platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Project

Koningshof brengt historie Goudse binnenstad tot leven

Koningshof brengt historie Goudse binnenstad tot leven

koningshof overzichtsfoto

7 sep 2018 - PROJECT Binnenstedelijke gebiedstransformaties zijn geducht vanwege het complexe palet aan betrokken partijen en de vaak hoog oplopende voorinvesteringen door sanering en uitkoop. Toch is het met een lange adem, flexibele houding en voldoende doorzettingsvermogen goed mogelijk om binnenstedelijke projecten succesvol tot realisatie te brengen, zoals het Koningshof in Gouda laat zien.

Projectkenmerken

  • Locatietype: Binnenstedelijk
  • Regio: Randstad
  • Projecttype: Herontwikkeling van voormalig historisch fabrieksterrein Koninklijke Plateelfabriek Zuid-Holland
  • Aantal woningen: ca 150
  • Grootte: 1,1 hectare
  • Programma: 21.000m2 bvo; 152 woningen (nieuwbouw en transformatie), horeca, bed & breakfast, monumentale parkeergarage
  • Fase: Uitvoeringsfase
  • Investeringssom: 50 miljoen euro
  • Doorlooptijd: 2004-2018 
  • Partijen: Blauwhoed, Gebroeders Blokland, Altera, AWG Architecten en Gemeente Gouda.
  • Publiek-private samenwerking: Private exploitatie

Samenwerken en creativiteit
Aan de rand van het centrum van Gouda, waar in de vorige eeuw de Koninklijke Plateelfabriek Zuid-Holland stond, startten de gemeente, ontwikkelaar Blauwhoed en bouwbedrijf Gebroeders Blokland BV in 2004 de binnenstedelijke gebiedstransformatie Koningshof. Bijna 15 jaar later zijn er op de locatie ruim 150 woningen, horeca, een buurthuis en een Bed & Breakfast te vinden. Deze gebiedsontwikkeling doorstond de crisis en laat volgens Andries Kooistra (planeconoom/projectleider gemeente Gouda) en Xavier Delnoij (ontwikkelingsmanager Blauwhoed) zien dat uithoudingsvermogen wordt beloond. Zij wijzen op het belang van samenwerken en het zoeken naar creatieve oplossingen om de plannen van binnenstedelijk ontwikkelen financieel haalbaar te maken.

De dichtheid van Koningshof is met 152 woningen op 1,1 hectare behoorlijk hoog, maar dit gaat niet ten koste van de woonkwaliteit, legt Kooistra uit: “De architect heeft ontzettend goed werk geleverd en is op een doordachte manier met de ruimte omgegaan. Zo heeft het buurthuis “De Speelwinkel” een opslagruimte gekregen waarop het terras van één van de woningen is gebouwd. Ook zijn veel parkeerplaatsen achter gevels en daktuinen verwerkt. Om zoiets te bereiken is het noodzakelijk om de verschillende gebruikers met elkaar in gesprek te laten gaan.

koningshof38

Noodzaak voor binnenstedelijk ontwikkelen
Gouda had geen uitgesproken voorkeur voor binnenstedelijk bouwen. De transformatie van industrie- tot woongebied was pure noodzaak. In de jaren ‘90 kampte de stad met een hoge woningvraag, maar liep ze tegen haar fysieke grenzen aan. Denk aan de A12 en de naastgelegen Reeuwijkse Plassen. Binnenstedelijke herstructurering bleek een kans om aan de nieuwbouwvraag te voldoenen, de omliggende woonwijken beter op elkaar te laten aansluiten en om bedrijven meer uitbreidingsmogelijkheden te bieden op plekken elders in de stad. In 1998 kochten ontwikkelaar Blauwhoed en Gebroeders Blokland de locatiegronden op en in 2004 tekenden zij samen met de gemeente Gouda de samenwerkingsovereenkomst voor de gebiedsontwikkeling.

