platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Project

Katendrecht - grootscheepse transformatie

Katendrecht - grootscheepse transformatie

7 dec 2012 - Op Katendrecht vindt een grootschalige herontwikkeling plaats van haven- en industrieterrein tot een stedelijk woon- en leefgebied. De transformatie is onderdeel van de transformatie van havengebied naar woonwijk. De ligging en het uitzicht, de combinatie van bestaande en nieuwe bebouwing en de voorzieningen en buitenruimte maken dat het gebied bijzonder veel te bieden heeft. Projecten als de vernieuwing van het Deliplein en het Kaappark brachten het herstel van de negentiende-eeuwse allure op gang. De Brede school en de Chinese kerk zijn voorbeelden van andere spannende voorzieningen die onderdeel uitmaken van het nieuwe gezinswoonmilieu Parkkwartier. Er wordt geïnvesteerd in zowel de herontwikkeling van havengebieden (Nieuw Katendrecht) als in bestaand Katendrecht (zie masterplan). De trekkers van de ontwikkelingen zijn de gemeente Rotterdam, ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie Woonstad Rotterdam.

Placemaking

Katendrecht, ook wel De Kaap genoemd, is een schiereiland tussen de Rijnhaven en de Maashaven met een grootte van circa 56 hectare en 4.000 inwoners. Het hoort bij de deelgemeente Feijenoord in Rotterdam Zuid. Tot 1895 was het een dorp met een belangrijke veerverbinding naar de Veerhaven aan de noordzijde van de Nieuwe Maas. Voor de aanleg van de haventerreinen werd het dorp grotendeels afgebroken en werd Katendrecht een schiereiland met arbeiderswoningen, zeemanskroegen, prostituees en spoorwegemplacementen. Dit leverde de wijk een berucht imago op. Met het wegtrekken van havengerelateerde bedrijvigheid verslechterde de sociaal-economische situatie in de laatste decennia. De wijk kampte met problemen op het gebied van veiligheid, een concentratie van lage inkomens en een verouderde woningvoorraad.

De eerste fase van de transformatie was gericht op het op gang brengen van de ontwikkeling en de verbetering van het imago. De gebiedscampagne “Kun jij de Kaap aan”, geeft aan dat er bewust wordt ingezet op een ander woonmilieu dan op uitleglocaties. Het gebied behoudt een havenuitstraling door de gekozen materialisatie en plaatselijk hoogstedelijke bebouwing. De gemeente, Proper Stok en Woonstad kozen voor een aanpak met voorinvesteringen in maatschappelijke voorzieningen en de openbare ruimte. Zo werd geïnvesteerd in een gezondheidscentrum, een brede school, kinderopvang en een Chinese Kerk. Voor de buitenruimte werd gekozen voor een hoog niveau aanleg. Tussen bestaand en nieuw Katendrecht werd het 6000 m² grote Kaappark aangelegd en er kwam een groene kade met een wandelpromenade. Voor bestaand Katendrecht maakten de gemeente en Woonstad afspraken over de aanpak van de buitenruimte.

Katendrecht - grootscheepse transformatie - Afbeelding 1
-

Ook voor de vernieuwing van het Deliplein in het Katendrechtse hart werd de lat hoog gelegd. Het plein en de aanliggende woningen en bedrijfsruimtes werden gerenoveerd. Daarbij werd streng vastgehouden aan de branchering van ondernemingen met het thema ‘culinair, cultureel, creatief’. Dit concept is gericht op het aantrekken van nieuwe doelgroepen en heeft geleid tot een levendige plek met succesvolle restaurants.
Projecten met een publieksaantrekkend karakter dragen bij aan een positief imago van het gebied. Er wordt ingezet op voorzieningen die specifiek zijn voor Katendrecht. Voorbeelden daarvan zijn het theater Walhalla, Table d’hotes De Jonge De Jong en het European China Centre met kantoren en Chinese voorzieningen, aangezien in de wijk van oudsher een Chinese gemeenschap is gevestigd.

Diversiteit

Het woningprogramma van circa 1.700 woningen op de voormalige haventerreinen is gevarieerd: de bebouwing is intensief op het Polsgebied (geplande ontwikkeling tot en met 2015) en wordt luwer richting de Nieuwe Maas. In bestaand Katendrecht vindt renovatie van historische panden plaats, waaronder een kluswoningenproject. De grondgebonden woningen zijn een unique selling point, omdat het gebied naast het centrum ligt, en toch veel ruimte en uitzicht biedt.
Op basis van het marktgevoel werd (toentertijd een goede waargemaakte strategie) ingezet op een stadse, creatieve doelgroep. Ook beoogt Woonstad de doorstroming vanuit een huurwoning binnen de wijk mogelijk te maken. Het bestaande woningaanbod wordt daartoe deels omgevormd van huur naar koop, bijvoorbeeld op het Deliplein4, ter bevordering van de differentiatie in de wijk. In 2010 bestaat 27% van de woningvoorraad uit koopwoningen.
Katendrecht is een van de belangrijke Rotterdamse projecten die de middenklasse bindt aan de stad. Daartoe is een goede bereikbaarheid van belang, die wordt verzorgd door de metro, watertaxi, toeristische amfibiebus Splash en een parkeergarage. De verblijfsgebieden worden autoluw gemaakt.

Tot de transformatie behoort ook het hergebruik van bebouwing met cultuurhistorische waarde zoals de Fenixloodsen en Pakhuis Santos. Deze beeldbepalende gebouwen worden behouden en krijgen een nieuwe invulling (Codrico en Provimi zijn belangrijke bedrijven die behouden blijven voor Katendrecht).
Zo ontstaat een mix van oud en nieuw en diversiteit van bewoners en functies, hoogstedelijk en groen. Dit levert echter ook weleens spanningen op, zoals wanneer de behoeften aan type voorzieningen tussen zittende en nieuwe bewoners uiteenlopen.

