Maatschappelijk gestuurde gebiedsontwikkeling is de toekomst op NOVEX-locaties

Vorige week verscheen de publicatie Gebied en gemeenschap van het Watertorenberaad. Hierin staan de zeventien grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties centraal die in het kader van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en het daaraan uitvoering gevende Programma Woningbouw zijn vastgesteld. Dit zijn bestaande stedelijke gebieden met een behoorlijke schaal die een nieuw leven krijgen als hoogwaardige woon-, leef- en werkmilieus, met veel ruimte voor bedrijvigheid en voorzieningen. Maar, stelt het Watertorenberaad, de (her)ontwikkeling en daarmee het karakter van deze gebieden “zullen anders zijn dan die uit de vorige golf van stadsontwikkeling.”

Tijdens het onderzoek zijn twee van de zeventien locaties, Zwolle en Eindhoven, in de praktijk verkend. Uit dit onderzoek komt een duidelijk beeld naar voren. De bewoners en gebruikers hebben behoefte aan betaalbare woningen en zoeken naar ruimte voor een- en tweepersoonshuishoudens. Volgens de auteurs van de publicatie brengt deze verandering een grote uitdaging voor gebiedsontwikkelaars met zich mee. Want deze groep heeft een zeer diverse sociale en culturele achtergrond. Het doel is tegelijkertijd om alle betrokkenen in deze stadsdelen actief en blijvend deel te laten uitmaken van en te laten werken aan een stedelijke gemeenschap van bewoners en gebruikers.

Vanaf het prille begin

Het leidt tot de vraag hoe deze grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd zodat er wordt voldaan aan dit diverse palet aan behoeften. Het antwoord van het Watertorenberaad is ‘maatschappelijke gestuurde gebiedsontwikkeling’. “Het betekent dat we vanaf het prille begin van de herontwikkeling van een stadsdeel werken vanuit breed maatschappelijk belang. Essentieel in onze benadering is dat we niet alleen kijken naar de financiële kosten en opbrengsten van investeringen, maar naar de behoefte aan en het effect daarvan op sociaal welzijn, economische ontwikkeling en maatschappelijke aspecten, oftewel: op de brede welvaart.”

Dat betekent in de praktijk dat professionals vanaf dag één de economische aspecten moeten combineren met de maatschappelijke functies van het gebied. Dat vraagt volgens de onderzoekers om een breed en gecoördineerd opgezet programma van activiteiten en faciliteiten, waarbij intensieve deelname van maatschappelijke partners en gebruikers essentieel is.

“Die gebruikers zijn niet alleen de bewoners, maar ook het bedrijfsleven, de in het gebied gevestigde en actieve instellingen, woningcorporaties, beleggers en de gemeente. Die organisatie van gebruikers kijkt permanent, in overleg met de gemeente, met eigenaren en met gebruikers, naar wat die gemeenschap nodig heeft. De organisatie blijft dat ook doen wanneer na verloop van tijd de behoeften aan bijvoorbeeld voorzieningen veranderen. Zo blijft het stadsdeel meebewegen met de tijd. Ontwikkelaars en ontwerpers zullen vanaf prille begin met toekomstige gebruikers in gesprek moeten zijn over wat zij nodig hebben.”

Andere bril opzetten

De nieuwe NOVEX-stadsdelen vragen “een bredere invulling dan de dominante woon-winkel-kantorenlocaties die veelal bij mobiliteitsknopen zijn gebouwd.” Dat betekent dat betrokken partijen een andere bril op moeten zetten. Projectontwikkelaars in deze gebieden kijken dan niet vooral naar de opbrengst per vierkante meter en de parkeergelegenheid voor hun gebouwen, hoopt het beraad. “Zij zullen ook rekening houden met de maatschappelijke en economische omgeving waarin hun projecten staan. Beleggers kunnen bijvoorbeeld de vraag krijgen of zij mee willen werken aan meervoudig gebruik van hun bestaand onroerend goed of aan de realisatie van specifieke maatschappelijk benodigde nieuwbouw. Hun objecten gaan dan meer deel uitmaken van de hele puzzel van het stadsdeel.”

Tot slot wordt er ook van de verschillende overheidspartijen een andere benadering gevraagd. Zowel op nationaal als op gebiedsniveau komt een groot aantal investeringsstromen op gang. “De kunst is die optimaal te benutten, hoewel ze uit verschillende bronnen komen. Een aantal van die stromen zou (op papier) gebundeld kunnen worden. Het bundelen van die stromen benut de investeringskracht van de Rijksoverheid en de potentiële ‘rijkdom’ in allerlei opzichten van het gebied. Een van de sterke punten van zo’n aanpak is dat de ministeries dan uitgedaagd worden hun financiële ondersteuning op elkaar af te stemmen, meerwaarde voor elkaars opgaven te zoeken en – zo nodig – dwars door sectoren en departementen heen doorbraken tot stand te brengen.”