platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Leeglopende binnenstad redden? Focus dan op vernieuwende ondernemers

Leeglopende binnenstad redden? Focus dan op vernieuwende ondernemers

Winkelstraat - Pixabay

13 nov 2020 - Middelgrote gemeenten die de winkels in hun binnenstad koesteren, moeten een antwoord verzinnen op de veranderende marktvraag. Transformeer de leegstaande panden niet naar woningen, stelt afstudeerder Erwin Rutgers, maar trek vernieuwende concepten aan die bijdragen aan de aantrekkingskracht van een gebied. In zijn afstudeeronderzoek vindt Rutgers twee handelingsopties voor gemeenten om de investeringsbereidheid van (vernieuwende) ondernemers te vergroten: stimuleer marktontwikkelingen en neem drempels weg.

Nederlandse binnensteden staan onder druk. Vooral in de middelgrote steden, waar de aantrekkingskracht minder groot is dan bij grotere steden, is veel leegstand. Hier nemen de bezoekersaantallen af door de veranderende marktvraag, en daar komt de coronacrisis nog eens overheen.

In de grotere binnensteden worden er door ondernemers steeds vaker vernieuwende concepten bedacht om een eigen creatieve invulling te geven aan leegstaand vastgoed. Deze concepten zijn in staat om nieuwe doelgroepen aan te trekken en hebben hierdoor een positieve invloed op de diversiteit en leefbaarheid van hun omgeving. Een voorbeeld van zo’n concept is Run for your Bun. Dit café accepteert beweging als betaling om mensen achter hun bureau vandaan te krijgen. Dit leidt zowel fysiek als online tot veel aanloop van bezoekers.

Het aantrekken van dit soort concepten is niet de verantwoordelijkheid van een gemeente, maar is wel in haar belang om de vitaliteit (dus de levendigheid en aantrekkingskracht) van de binnenstad te borgen. De laatste jaren nemen gemeenten steeds vaker een faciliterende houding aan. Zij willen initiatieven uit de markt ondersteunen en zelf minder sturend zijn, zoals voor de invulling van leegstaand vastgoed. Wanneer de markt hier echter niet in slaagt, gaat een gemeente in veel gevallen over tot het aanpassen van bestemmingsplannen. Hierbij worden commerciële ruimten vervangen door woningen. Het is geen verrassing dat hierdoor de binnensteden steeds meer gaan functioneren als woongebied en steeds minder als bron en generator van cultuur en sociaaleconomisch kapitaal.

Oftewel: wanneer de markt niet uit zichzelf invulling geeft aan leegstaand vastgoedgoed, wordt leegstand nu nog te veel bestreden met functieverandering en te weinig door eerst te kijken naar de investeringsbereidheid van ondernemers in vernieuwende concepten. Uit mijn onderzoek blijkt dat voor die tweede optie mogelijkheden zijn via een samenspel tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente.

Voor een gemeente is het alleen moeilijk om een belangenafweging te maken voor de tijd en energie die zij aan deze exercitie kan en mag besteden. Niettemin is haar actieve houding nodig om investeringen in vernieuwende concepten te stimuleren en hiermee de vitaliteit van de binnenstad te vergroten. Daarom geef ik hieronder twee handelingsopties waarmee gemeenten de persoonlijke beweegredenen van vernieuwende ondernemers om te investeren kunnen beïnvloeden:

1. Stimuleer marktontwikkelingen

Voor vernieuwende ondernemers zijn het vrijkomen van een geschikt pand en de opkomst van een interessante doelgroep de belangrijkste marktontwikkelingen die kunnen leiden tot het ‘juiste moment’ om te investeren. Door hun drang naar vernieuwing en pionieren grijpen vernieuwende ondernemers zo’n moment aan om op in te spelen. De gemeente kan deze houding met de volgende ingrepen stimuleren:

Creëer diversiteit in voorzieningen

De exercitie om meer vernieuwende concepten aan te trekken, is al een belangrijke manier om meer diversiteit te creëren. Daarnaast moet een gemeente actief acquisitie plegen om ook bestaande concepten die nog niet in haar eigen binnenstad gevestigd zijn, te verleiden om dat toch te doen. Het gaat hierbij om zowel grote als kleine ondernemingen die iets toevoegen aan het bestaande aanbod. Het meest kansrijk is de acquisitie van ondernemingen die qua uitstraling en filosofie passen bij de kernkwaliteiten van de eigen binnenstad. 

“Ondernemers geven aan dat vastgoedeigenaren in veel gevallen niet denken als een ondernemer”

Dat actieve acquisitie kan werken, bewijst de gemeente Den Haag. De acquisiteur die door de gemeente was aangesteld om meer (internationale) ketens naar de stad te trekken, kwam na raadplegen van zijn netwerk tot de conclusie dat grote ketens vooral behoefte hadden aan ruimte. Om hun die ruimte te bieden, heeft Den haag de Grote Marktstraat compleet herontwikkeld. De bereidheid van de gemeente om dergelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, leidde ertoe dat er de afgelopen jaren veel grote ketens zijn gevestigd.

Vergroot passantenstromen

Voor de investeringsbereidheid van vernieuwende ondernemers is het met name van belang dat er doelgroepen aanwezig zijn die specifiek voor hen interessant zijn en waarvoor zij een nieuw concept kunnen bedenken. In Gouda focust de gemeente bijvoorbeeld sterk op toeristen. Deze doelgroep is interessant voor toeristische attracties zoals de kaasmarkt, maar niet voor vernieuwende ondernemers die iets verder bij deze attracties vandaan zitten. Voor een gemeente ligt er dus een belangrijke taak om erachter te komen welke doelgroepen wél interessant zijn voor vernieuwende ondernemers. Volgens die ondernemers zijn effectieve ingrepen om de juiste doelgroepen aan te trekken het vergroten van de belevingswaarde van de openbare ruimte door fysieke aanpassingen en een actief evenementenbeleid.

Zorg voor geschikt winkelvastgoed  

De beschikbaarheid van vastgoed is voor met name kleine, startende ondernemers met een innovatief idee (waarbij vaak afwijkende eisen en wensen leven voor een pand) een belangrijke overweging bij hun keuze om te investeren. Ondernemers geven aan dat vastgoedeigenaren in veel gevallen niet denken als een ondernemer en zich ook niet bewust zijn van wat ondernemers nodig hebben (zowel qua vastgoed als qua flexibiliteit in contracten). Gemeenten kunnen hier regie op voeren door in overleg met een vastgoedeigenaar te zoeken naar een oplossing, tijdelijk gebruik van leegstaande panden toe te staan, of druk uit te oefenen via wet- en regelgeving.

2. Neem drempels weg

De tweede handelingsoptie om investeringsbereidheid te vergroten is het wegnemen van drempels die vernieuwende ondernemers ervaren tijdens hun besluitvormingsproces. Het betreft de volgende factoren:

Wet- en regelgeving

De wet- en regelgeving voor blurring (het samenvoegen van functies zoals entertainment, horeca en sport) blijkt een belangrijke beperkende factor te zijn voor ondernemers. Zij geven aan hierdoor beperkt te worden in hun creativiteit en de mogelijkheid om in te spelen op de veranderende marktvraag. Zo gaf een ondernemer in Gouda aan in haar flexwerk-concept ook alcohol te willen schenken om zo de netwerkborrels beter te kunnen afstemmen op de wensen van haar klanten. Helaas gaat de gemeente hier (voorlopig) niet in mee. Ondanks dat regelgeving voor blurring landelijk is, hebben gemeenten hier toch invloed op. Zij kunnen zich flexibel opstellen, ondernemers zo goed mogelijk informeren, en samen de flexibiliteit verkennen die bestemmings- en omgevingsplannen bieden. 

“Een gemeente is zeker niet alleen verantwoordelijk voor deze opgave”

Kennis en financiële slagkracht

Ook het gebrek aan kennis en financiële slagkracht kan een drempel zijn om te investeren. Een gemeente kan hierbij ondersteunen door een financiële garantstelling, het overnemen van risico’s en het bieden van financieel advies.

Netwerk

Tot slot is het hebben van een netwerk, zowel zakelijk als sociaal, een belangrijke factor. Ondernemers hebben namelijk een klankbord nodig wanneer zij overwegen te investeren. Soms hebben zij echter niet de juiste personen binnen hun netwerk die zij om advies kunnen vragen. De gemeente kan hierbij een rol spelen door samenwerkingen te stimuleren, netwerkevenementen te organiseren en actief kennis te delen. 

Conclusie

Om daadwerkelijk meer vernieuwende concepten naar de binnenstad te krijgen, moet de focus van gemeenten verschuiven. De faciliterende houding moet plaatsmaken voor een actieve benadering waarmee zij meer diversiteit en minder leegstand nastreeft. Een belangrijk effect hiervan is dat een gebied aantrekkelijk wordt voor nieuwe investeerders, zowel van binnen als van buiten de binnenstad. Vernieuwende ondernemers kunnen als koplopersgroep worden gebruikt om deze beweging op gang te krijgen. Partijen met investeringsbereidheid moeten daarom worden gekoesterd door andere organisaties die belang hebben bij een vitale binnenstad.

Een gemeente is zeker niet alleen verantwoordelijk voor deze opgave. Ook bij ondernemers en vastgoedeigenaren is het besef nodig dat zonder hun medewerking het voor een gemeente erg moeilijk is om te sturen op investeringsbereidheid. Om deze partijen mee te krijgen zal een win-winsituatie gecreëerd moeten worden, zodat ook de ondernemers en vastgoedeigenaren de urgentie voelen om na te denken over het maatschappelijk rendement van hun onderneming en vastgoed. Het is tenslotte ook in hun belang dat de vitaliteit van de binnenstad toeneemt.

Opties voor gemeenten - Erwin Rutgers png

Figuur 1 |  Opties voor gemeenten om regie te voeren op investeringsbereidheid van vernieuwende ondernemers

Erwin Rutgers deed dit afstudeeronderzoek voor de Master of Urban and Area Development van Saxion/ Hogeschool Utrecht. Het artikel kwam mede tot stand in samenwerking met Saxion-hoofddocenten dr. A.G. Bus en B.P. Groot Msc.

Cover: Pixabay

Auteur

Erwin Rutgers - LinkedIn
Erwin Rutgers

Procesmanager Gebiedsontwikkeling bij abcnova

Bekijk alle artikelen