The only way is up - 7 perspectieven op de woningmarkt

1. Herstel op de markt na 2015

Alle seinen staan op groen: het keerpunt is bereikt volgens Taco van Hoek van het EIB. Na het ‘rampjaar’ 2013 wordt 2014 een jaar van stabilisatie en zelfs nog lichte krimp. Het EIB voorspelt een verdere krimping in 2014 van de woningbouwproductie met 7%. De renovatiemarkt daarentegen groeit licht. Vanaf 2015 zal de groei van de bouw als branche met 4% per jaar gaan stijgen. De motor ligt bij de woningbouw, met een fose groei van 17% voor de nieuwbouw. De nieuwbouwproductie als geheel groeit met 10% per jaar. De markt vormt de belangrijkste basis voor het herstel, voorwaarde is rust in de tent wat betreft beleid. Volgens Van Hoek wordt de bouw de komende jaren een van de drijvende krachten achter economische groei. Ook de makelaars zijn positief gestemd: volgens de NVM zet de stijgende lijn in de woningverkopen door. In januari 2014 werden twee maal zoveel transacties gesloten als in januari 2013. NVM verwacht een groei van 5 procent en een stabilisatie van de huizenprijzen op het huidige niveau.

Zie ook:

- Het nieuwe ontwikkelen
- Verslag EIB-congres 'Woningbouw veert op in 2015'
- Herstel van de woningmarkt zet zich voort

Commentaar Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems TU Delft: ‘Gestegen consumentenvertrouwen begin van herstel woningmarkt’
‘Ik deel de optimistische stemming wel. We zijn natuurlijk enorm gezakt, in een crisis die na 2011 helemaal niet nodig was. Met de aanscherping van de financieringsregels hebben we onszelf in Nederland in crisis gehouden. Het huidige herstel is een correctie op het feit dat we zo ver gezakt zijn. De woningprijzen zijn nu ondergewaardeerd. Klassiek zijn er drie indicatoren die aangeven dat er een stijgende lijn is ingezet. Het begint met consumentenvertrouwen, dat in de woningmarkt het afgelopen jaar enorm is opgelopen. Volgens metingen van VEH van 50 naar 86%. Dat zit daarmee bijna op het niveau van 2008. Logisch gevolg hiervan is de tweede indicator van een groeiend aantal transacties in huizenverkopen. Dat zie je nu inderdaad gebeuren, evenals de derde indicator, de huizenprijzen. Die zijn sinds een half jaar stabiel. Al deze ontwikkelingen tezamen duiden op herstel van de woningmarkt. De aantekening moet hierbij gemaakt worden dat de nieuwbouwverkopen achterblijven. Het is in een crisis immers altijd lastig om nieuwbouw te kopen. Er is onzekerheid over de verkoop van je eigen huis en over de termijn waarop je nieuwe huis wordt opgeleverd. Het aantal verkochte koopwoningen door bouwers voor de markt is gezakt naar 13.000 woningen per jaar. Daar is nog een lange weg te gaan naar herstel.’

2. Beleid: rust in de regelgeving, op het lokale niveau samenwerking en flexibilisering nodig

Het woningmarktbeleid in Nederland wijkt sterk af ten aanzien van de omringende landen. De afgelopen jaren is de werking van de woningmarkt geremd door het restrictieve klimaat ten aanzien van kredietverlening en een lastenverzwaring ten aanzien van de eigen woning. Wel was er een aantal stimuleringsmaatregelen zoals bouwsubsidies, de BTW-verlaging, startersleningen en verlaging van de overdrachtsbelasting.

Wat betreft het lokale niveau speelt er bij veel gemeenten een forse problematiek rondom het gevoerde grondbeleid. De tekorten op de grondexploitaties lopen vermoedelijk nog verder op tot voor alle gemeenten gezamenlijk zo’n 2 tot 5 miljard. Veel gemeenten zijn daarom dan ook terughoudend wat betreft investeringen. De markt is aan zet. Dit vraagt echter wel het nodige van gemeenten, zoals een flexibele planning en programmering, snellere procedures en oog voor samenwerking en voor onzekerheid. Een nieuw instrumentarium (waaronder Omgevingswet, Onteigeningsrecht, Crisis- en herstelwet, kostendeel Grondexploitatiewet) moet deze nieuwe rol faciliteren.

Zie ook:

- Woonbeleid: samenwerking, sturen in onzekerheid en fact-checking
- Gat vrije sector huur kans voor grondexploitatie

/artikelen/gat-vrije-sector-huur-kans-voor-grondexploitatie

Peter Boelhouwer: ‘Stabiliteit én versoepeling van de kredietregels nodig’
‘In het beleid is zeker nog veel te doen. De banken zouden meer rekening moeten kunnen houden met het inkomensperspectief. De vraag is of de AFM dat toe zal staan. De LTV- en LTI-limieten (de hoogte van lening in relatie tot de waarde van de woning en het inkomen) worden juist aangescherpt, wat het lastiger maakt om te lenen. Ik zou zeggen, doe dat vooral niet nu, laat eerst het herstel van de woningmarkt zich verder doorzetten. Een stabiel beleid is daarvoor heel belangrijk, ook wat betreft de hypotheekrenteaftrek. Natuurlijk moet daar het een en ander gebeuren, maar niet nu. Stabiliteit is nu de belangrijkste randvoorwaarde, samen met een versoepeling van de kredietvoorwaarden. De overheid heeft midden in de crisis een overreactie vertoond, op haar eigen verzuim om vóór de crisis de risico’s van ruime kredietverlening in te dammen. Met als gevolg een onnodige stimulering en vervolgens afremming van de woningmarkt. Ze zou een anti-cyclisch beleid moeten voeren in plaats van een cyclisch beleid.’

‘Bij de gemeenten zie je nu inderdaad veel flexibiliteit opduiken. Er wordt druk gezocht naar nieuwe arrangementen met de markt. Men is bereid programma’s aan te passen; er wordt overgeschakeld op een meer organische ontwikkeling van kleinere eenheden. Je ziet nu zelfs gemeenten zélf in het gat stappen, daar waar corporaties en ontwikkelaars / beleggers het af laten weten. De gemeente Assen bouwt zelf socialehuurwoningen en in Rijswijk worden duurdere huurwoningen op eigen risico ontwikkeld door de gemeente in samenwerking met Dura Vermeer. Er is geld, er is maatschappelijke behoefte, en als de markt niet instapt dan maar zelf, is de redenering. Die risico’s zijn overigens niet zo heel groot. Ook met erfpacht en grondverkopen worden creatieve initiatieven opgezet om de zaak in beweging te krijgen.’

3. Behoefte: kwantitatief en kwalitatief

Uit onderzoek blijkt dat er momenteel vooral vraag is aan jongerenwoningen in de stedelijke omgeving, en aan ouderenwoningen. Dat wijkt af van het aanbod dat traditioneel wordt gebouwd in Nederland, namelijk gezinswoningen in uitbreidingsgebieden. De vraag is echter of we nu moeten bouwen voor een specifieke vraag, of dat we meer toekomstgericht moeten bouwen en moeten inzetten op flexibele bouw, die verschillende soorten behoeften kan accommoderen. Door de terugval in de nieuwbouwproductie tijdens de crisis ligt er een forse vraag. Die kan niet alleen in de bestaande bouw worden opgelost, zeker niet in de Randstad, waar de druk hoog is. Hier zal uitbreidingsnieuwbouw nodig blijven. De behoefte gaat steeds meer variëren per regio: de regionale verschillen nemen toe.

Zie ook:

- Rapport Rabobank, Grote regionale verschillen in behoefte aan extra woonruimte
- Jongerenhuisvesting tussen wal en schip

Peter Boelhouwer: ‘Grootste opgave ligt in de nieuwbouw’
‘De woningbehoefte is traditioneel afhankelijk van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Als de prognoses op dat gebied kloppen, zouden we de komende decennia nog 800.000 woningen erbij moeten bouwen. Het tekort is inmiddels al fors, dat loopt op tot meer dan 300.000 woningen. Daarbij komt dat de verouderde voorraad uit de ‘60-‘70er jaren uit de markt gaat vallen, en er dus een flink deel vervangingsnieuwbouw nodig is. Je ziet nu al gebeuren dat er flink wat gesloopt is en wordt, zoals portieketageflats, producten die je niet meer kunt verhuren. Voor een deel kun je met renovatie toe, ook wat betreft het aanpassen van de energetische prestatie van de bestaande voorraad, maar de grootste opgave ligt in de nieuwbouw. Het tekort loopt gierend op; met een productie van 30.000 woningen in 2014 zitten we dan op het niveau van 1914.’

‘Wat lastig is, is rekening houden met de toekomstige vraag. Het is simpel: wat je nú bouwt, moet nú afgenomen worden. Het is waar dat er meer ouderen komen, maar voor een groot deel blijven die in hun bestaande woning zitten. De trend die wel zal doorzetten is dat we meer stedelijk, gestapeld en kleinere woningen zullen gaan bouwen. In de Randstad is daar voor jongeren een grote behoefte aan. Voor ouderen is het nog de vraag. Buiten de Randstad zullen jongeren gelijk een eengezinswoning kopen en blijft dat segment dus belangrijk. De behoefte verschilt sterk per regio, ook in een aantrekkende markt. Opvallend is dat het ‘ripple-effect’ steeds minder zichtbaar is in Nederland. Traditioneel zie je dat als de sterke gebieden zoals Amsterdam en Utrecht aantrekken, via het effect van een steen in de vijver na een jaar of twee ook de markt in Hoogezand-Sappemeer aantrekt. Dat is vermoedelijk niet meer zo.’

4. Opkomst beleggershuurwoningen

De middeldure huur in appartementen is in opkomst, waar in het verleden de nadruk op grondgebonden eengezinskoopwoningen lag. De beleggershuurmarkt is in beweging, maar de richting en de sterkte zijn nog onzeker. Enerzijds zou er een vraag zijn van zo’n 25.000 nieuwe woningen per jaar, onder meer door de aanscherping van de socialehuurregels vanuit Brussel. Anderzijds bouwen beleggers met een eigen ontwikkelingstak de ontwikkelactiviteiten juist af en vinden projectontwikkelaars en beleggers het segment in Nederland te risicovol, onder meer door onduidelijkheid over de liberalisering van de huurmarkt. De markt lijkt kortom niet in het gat te stappen. Op sommige plekken doen de gemeenten het daarom zelf. Over buitenlandse interesse zijn de meningen verdeeld. Enerzijds zou er investeerdersinteresse zijn omdat het prijsniveau momenteel laag is en de prijzen zijn ondergewaardeerd. Anderzijds stappen buitenlandse beleggers in absolute cijfers gezien nauwelijks in. Zij vinden de Nederlandse markt door de complexe wet- en regelgeving weinig transparant en weinig liquide.

Zie ook:

- Middeldure huurmarkt in beweging door nieuwe beleggersalliantie
- Gat vrije sector huur kans voor grondexploitatie

Peter Boelhouwer: ‘Huursector blijft in het nadeel van de koop’
‘Ik vind het de vraag of de potentie van de middeldure huursector wel zo reëel is. Als je 800 of 900 euro huur kunt betalen, kun je ook een hypotheek krijgen. Ook voor een huurwoning wordt je inkomen getoetst. Met de huidige zeer lage rente is het veel aantrekkelijker om voor een koopwoning te kiezen. De huursector blijft daarom in het nadeel van de koopsector, die in Nederland nog steeds fors wordt ondersteund met de hypotheekrenteaftrek. Op termijn is het daarom sterk de vraag of de particuliere huursector een grote vlucht zal nemen, zoals bijvoorbeeld in Duitsland het geval is. Als het consumentenvertrouwen verder herstelt, zal er weer meer gekocht gaan worden. Dat marktpartijen niet instappen is een teken aan de wand. Alleen Syntrus Achmea en Vesteda doen nog wat, maar in geringe aantallen en alleen in economisch sterke gebieden. In het buitenland investeren ze wél in huurwoningen. Dat zegt genoeg. Of buitenlandse investeerders instappen, ik heb mijn twijfels, we moeten het afwachten. Positief in Nederland is natuurlijk wel dat het woningtekort is opgelopen door de teruggevallen productie, en er daarmee een forse potentiële vraag ligt.’

5. In de etalage: nieuwe regels verkoop corporatiewoningen

Sinds oktober vorig jaar is nieuwe regelgeving van kracht voor de verkoop van corporatiewoningen. Het gaat om een versoepeling van de regels om verkoop te vergemakkelijken. Dit om nieuwbouw door corporaties te bevorderen. Onder de nieuwe regelgeving mogen corporaties meer dan de eerdere tien procent korting geven. Ook is een aantal voorwaarden voor verkoop aan andere marktpartijen voor geliberaliseerde of te liberaliseren woningen losgelaten.

