Portret_Bram Loggers_120px

Juist nu investeren in winkelgebieden

9 oktober 2012

4 minuten

Opinie “Experts” rollen over elkaar heen en prediken zo ongeveer het einde van de winkelsector in Nederland. Alsof we over enige jaren al onze bestedingen gaan doen via Bol.com en zaterdags lekker gaan funshoppen op Wehkamp.nl. Ik geloof er helemaal niets van en met mij velen. Ondermeer onze demografie, het internet en de economie brengen ons echter momenteel enkele thema’s die consumentengedrag inderdaad fors beïnvloeden. Vanuit zich wijzigend consumentengedrag liggen er voor gemeenten, ondernemers/investeerders en betrokkenen in vastgoedsector kansen om juist nu de dynamiek in de steden te bevorderen. Zowel door publieke als private partijen dienen er dan stappen gezet te worden.

De bevolking in Nederland stijgt tot 17,8 miljoen inwoners in 2040 (CBS). Deze bevolkingsgroei concentreert zich met name in de grote steden in de Randstand en randgemeenten daar omheen, deze steden worden daarmee steeds dichter bevolkt. De verdichting van de stedelijke gebieden leidt tot kansen voor A-locaties, deze uitbreidingskansen dienen benut te worden. Rotterdam en Utrecht zijn voorbeelden van dergelijke steden.

In 2040 is ruim 25% van de bevolking 65 jaar of ouder (CBS). Deze vergrijzing heeft invloed op de omvang, de aard en de locaties van de bestedingen. Ouderen hebben behoefte aan veiligheid, comfort en bereikbaarheid. Bereikbaarheid per auto of openbaar vervoer, voldoende parkeergelegenheid, goede verlichting, veilige looproutes, zitgelegenheid en horeca zijn belangrijk. Hierop inspelen geeft kansen voor winkelgebieden.

Anno 2012 hebben we te maken met een wereldwijde economische crisis. Consumenten zijn onzeker over hun baan, hypotheek, zorgkosten en pensioen. Ze zijn terughoudend en kritisch. De crisis leidt er ook toe dat de kwaliteit van steden, gebieden en winkels/producten (nog) belangrijker wordt. Historische winkelgebieden in de steden blijken te overwinnen in dit selectieproces. Het vraagt wel voortdurende aandacht voor onderhoud van deze gebieden. Hoogwaardige en schone openbare ruimte, verwijderen van het oerwoud aan fietswrakken, acties/promotie, zullen primair door de gemeente dienen te worden geïnitieerd. Geen achterstallig onderhoud laten ontstaan. De gemeente Maastricht kan hierbij als succesvol voorbeeld worden genoemd van consequente en langjarig inspanning op dit gebied.

Inmiddels koopt 70% van de Nederlandse bevolking (soms) via internet. “Experts” schetsen allerlei scenario’s over gigantische groei van internetbestedingen ten koste van reguliere retail. Retailers zelf zijn hier genuanceerder over en beschouwen de omzet vanuit hun webwinkel als extraatje (omzet waarover overigens dan geen hoge huurprijs over betaald behoeft te worden). Voor bepaalde branches is internet inderdaad zeer geschikt, maar voor funshoppen in mijn optiek zeker niet. Wel gaan er verdere verschuivingen in het aankoopkanaal (van traditionele winkel naar webwinkel) plaatsvinden. Consumenten willen zich vooral breed oriënteren, keuze hebben en prijzen kunnen vergelijken. Webwinkels en fysieke winkels kunnen elkaar daarbij juist ondersteunen (cross-channel). Dit betekent kansen voor de fysieke winkels in de winkelgebieden, niet alleen maar bedreigingen.

Ondermeer de bovenstaande issues vragen om het op gang brengen van creativiteit in een stedelijk ontwikkelproces. Gemeenten, investeerders/ondernemers en vastgoedpartijen zullen juist nu moeten uitblinken in conceptueel, commercieel, financieel en juridisch opzicht. Dit om te kunnen concurreren met andere steden. De (gebieds)ontwikkelaar “nieuwe stijl” kan de initiërende spil zijn van dit proces. Imago, branding en psychologie van consumentengedrag vergen een dialoog met deskundigen uit verschillende disciplines. De genen van de lokale bewoner/consument moeten “begrepen” worden en ook het DNA van de stad moet worden geanalyseerd. Vanuit de vraag dan lokaal maatwerk ontwikkelen, de klant en maatschappij zo goed mogelijk bedienen. Consumentengedrag is leidend in dit proces van vernieuwing en dynamiek. Architectonische principes zijn juist niet dominant. Het creëren van ontmoetingsplekken met ruimte voor evenementen, ruimte voor grote winkelformules ontwikkelen, investeren in de openbare ruimte van een gebied en het faciliteren van functieveranderingen. Het creëren van een onderscheidend winkelaanbod zal er aan bijdragen dat een winkelgebied aantrekkelijk blijft. Van belang is hierbij ook het koesteren van de kleine zelfstandigen uit het MKB. Met name de B- en C-locaties in winkelgebieden kunnen als broedplaats voor deze starters en jonge ondernemers dienen. In de winkelgebieden vormen ze het zo gewenste zwerfmilieu, met leuke nieuwe formules. Deze ondernemers verkrijgen momenteel echter van banken zeer moeilijk een krediet, mede wegens de doemverhalen over de retailsector. Wellicht kunnen zij gesteund worden via flexibeler contractsvoorwaarden, functieveranderingen, ruimere bestemmingsmogelijkheden, etc..

Kortom, in winkelgebieden is het vernieuwen, verplaatsen, transformeren en herontwikkelen volop gewenst. Private partijen nemen het voortouw, binnen hun nieuwe kaders en mogelijkheden. Ook in branding, openbare ruimte, veiligheid/reinheid van winkelgebieden dient blijvend geïnvesteerd te worden. Hierin zoeken publieke partijen naar hun mogelijkheden en rol.

Vanuit passie, kennis, ervaring willen ontwikkelaars graag nieuwe samenwerkingen in winkelgebieden verkennen. Luisterend naar de klant, ambachtelijk werkend, innovatief en met voldoende transparantie en (nieuw) met een passende bescheidenheid.


Cover: ‘Portret_Bram Loggers_120px’


Portret - Bram Loggers

Door Bram Loggers

Hoofd winkelprojecten / senior ontwikkelmanager, ASR Vastgoed Ontwikkeling


Meest recent

Prettige groene woonstraat in Eindhoven door Lea Rae (bron: shutterstock.com)

Tijd om de realiteit van de woningbehoefte onder ogen te zien: de menselijke maat moet terug

In de aanpak van de verstedelijking wordt teveel voorbij gegaan aan de grote vraag naar groenstedelijke woonmilieus. Volgens Sjors de Vries (Ruimtevolk) mag de scope flink worden verbreed. Ook naar de regio's buiten de Randstad.

Opinie

2 december 2022

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van een tweede jeugd vol nieuwe mogelijkheden

Deze week gaat het op Gebiedsontwikkeling.nu over een tweede jeugd. Van vakantieparken tot Didam en van water en bodem tot het spoor: de nieuwe mogelijkheden in het vakgebied zijn eindeloos.

Nieuws

1 december 2022

City of London, Londen door IR Stone (bron: shutterstock.com)

Fysieke werkplek vergroot productiviteit, effecten thuiswerken nog onduidelijk

De coronapandemie maakte werken op afstand het nieuwe normaal. Terwijl het werken op een fysieke werkplek de productiviteit vergroot en innovatie stimuleert, volgens nieuw onderzoek.

Onderzoek

1 december 2022