Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district door Frans Blok (bron: shutterstock)

Leren van Vinex: de toegevoegde waarde van functiemenging en bereikbaarheid

7 februari 2023

5 minuten

Onderzoek Voor we aan een grote nieuwe opgave beginnen, is het goed achterom te kijken – en te leren van het vorige project. Vastgoedexpert Teun van der Meulen blikt terug op het Vinex-tijdperk om lessen te trekken voor de huidige woningbouwopgave.

Dit artikel verscheen in de winterversie 2023 van de Gebiedsontwikkeling.krant. Deze kunt u hier downloaden.

In de Vinex-periode zijn in totaal 820.000 woningen gebouwd, met €4,2 miljard aan Rijksbijdragen. Met de bouw van 900.000 nieuwe woningen in het verschiet is het de vraag of de bereikbaarheid van werkfuncties en voorzieningen bijdraagt aan de waardeontwikkeling van wijken en aan de groei van de Nederlandse economie? Qua aantallen woningen, kwalitatieve doelstellingen, samenwerking met de regio’s en bekostiging vanuit het Rijk zijn er parallellen met de huidige opgave.

De Vinex-periode heeft de autoafhankelijkheid versterkt, de huidige tijd verlangt een planningsstrategie vanuit OV-knooppunten

In de jaren negentig van de vorige eeuw was de doelstelling van de Vinex-opgave het ontwikkelen van wijken met een hoge dichtheid, gelegen nabij bestaande agglomeraties en aangesloten op hoogwaardig openbaar vervoer. Anno 2022 heeft minister De Jonge de kwantitatieve doelstellingen in de kamerbrief van oktober 2022 uiteengezet; de productieafspraken zijn gemaakt met alle 12 provincies, met een Rijksbijdrage van 11 miljard. Het College van Rijksadviseurs legt de lat hoger en pleit voor een meer kwalitatieve aanpak. De focus moet volgens het college liggen op het realiseren van plekken “waar werk, school, winkels, gezondheidszorg, sport, recreatie en landschap te voet, per fiets of met het openbaar vervoer goed bereikbaar zijn”.

Balans tussen individu en publiek

De vraag is: welke waarde wordt er gegenereerd door de ontwikkeling van gemengde gebieden waar wonen, werken en voorzieningen bijeenkomen die goed ontsloten zijn? Dit is onderzocht voor de Vinex-wijken, aan de hand van de woningwaardeontwikkeling tussen 2010 en 2020. Woningwaardeontwikkeling wordt beïnvloed door zowel de private als publieke waardeontwikkeling. De private ontwikkeling is de inkomensgroei, de publieke waardontwikkeling wordt bepaald door de waardering van de plek, de zogenaamde voorzieningenbonus. Deze laatste bestaat uit een waardering voor de aanwezigheid van restaurants, theaters en een mix van sociale partners, uitstraling van de stad, publieke voorzieningen (scholen en beperking criminaliteit) en transportsnelheid. De ontwikkeling van een stad, regio en land betekent daarmee het balanceren tussen private inkomensgroei en de publieke bekostiging van voorzieningen.

Waterlei,_Apeldoorn door Apdency (bron: Wikimedia Commons, the free media repository)

‘Waterlei,_Apeldoorn’ door Apdency (bron: Wikimedia Commons, the free media repository) onder CC0 1.0, uitsnede van origineel


De aanwezigheid van voorzieningen in de directe woonomgeving draagt bij aan de attractiviteit om er te willen wonen en verblijven. In de wijdere leefomgeving draagt de bereikbaarheid van werkruimtes bij aan de mogelijkheid om de best passende baan te vinden. Auteurs als Jane Jacobs en Richard Sennett onderbouwen de meerwaarde van functiemenging en het realiseren van open en toegankelijke gebieden – fysiek én sociaal. In de praktijk zijn gemengde gebieden echter lastiger te ontwikkelen. De vastgoedmarkt is onderverdeeld in verschillende marktsegmenten, waarbij afzonderlijke partijen zich op de verschillende markten richten. Dat leidt in eerder tot functiescheiding dan -menging op het de schaal van de wijk en de regio.

Werk leidt tot meer waarde

Toch zijn er ook in de Vinex-wijken wel degelijk gemengde milieus tot stand gekomen. Het is daarom interessant om de relatie te onderzoeken tussen de waardeontwikkeling van de woningen in de wijken en de aanwezigheid van voorzieningen en werkfuncties en de nabijheid van de stedelijke agglomeraties. Is er een verband tussen deze variabelen? Wat blijkt: op het schaalniveau van de wijk heeft de aanwezigheid van de werkfunctie een significante relatie met de woningwaardeontwikkeling. Dat geldt ook voor de bereikbaarheid van het aantal mensen binnen 30 minuten. De waarde van woningen in wijken met een hoger aandeel niet-woningbouwfuncties en een betere bereikbaarheid naar bestaande agglomeraties is tussen 2010 en 2020 ruim 40.000 euro extra gestegen.

Op het schaalniveau van de wijk heeft de aanwezigheid van de werkfunctie een significante relatie met de woningwaardeontwikkeling

Het aantonen van de relatie tussen het bouwen van goed ontsloten gemengde gebieden en de waardeontwikkeling wil overigens niet zeggen dat er een causaal verband is. Het is waarschijnlijker dat voorzieningen en werkfuncties zich bevinden in sterkere economische regio’s, dan dat de economische ontwikkeling wordt gerealiseerd door het onderbrengen van de werkfunctie. In het verleden is echter wel gebleken dat inwoners van gebieden die niet goed ontsloten zijn, zonder passende werkgelegenheid en zonder voorzieningen, maar beperkt deel uitmaken van de economische ontwikkeling. Sturen op locaties van de woningbouwopgave is het vormgeven van de regionale en Nederlandse economie.

Bestaande stad versterken

Eind november 2022 is in een expertsessie met beleidsmedewerkers, wetenschappers en ontwikkelaars ingegaan op het verschil in context tussen de huidige tijd en de Vinex-periode. Vanuit dezelfde doelstelling om gemengde gebieden te realiseren die goed bereikbaar zijn, zal als gevolg van de gewijzigde context de oplossing verschillen. Ten eerste zal de mobiliteitsvraag drastisch moeten worden beperkt om klimaatdoelstellingen te halen.

Aerial view of a new district in Alkmaar, Netherlands with a lot of colorful houses. The district is called VROONERMEER and a lot of buildings have solar panels. In the back it's Sint Pancras. door Aerovista Luchtfotografie (bron: shutterstock)

‘Aerial view of a new district in Alkmaar, Netherlands with a lot of colorful houses. The district is called VROONERMEER and a lot of buildings have solar panels. In the back it's Sint Pancras.’ door Aerovista Luchtfotografie (bron: shutterstock)


De Vinex-periode heeft de autoafhankelijkheid versterkt, de huidige tijd verlangt een planningsstrategie vanuit OV-knooppunten. Ten tweede zijn de opgaven in de bestaande stedelijke structuur omvangrijk, ten tijde van de Vinex was het beeld dat de bestaande stad áf was. In plaats van het toevoegen van nieuwe gebieden is het vanuit economisch maar vooral ecologisch perspectief noodzakelijk om door toevoeging van woningen de bestaande stad te versterken. De verhoging van de dichtheid van de bestaande stad versterkt de vitaliteit door het realiseren van draagkracht voor voorzieningen en helpt de transitie in de mobiliteitsopgave naar hoogwaardiger openbaar mogelijk te maken.

Sturen met geld

Het Rijk kan met haar bijdrage zeker ook invloed uitoefenen. Het realiseren van een maximale impact van Rijksinvesteringen vraagt om efficiëntie van de kosten en baten. Aan de kostenzijde kan de woonopgave worden gebruikt om optimalisaties in de bestaande infrastructuur door te voeren. Aan de opbrengstenzijde is een optimalisatie mogelijk door de verbeteringen in de infrastructuur in te zetten ten dienste van zowel de bestaande als nieuwe woningen.


Cover: ‘Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district’ door Frans Blok (bron: shutterstock)


Teun van der Meulen door Teun van der Meulen (bron: LinkedIn)

Door Teun van der Meulen

Teun van der Meulen is expert vastgoedontwikkeling bij de gemeente Rotterdam. Voor zijn afstudeeronderzoek bij de opleiding Master City Developer analyseerde hij wat we vanuit economisch geografisch perspectief kunnen leren van de voorgaande grote woningbouwopgave.


Meest recent

De slotmanifestatie door Ingrid Koenen, studio IK (bron: EFL Stichting)

Waarom ontwerpen aan een klimaatrechtvaardige wereld nodig is

De klimaattransitie kan allerlei gevolgen hebben, niet in de laatste plaats voor de ruimte. Welke rol speelt rechtvaardigheid daarin? De EFL Stichting liet drie teams daarop studeren, Hilde Blank reflecteert.

Interview

22 april 2024

Luchtfoto van een knooppunt in Nederland door Ground Picture (bron: shutterstock)

Verandert de rechtsstaat in een beleidsstaat?

Beleidsmakers overschaduwen juristen. En dat is slecht voor hoe overheden milieu- en omgevingsrecht vormgeven. Dat stelt scheidend universitair hoofddocent Fred Kistenkas.

Interview

22 april 2024

David Sim tijdens zijn presentatie over de zachte stad tijdens het sLIM symposium door Ineke Lammers (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Slim verdichten via de zachte stad

De druk op onze steden wordt in de komende jaren alleen maar groter. Hoe zorgen we dan voor een leefbare woonomgeving? Deze vraag stond deze week centraal tijdens de laatste sLIM-bijeenkomst, met ‘Soft City’-auteur David Sim als gastspreker.

Verslag

19 april 2024