Zie ook:

- Aanpak Vogelaarwijk vergt meer dan rationeel plannen

Peter Boelhouwer: ‘Stimulering leidt tot marktbederf’
‘In mijn ogen is het gevaarlijk om via beleid de verkoop van corporatiewoningen zo sterk te stimuleren. Het leidt tot marktbederf. Corporaties mogen forse kortingen geven. Zo worden woningen onder de markt verkocht, dat is tricky. In sommige gebieden zoals in de regio Den Haag – Delft leidt dat al tot serieuze problemen op de markt. In de verkoop aan beleggers zie ik niets, het is zonde om dit maatschappelijke vastgoed te verkopen tegen de condities die beleggers vragen. Daar moet je heel voorzichting mee zijn, het is de vraag of je dat moet willen. Het is ondertussen wel een probleem dat de verkoop van corporatiewoningen stagneert en er daardoor kasproblemen ontstaan en er minder geld voor nieuwbouw beschikbaar komt. Maar met het aantrekken van de markt zal ook de verkoop van dit segment weer stijgen.’

6. Woonwensen als uitgangspunt

Steeds vaker vormen woonwensen het uitgangspunt bij woningontwikkeling. Bewoners worden al in een vroeg stadium betrokken bij de planvorming en kunnen in een interactief proces van co-creatie meedenken en mee-ontwikkelen aan hun woning en woonomgeving. Dit leidt tot nieuwe concepten en formules. Bouwers en ontwikkelaars gaan over tot het oprichten van innovatielabs, waar conceptvorming het uitgangspunt vormt. De toenemende invloed van de wensen van de consument gaat vaak hand in hand met standaardisatie in de bouw, om de kosten beheersbaar te houden.

Zie ook:

- Interview Bianca Seekles 'De consument is het hele proces door betrokken'
- Wonen in Groningen, of hoe woonwensen werkelijkheid worden
- Co-creatie in gebiedsontwikkeling

Peter Boelhouwer: ‘Ontwikkelen voor specifieke groepen kanskaart’
‘Vraaggerichte woningontwikkeling is uiteraard een positieve ontwikkeling. Zie bijvoorbeeld ook het rapport van de VROM-raad over bouwen voor communities, waar mensen met gelijkgestemden wonen. Ontwikkelen voor specifieke groepen is daarmee een kanskaart. Mensen willen het graag. Die kansen zijn dan vooral markttechnisch gezien: het is vervolgens de vraag of je het ook maatschappelijk gezien in alle gevallen moet willen. Consumentgericht ontwikkelen is al een aantal jaar in opkomst en gebeurt steeds vaker. Vrijwel iedere bouwer en ontwikkelaar richt zich er op, inclusief de bijbehorende afdelingen.’

7. Zelfbouw en CPO als onderdeel van een nieuwe bouwcultuur

Voor het College van Rijksadviseurs is nieuw opdrachtgeverschap een belangrijk agendapunt. Het College spreekt in dit verband van een ‘nieuwe bouwcultuur’. Zelfbouw en CPO vormen daarvan een onderdeel. In cijfers blijft dit aandeel in de woningbouw echter nog zeer bescheiden. Het is dan ook de vraag of deze vorm van bouwen daadwerkelijk onderdeel gaat uitmaken van onze bouwcultuur, zoals dat in België of Duitsland het geval is. In het mekka van de zelfbouw in Nederland, Almere, is onlangs onderzoek gedaan onder zelfbouwers naar proces, kosten en tevredenheid. Belangrijkste genoemde hindernis: de lange duur van het vergunningentraject.

Zie ook:

- Onderzoek OTB 'Bouwsparen bij de buren' (pdf)
- Onderzoek Almere (binnenkort beschikbaar)
- Plug Antwerpen Berlijn Rotterdam
- Aankondiging documentaire 'Bouw 't zelf', 13 februari 2014
- Column Kees Dol 'Sparen voor de aankoop van een woning?'

Peter Boelhouwer: ‘Zelfbouw en CPO blijven bescheiden in de stad’
‘Ik kan mij niet goed voorstellen dat zelfbouw en CPO een volwaardig onderdeel gaan vormen van onze bouwcultuur. In tegenstelling tot Duitsland en België is zelfbouw in Nederland op geen enkele manier ingebed in de institutionele structuur. Met name in de steden is zelfbouw heel moeilijk. In de uitleggebieden, in het zuiden, noorden en oosten van het land komt het wel frequenter voor en is zelfbouw ‘normaler’. Verder is vrijwel overal de grond al in handen van grote partijen, die hebben geen belang en geen behoefte bij uitgifte in eigen kavels. Ook de gemeente niet. Nu zien veel gemeenten zelfbouw als panacee voor de stagnerende woningmarkt, maar als het straks weer aantrekt is het terug naar business as usual.’