Duurzame stedenbouwkundige ontwikkeling

Volgens Lonneke Zuijdwijk van woningcorporatie Woonstad is de interesse in Katendrecht sterk toegenomen. Door projecten als het Deliplein, de SS Rotterdam en activiteiten worden mensen die komen kijken enthousiast, beaamt een bewoonster. De eerste fase van de transformatie, gericht op imagoverbetering en het realiseren van aanjaagprojecten, is dus een succes te noemen. Dat het tij gekeerd is, bewijst de hoge score van een 9 op de veiligheidsindex 2011 en de grote positieve ontwikkeling van de leefbaarheid sinds eind jaren negentig. Verdere verbetering blijft echter nodig, zo laat onder andere de sociale indexscore zien, die met een 5,7 (2012) in de categorie ‘kwetsbaar’ valt. Het doorzetten van de waardecreatie is echter gecompliceerder geworden als gevolg van de crisis zowel aan private als aan publieke kant.

De ontwikkeling van woningen gaat, mede door de crisis, langzamer dan met de ontwikkelingsstrategie was beoogd. De gemeente, Proper Stok en Woonstad geven aan dat het voor de ontwikkeling belangrijk is dat er nu meer ontwikkelaars aanhaken op gebiedsniveau. Een voorbeeld van het stimuleren van ontwikkeling door de gemeente in plaats van direct investeren is het beschikbaar stellen van de Fenixloodsen, hiermee wordt de noodzakelijke kritische massa van kapitaalkrachtige bewoners gewaarborgd. Deze worden door Proper Stok herontwikkeld. Een bijzonder duurzame ontwikkeling aangezien de loodsen voor Katendrecht behouden blijven.

De ontwikkeling bevindt zich dus op een keerpunt. Met de analyse ‘Kwaliteitssprong Zuid’ over de toekomst van Rotterdam-Zuid stellen voormalig minister Wim Deetman en oud-burgermeester Jan Mans van Enschede dat de gemeente Rotterdam hulp moet krijgen van verschillende ministeries in Den Haag om de problematiek van Rotterdam-Zuid aan te pakken. De analyse beschrijft ook succesvolle manieren van wijkaanpak. Lovende woorden gaan uit naar de herstructurering van Katendrecht, waar Proper-Stok als coördinerend ontwikkelaar zorgde voor waardecreatie en duurzame stedenbouw voor jonge gezinnen en creatieven. De aanpak van Katendrecht wordt door de ministeries geprezen om de succesvolle metamorfose door volledige nieuwbouw gecombineerd met het aanbieden van kluswoningen en opvallende architectuur. Maar ook vanwege het binden van ondernemers als Theater Walhalla en tal van bijzondere horeca en de investering in de brede school.

Katendrecht wordt als een voorbeeldproject beschouwd voor succesvolle gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld als pilot voor Stadshavens, waar Katendrecht nog maar net deel van uitmaakt. De eerste 8 jaar heeft het projectbureau Stadshaven verder geen bijdragen geleverd in het proces. Katendrecht is in de samenwerking van de gemeente Rotterdam, Proper-Stok en Woonstad juist een voorbeeld voor de nieuwe manier van gebiedsontwikkeling. Door een kleinschalige aanpak, een transparante werkwijze, vertrouwen en mandaat op operationeel niveau en vooral door de voorinvesteringen in de publieke ruimte en hoogwaardige voorzieningen wordt het vertrouwen in het gebied hersteld. Met dit vertrouwen worden de huidige en nieuwe kapitaalkrachtige bewoners aan het gebied verbonden. Door daarnaast culturele instellingen en ondernemers zoals Theater Walhalla en tal van bijzondere horeca bij het gebied te betrekken wordt deze verbondenheid versterkt. Werken in de krachtwijken zoals Katendrecht in de ‘goede tijd’ levert leergeld en best practices nu het overal minder is. De gebiedsontwikkeling, die bijna een decennium geleden startte, is echter nog niet afgerond. Dit vereist langdurig commitment van de betrokkenen. Het is een kernvraag voor gebiedsontwikkeling onder nieuwe omstandigheden: hoe kan verandering verankerd worden?

Projectgegevens

Grootte:
56 hectare (land), 2.010 woningen, 3.984 inwoners (2010)

Type ontwikkeling:
Herontwikkeling havengebied en investeringen bestaande stadswijk

Programma:
Nieuwbouw van circa 1.700 woningen, bedrijven, kantoren en voorzieningen, waaronder: het Deliplein, het Kaappark, een gezondheidscentrum, een brede school, kinderopvang en een Chinese Kerk. Daarnaast verbetering van woningen en buitenruimte op bestaand Katendrecht en hergebruik van bebouwing met cultuurhistorische waarde.

Fasering:
Uitvoeringsfase; integrale aanpak sinds 2000, geplande voltooiing 2015 (plan Rivierkwartier 2023)

Samenwerking:
De gemeente Rotterdam, Proper Stok Ontwikkelaars en Woonstad Rotterdam zijn de belangrijkste trekkers van de ontwikkelingen. De grondexploitatie kent een traditionele rolverdeling, de private partijen zijn niet risicodragend in de grondexploitatie. Overige partijen zijn o.a.: de Deelgemeente Feyenoord, ontwikkelaars/beleggers, ondernemers en bewoners.

Zie ook:

Auteur

Portret - Arienne Mak
Arienne Mak

Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte