Onderzoek Partijen, stop met het naar elkaar wijzen als het gaat om het zetten van de eerste stap richting duurzame gebiedsontwikkeling! De financiële crisis bemoeilijkt het realiseren van duurzame ambities bij gebiedsontwikkeling. De hoge voorinvesteringen die gemoeid zijn met de implementatie van duurzame energie vormen vaak een drempel voor betrokken partijen. Het betreft investeringen die zich pas op de lange termijn, tijdens de exploitatiefase van een gebied, terugverdienen. Een reflectie op het verdienmodel van gebiedsontwikkeling, in combinatie met de mogelijkheden voor de implementatie van duurzame energie, is dan ook op zijn plaats.
Duurzame energie in gebiedsontwikkeling, een duurzame belegging!?
In dit afstudeeronderzoek (Real Estate & Housing, TU Delft) is de haalbaarheid van duurzame gebiedsontwikkeling op basis van gebouwgebonden energetische maatregelen (bijvoorbeeld zonnepanelen) en gebiedsgebonden energetische maatregelen (bijvoorbeeld een warmtenet) onderzocht. Naast theoretisch onderzoek zijn drie cases geanalyseerd: RijswijkBuiten, Stadsoevers Roosendaal en Waalfront Nijmegen.
Naar een nieuw, integraal verdienmodel
Een transitie naar een nieuw, integraal verdienmodel biedt kansen voor de implementatie van duurzame energie in gebiedsontwikkeling. Door het verbinden van de financiële exploitatie van energie met gebiedsontwikkeling, kunnen de voordelen die gegenereerd worden in de exploitatiefase worden meegenomen.
Voor zowel gebouw- als gebiedsgebonden energetische maatregelen wordt het split–incentive probleem voorkomen door de exploitaties van vastgoed(ontwikkeling), energie(ontwikkeling) en gebruik financieel te koppelen. Dit impliceert dat het verdienmodel van de totale ontwikkeling en het gebruik van het gebied in één hand gaan. Theoretisch kunnen verdienmodellen van vastgoed en energie volledig van elkaar worden gescheiden. Dit laatste blijkt in de praktijk echter nauwelijks mogelijk. Niet alleen gebouwgebonden, maar ook gebiedsgebonden energetische maatregelen hebben directe implicaties op gebouwniveau, blijktuit de casestudies in dit onderzoek. Hierbij valt te denken aan het aansluiten van woningen op een warmtenet of Smart Grid.
Gebiedsgebonden investeringen vragen om een bepaalde schaal. Met het huidige lage realisatietempo staan deze gebiedsgerichte voorinvesteringen op gespannen voet met de huidige gewenste flexibiliteit.
Focus op gebouwgebonden energetische maatregelen
Geconcludeerd kan dan ook worden dat gebouwgebonden energetische maatregelen in gebiedsontwikkeling op basis van een nieuw, integraal verdienmodel de belangrijkste kansen biedt. Hierbij dient ook gekeken te worden naar de mogelijkheid tot het voorbereiden van woningen op het treffen van energetische maatregelen op gebiedsniveau. Het treffen van ‘slapende voorzieningen’ kan het bijvoorbeeld mogelijk maken woningen in de toekomst aan te sluiten op een Smart Grid.
Nieuwe rollen en nieuwe vormen van samenwerking, waarbij beleggen centraal staat
Om binnen het transitieproces naar duurzame gebiedsontwikkeling de take-off om te zetten in een versnelling en daarmee de implementatie van duurzame energie te bevorderen, moeten partijen andere rollen aannemen en op andere manieren samenwerken. Een logische vervolgstap daarbij is de financiële organisatie van een gebied op basis van een nieuw, integraal verdienmodel. Daarbij staan beleggen, oftewel de langetermijninvestering, oftewel duurzaamheid en rendement centraal.
Nieuwe samenwerkings- en organisatievormen dienen daarbij opgezet te worden, waarbij participerende partijen in de rol van belegger dienen in te stappen. Zij dienen risicodragend deel te nemen en zullen daarbij ook de rendementen op door hen gedane investeringen genieten.
Doordat eigen vermogen van diverse partijen in een dergelijke gebiedsonderneming bij elkaar wordt gebracht, wordt financiering eenvoudiger. Risico’s worden immers gespreid. Verschil is dat niet langer sprake zal zijn van projectfinanciering, maar eerder van balansfinanciering van de gebiedsonderneming. Ook ontstaat de mogelijkheid om als onderneming gebruik te maken van de fiscale aftrekbaarheid op investeringen in duurzame energetische maatregelen (zoals de Energie-investeringsaftrek). Dit betekent niet dat alle traditioneel betrokken en nieuwe partijen dienen te participeren in een dergelijke onderneming. Er bestaan verschillende mogelijkheden om deze op te zetten.
De rol van de gemeente zal bij de aanpak op basis van dergelijke nieuwe organisatievormen vooral sturend, kaderstellend en toetsend zijn. De intentie van een publieke partij is immers niet om als financiële belegger betrokken te zijn bij een gebiedsontwikkeling.
Verzilver toekomstwaarde niet nu, maar wanneer dat rendabel is
Toekomstwaarde dient daarbij niet nu verzilverd te worden, maar wanneer dat rendabel is. Een andere manier van denken voor bijvoorbeeld projectontwikkelaars. De realisatie van een duurzame energieambitie moet kunnen groeien. Het verdienmodel moet dan ook niet alleen gericht zijn op de realisatie van langetermijnopbrengsten, ook kosten dienen zoveel mogelijk over een lange termijn gespreid te worden. De beslissing of een ontwikkeling doorgang vindt is uiteindelijk een economische, gebaseerd op actueel inzicht in de verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s. Een integrale benadering van de exploitaties, waarbij de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling door middel van een contantewaardeberekening op basis van kasstromen wordt bepaald, kan hiervoor als prima basis dienen.
Zie ook:
- Reactie Jan Brugman, directeur Programmabureau RijswijkBuiten, op de column van Bert van Delden 'de woning- en utiliteisbouw in 2013'
- Samenwerken aan een energieneutrale wijk
Cover: ‘2013.02.12_Duurzame energie in een nieuwe realiteit_660’