Historie tot leven
Monumentale panden in het gebied zijn behouden gebleven en hebben een nieuwe functie gekregen als bijvoorbeeld restaurant, woningen, Bed & Breakfast of parkeergarage. Het ontwerp van Koningshof brengt de historie van de plek tot leven: oorspronkelijke details van de plateelfabriek zijn opgenomen in de architectuur van de nieuwbouw en in de stedenbouwkundige structuur vind je de typerende waterloopjes en grote industriële pakhuizen van Gouda terug. Kooistra: “Door de realisatie van Koningshof zie je dat deze geschiedenis van Gouda uit de vergetelheid raakt. Vanuit het centrum ontstaan al verschillende kunstenaarsinitiatieven om bijvoorbeeld stadswandelingen via het Koningshof te maken of om QR codes met informatie over de plek op te hangen. Dat is heel waardevol voor de stad; Gouda is meer dan alleen kaas.

koningshof23

Slangentoren
Delnoij erkent de toegevoegde waarde van het hergebruik van de monumenten. Tegelijkertijd noemt hij het een financiële en praktische uitdaging om voor elke plek een nieuwe functie bedenken.  De hoge slangentoren van 2,5 x 3 meter breed, die door de brandweer werd gebruikt om haar brandslangen uit te rollen, was bijvoorbeeld een Rijksmonument dat iedereen graag wilde behouden, maar zich moeilijk leende voor een nieuw programma. Delnoij: “Om uiteindelijk toch tot een invulling te komen, is het nodig om niet in Excel-bestanden te blijven denken. Durf soms afstand te nemen van de cijfers en neem er genoegen mee dat iets geen directe winst oplevert. Uiteindelijk staat het resultaat er dan toch, en dat heeft ook weer effect op de omgeving.

Kooistra: “Van de gemeente vraagt dit om over de eigen schutting heen te kijken. Voor de Bed & Breakfast die uiteindelijk in de slangentoren is getrokken, was het nodig dat de gevels aangepast mochten worden voor voldoende lichtinval en dat de kavel een horecabestemming kreeg. Als je de afwegingen praktisch maakt en de belangen van andere vakspecialisten weet te waarderen, kun je zo’n bestemming er toch in krijgen.”

koningshof44

Impact van archeologie op omgeving
Het is bekend dat bouwen op binnenstedelijke locaties vaak uitdagend is omdat je in de achtertuinen van omwonenden aan de slag gaat. Extra complex werd de bouw van Koningshof doordat men hoge archeologische verwachtingen had bij de bodem op de locatie en deze vondsten niet aan wilde tasten. Om de archeologische vondsten zoveel mogelijk intact te houden voor toekomstig onderzoek, werd besloten ze niet op te graven, maar eromheen te bouwen volgens de richtlijnen van ‘archeologisch-vriendelijk bouwen’. Dit hield in dat met diverse archeologische peilen en dus hoogteverschillen in het gebied is gewerkt. Xavier Delnoij: “We hebben gewerkt met dikkere heipalen die op vaste afstand van elkaar in de grond werden geslagen, in plaats van geschroefd. Ondanks dat we alles vooraf netjes hebben doorgemeten en we veel zorg hebben besteed aan de voorbereiding, zorgde deze werkwijze voor trillingen in de grond die aan sommige omliggende nieuwbouwwoningen schade aanrichtten. Natuurlijk hebben we dit netjes en adequaat opgelost met de bewoners, maar de situatie illustreert het spanningsveld tussen het zorgzaam omgaan met archeologie, technologische uitdagingen en de toekomstige betekenis van een locatie.” 

Actievere rol overheid
Wat zijn de lessen van Koningshof voor gebiedsontwikkeling? Delnoij wijst allereerst op het hebben van een lange adem bij binnenstedelijke gebiedstransformaties: “Wees erop voorbereid dat er in de woningbouw altijd pieken en dalen zullen komen en houd ook op slechtere momenten het tempo er in.”

De gebiedsontwikkeling Koningshof heeft de gemeente Gouda doen inzien dat zoveel mogelijk risico’s afwentelen niet per se de beste oplossing is, vertelt Kooistra: “In deze ontwikkeling hebben we veel overgelaten aan de ontwikkelaar, maar toch pleit ik voor een actievere rol van de overheid. Je bent minder tijd kwijt als je zelf doet waar je goed in bent en de risico’s daarvan accepteert. Door als gemeente en ontwikkelaar meer samen in een gebiedsontwikkeling te zitten, kun je beiden beter op je eigen kwaliteiten focussen. Taken die goed bij de gemeente passen zijn bijvoorbeeld het opstellen van bestemmingsplannen, planschades opnemen en de grondvoorbereiding doen. Het leveringsmoment en de betaling van de prijs van de gronden aan de ontwikkelaar kunnen later in het proces plaatsvinden.”

Cover en ander beeld: Blauwhoed

Auteur

Celine Janssen pp
Céline Janssen

Onderzoeker Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte