Jongerenhuisvesting tussen wal en schip

Hoewel de bouwproductie in Amsterdam vorig jaar opnieuw aan de lage kant was, kon één groep redelijk tevreden zijn. Studentenwoningen maakten het grootste deel van de nieuwbouw uit. Dat is ook nodig want door de almaar toenemende trek studenten naar de stad, blijft de vraag onverminderd groot. Van nieuwbouw tot herontwikkeling van bestaande gebouwen en de komst van nieuwe concepten als het Student Hotel, er wordt veel gedaan om meer woonruimte voor studenten te realiseren. In vergelijking met studenten, komen werkende jongeren er vaak bekaaid vanaf. Hoewel uitgebreide studies ontbreken, bleek uit een vorig jaar gehouden inventarisatie van het Centraal Bureau Bouwbegeleiding (CBB) uit Arnhem dat zestig procent van de Nederlandse gemeenten geen idee heeft van wachttijden van jongeren en wat er aan jongerenhuisvesting binnen de gemeente is. CBB deed dat onderzoek omdat het een nieuwe markt wilde aanboren, maar is daar, vanwege de beperkte interesse, inmiddels weer vanaf gestapt. ‘Dat is tekenend voor de beperkte aandacht die er voor jongerenhuisvesting is,’ zegt algemeen directeur Pieter Plass.

Pre-starter

Plass: ‘Landelijk gezien is er nagenoeg geen feitelijke informatie over de wijze waarop er op gemeentelijk niveau wordt gestuurd op jongerenhuisvesting. Dit staat in schril contrast met studentenhuisvesting, huisvesting voor de gevestigde beroepsbevolking en diverse specifiek benoemde groepen zoals ouderen of zorgbehoevenden. Jongeren zijn op een bepaald moment student-af, moeten de studentenwoning verlaten, maar hebben, in de meeste gevallen, op dat moment nog niet de financiële middelen om binnen het huidige aanbod een huur- of koopwoning te betalen. Dit zijn de jongeren in de fase tussen school en de gevestigde beroepsbevolking, de pre-starters met beperkte middelen. De inkomenseisen en wachttijden maken zelfstandige woonruimte binnen het huidige aanbod voor deze groep nagenoeg onmogelijk.’

Mix

Toch zijn er weldegelijk goede voorbeelden te noemen. Zelf noemt Plass de Leidse Schans in Leiden waar een mix van studenten- en starterswoningen wordt gebouwd. ‘De combinatie is sterk. Studenten worden immers vanzelf starters. Voor dit project ligt het letterlijk dicht bij elkaar.’ Daar zijn meer voorbeelden van. Zoals bijvoorbeeld in Groningen waar volgend jaar een vergelijkbaar project van start gaat en dat door Inbo en Strukton wordt gerealiseerd. Maar er is meer. Er zijn woningcorporaties die zich specifiek op jongerenhuisvesting richten. De Stichting Huisvesting Werkende Jongeren Leiden verhuurt al sinds 1970, zonder winstoogmerk, kleine woningen aan jongeren. De aanleiding was dat veertig jaar geleden steeds meer jongeren eerst op zichzelf wilden wonen voordat zij gingen samenwonen. Maar het Leidse woningaanbod was daar niet op berekend. Met behulp van gemeentelijke garanties kocht de Stichting Huisvesting Werkende Jongeren historsche panden om die geschikt te maken voor jongeren. De woonstichting heeft nu ongeveer 700 starterswoningen voor jongeren tot 35 jaar.

Vraag

Ook in Utrecht is, vanwege de enorme vraag, aandacht voor jongeren gekomen. Drieënhalf jaar geleden richtten studentenhuisvester SSH en woningcorporatie Mitros de nieuwe organisatie Jebber op met het doel om jongeren, die na hun studie een woning zoeken, van huisvesting te voorzien. Er zijn kortom goede voorbeelden te noemen, maar is het probleem daarmee volgens Plass nog niet structureel opgelost. ‘Wat in de volksmond een starterswoning wordt genoemd is voor jongeren die net klaar zijn met hun school of studie, niet betaalbaar.’

Laagopgeleid

Ralph Mamadeus ziet dat probleem ook. Hij is algemeen directeur van Change= (spreek uit Changes), een samenwerkingsverband van bouwbedrijf Ballast Nedam, architectenbureau Tangram en projectontwikkelaar New Babylon die duizenden woningen willen bouwen voor laagopgeleide werkende jongeren. Om te beginnen in de Randstad. De eerste vijfhonderd woningen komen in het Amsterdamse Nieuw-West, terwijl plannen voor vergelijkbare projecten in de stadsdelen Zuidoost, Zuid en Noord op stapel staan. Het ambitieuze Change= wil in de komende jaren liefst twintig complexen realiseren in de vier grote steden, omdat in de Randstad het probleem volgens Mamadeus het grootste is. Volgens hem is eigenlijk nooit specifiek voor werkende jongeren gebouwd. Uit onderzoek zou blijken dat van de 40.000 Amsterdamse laagopgeleide werkende jongeren tussen de 18 en 30 jaar er 13.000 dagelijks op zoek zijn naar geschikte woonruimte. ‘Zij doen er gemiddeld acht jaar over om een vaste plek te vinden.’

Definieerbaar

Het verschil in aandacht tussen studenten en werkende jongeren is volgens Mamadeus wel te verklaren. Zo vormen studenten een duidelijk definieerbare groep waarbij de woning en de studie door middel van een campuscontract aan elkaar gekoppeld zijn. Na de studie begint de zoektocht naar een woning opnieuw, maar de kansen van hoogopgeleiden zijn overwegend redelijk goed. Bij laagopgeleide werkende jongeren is de situatie geheel anders. Zij hebben, gezien hun leeftijd, vaak te weinig wachttijd om voor een socialehuurwoning in aanmerking te komen en de vrije sector is vaak te duur.

Risicovol

En dan speelt nog mee dat lager opgeleiden door financiers niet zelden als risicovoller beschouwd worden dan leeftijdgenoten met een hoger opleidingsniveau. In het concept Change= proberen de initiatiefnemers die risico's weg te nemen door de bewoners aan het werk te houden - of aan nieuw werk te helpen - en hun algehele leven meer structuur te geven. Een grote institutionele bank en diverse multinationals die zich volgens Mamadeus via Change= kunnen profileren op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen, zijn bereid om in de jongerencomplexen te investeren.

Totaalconcept

Volgens Mamadeus is juist de groep werkende jongeren met een wat lager opleidingsniveau gebaat bij structuur, in hun woonsituatie en in hun werk. Om die reden lanceerde Mamadeus onlangs een totaalconcept waarbij wonen, werken, leren en leven één geheel vormen. ‘Het gaat om jonge mensen met een lage opleiding, die nog wel eens wat steun kunnen gebruiken. Die hulp willen wij in de directe omgeving van onze bewoners bieden.’ Zo opent uitzendbureau USG People een filiaal in het eerste woongebouw in Nieuw-West, zodat de bewoners die werkeloos worden snel weer aan een baan geholpen kunnen worden, biedt zorgverzekeraar CZ een op de doelgroep afgestemde zorgpolis aan en is er extra veel aandacht voor het creëren van een beschermende omgeving. Alles in het concept van Change= is gericht op een stabiele woon- en werkomgeving voor de jongeren. ‘Op deze manier willen we de soms kwetsbare jongeren helpen hun leven goed te organiseren,’ zegt Mamadeus. ‘En dat in een gebouw met hoge kwaliteit en voor een betaalbare prijs.’ Zo betalen de bewoners straks een socialehuurprijs van nog geen 500 euro per maand en krijgen daarvoor een eigen kamer van 28 vierkante meter met eigen keuken en badkamer.

Stranden

Maar wie de dertig passeert moet ineens de marktconforme huur van meer dan 800 euro per maand gaan betalen, ook al moet dat nog wel wettelijk geregeld worden. ‘Wij kunnen mensen niet dwingen om te vertrekken, maar verwachten dat bewoners iets anders gaan zoeken als zij een veel hogere huur moeten gaan betalen,’ aldus Mamadeus. Zo zijn er zijn meer obstakels die genomen moeten worden. Een terugkerend probleem bij jongerenhuisvesting is dat een dergelijk project moeilijk rendabel te maken is. Plass: ‘Het is heel goed mogelijk om goedkoop passende woonruimte te bouwen waarbij het voor een belegger voldoende interessant is. Maar als een commerciële partij met een goed plan naar de gemeente gaat, dan wil die daar geen lagere, sociale grondprijs voor rekenen. Daar strandt zo´n project dan op.’ Gemeenten aarzelen met het aanbieden van bouwgrond voor een lagere prijs voor jongeren omdat de groep werkende jongeren moeilijker te definiëren is. Het financiële voordeel zou namelijk zomaar aan een nieuwe bewoner ten goede kunnen komen, die buiten de doelgroep werkende jongere valt. Maar Mamadeus heeft op basis van de gesprekken die hij met de gemeente voert, goede hoop dat hij volgend jaar in Amsterdam wel degelijk met een sociale grondprijs aan zijn eerste jongerenproject kan beginnen.

Zie ook:

- De markt is de markt niet meer
- Kansen blijven onbenut liggen door gebrek aan coalities
- Tijdelijk contract voor starter huizenmarkt
- Redactioneel 'The only way is up - 7 perspectieven op de woningmarkt