging en de aanstaande EPC-aanscherping, de bouw van goedkope woningen onevenredig raken. Toch is een EPC van 0,0, zelfs voor sociale woningbouw, wel degelijk haalbaar. Een drietal stimuleringsmaatregelen is daartoe nodig: een duurzaamheidslening, een verlaagd btw-tarief over duurzaamheidsinvesteringen en een verruiming van de hypotheekruimte. Met deze maatregelen wordt duurzaamheid gestimuleerd en de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Aan de hand van het project RijswijkBuiten laat ik bovendien zien dat deze maatregelen de Rijksoverheid geld opleveren.
Als het gaat om het Rijswijkse model is sprake van een economisch model dat vier activiteiten onderhoudt: 1. een verregaande integratie van publiek-private samenwerking tot maximale kennisbundeling en flexibilisering, met eindverantwoordelijkheid bij de publieke partij; 2. het aanjagen van de economie met een omzet van circa 900 miljoen euro tot 2023, ten goede van de binnenlandse economie; 3. het geven van een impuls aan de werkgelegenheid: circa 7.500 manjaren in overwegend de bouw- en infrasector (bij ruwe benadering); 4. het invullen van een duurzame vraag op de woningmarkt.
De gemeente Rijswijk initieert en leidt deze activiteiten met reële ambities. De gemeente kan het niet alleen en heeft daarbij naast de steun van de bouwsector en banken ook de steun van de Rijksoverheid nodig. Een simpel rekenvoorbeeld laat zien dat RijswijkBuiten voor de Rijksoverheid een positief resultaat oplevert.
Rekenvoorbeeld: RijswijkBuiten
In de het eerste deelplan van RijswijkBuiten (gebied Sion) worden 32 woningen gerealiseerd. De twee-onder-eenkapwoningen buiten beschouwing latend, gaat het om 26 eengezinswoningen van circa 200.000 tot 250.000 euro (gemiddeld 230.000 euro). De btw (21%) per woning bedraagt circa 45.000 euro; in totaal dus 45.000 x 26 = 1.170.000 euro! Daarbij moet worden bedacht dat de woningen volledig energieneutraal zijn (EPC = 0,0). De investering daarvoor bedraagt per woning gemiddeld 35.000 euro. De btw daarover bedraagt circa 7.000 euro per woning, ofwel 7.000 x 26 = 182.000 euro.
Deze zit overigens niet in de VON-prijs door de unieke constructie die is gekozen met de apart opgerichte energie-exploitatiemaatschappij RijswijkBuiten (EERB). De kopers betalen een vast huurbedrag per maand, die buiten de hypothecaire toets wordt gelaten. Voorts is het een huurbedrag waar gedurende 25 jaar full-service voor wordt geboden.
Een simpele stimuleringsmaatregel in de nieuwbouwsector kan zijn om over duurzaamheidinvesteringen die leiden tot een EPC van 0,0 een btw-tarief van 6% te rekenen in plaats van 21%, bijvoorbeeld voor de komende 3 jaar. In het rekenvoorbeeld betekent deze btw-verlaging een verschil van circa 5.000 euro per woning.
Denkrichting:
Introduceer naast de bekende starterslening (met een rentevrije periode van 3 jaar voor de consument) ook een duurzaamheidslening onder dezelfde condities. Van deze lening kunnen dan alle doelgroepen gebruikmaken en deze bevordert in zichzelf ook de doorstroming op de woningmarkt. De gemeente financiert de lening en betaalt de rente van de eerste drie jaar. Het Rijk betaalt de helft mee.
Ter stimulering van de nieuwbouwsector hanteert het Rijk over de duurzaamheidsinvestering (EPC = 0,0) per woning een verlaagd btw-tarief van 6%. Dit resulteert in een gemiddelde korting van 5.000 euro per woning.
Banken zullen op basis van het Lenteakkoord de hypotheekruimte met minimaal 8.000 euro per woning verruimen.
Resultaat
: duurzame nieuwbouw wordt beter financierbaar en daarmee aantrekkelijker en de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd.
Dit artikel is een reactie op de column 'De woning- en utiliteitsbouw in 2013
Zie ook:
Cover: ‘2013.02.12_reactie op column Bert van Delden’
