platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Interview

Markt reageert op onderzoek bouwen en wonen: ‘Schaarste maakt creatief’

Markt reageert op onderzoek bouwen en wonen: ‘Schaarste maakt creatief’

Gewenste stiuatie Purmerend

5 jul 2018 - Verduurzaming is belangrijker dan versnelling van de woningbouw, antwoorden de meeste professionals gebiedsontwikkeling in een recent onderzoek over bouwen en wonen (zie kader). Twee mensen uit de praktijk delen hun ervaringen over deze en drie andere opmerkelijke conclusies: ontwikkelaar Daan van der Vorm, actief in bijna zestig gemeenten, en Joktan Cohen, directeur Ruimtelijk Domein in Purmerend.

Conclusie 1: verduurzaming is belangrijker dan versnelling van de woningbouw
Daan van der Vorm: Bij nieuwbouw is verduurzaming vrij simpel. Het kabinet heeft overhaast besloten om vanaf 1 juli alleen bouwaanvragen zonder gasaansluiting toe te laten, waardoor lopende plannen vertraging kunnen oplopen. Onnodig, want nieuwe woningen gebruiken al een te verwaarlozen hoeveelheid gas op het totale verbruik. De echte uitdaging is het verduurzamen van de 7,5 miljoen bestaande woningen. Met de oplopende kosten van arbeid komt dat neer op goed geld naar kwaad geld gooien, dus dat is een vastlopend proces.

Joktan Cohen:
Misschien zijn wij een gelukkige uitzondering. In Purmerend hebben we al dertig jaar stadsverwarming, waarop driekwart van de 36.000 woningen is aangesloten. Sinds enkele jaren komt de energie van een biomassacentrale. Terwijl veel gemeenten nog bezig zijn met de verduurzaming van de eerste 25 procent van hun woningbestand, richten wij ons op de laatste 25 procent. Nieuwe woningen zijn al gasloos. De drie plaatselijke corporaties waren aanvankelijk sceptisch over de aansluiting op stadsverwarming, maar gaan er nu massaal op over. Het enige knelpunt is de historische binnenstad, waar stadsverwarming geen optie is.

De bouwproductie lijdt niet onder deze verduurzamingsoperatie. Tot 2040 gaan we met buurgemeente Beemster 10.000 woningen ontwikkelen, zij 2000 en wij 8000. Dat is twee keer zoveel als de provincie ons toedeelde. Ontwikkelaars staan in de rij om die woningen te bouwen, wat tijdens de crisis wel anders was. Ook veel beleggers kloppen bij ons aan, vooral voor huurwoningen in het middensegment. Wij hebben het voordeel dat de grondprijzen niet zo hoog zijn als bijvoorbeeld in Amsterdam. Ook het bouwen van sociale-huurwoningen is bij ons geen probleem.

Conclusie 2: corporaties mogen woningen pas verkopen na verduurzaming
Joktan Cohen: Het is beter als corporaties een woningblok collectief verduurzamen voordat ze overgaan tot de verkoop aan particulieren. Maar ik heb wel begrip voor hun dilemma. Energiebesparende maatregelen zie je onvoldoende terug in de marktwaarde van een woning. Dit betekent dat deze investering ná verkoop aan een particulier niet langer ten goede komt aan de doelgroep – de huurders.

Daan van der Vorm: Steeds meer corporaties kiezen voor sloop van hun slechtste woningen, vooral portiekflats uit de jaren zestig. Dat is beter dan de maatschappelijk onverantwoorde verkoop aan particulieren, maar corporaties zitten klem. Ze moeten in 2020 gemiddeld energielabel B halen voor hun totale woningvoorraad, maar lopen aan tegen het gebrek aan personeel in de bouw en de snel stijgende prijzen. Als ze eerder hadden kunnen beginnen, hadden ze meer kans van slagen gehad. Tijdens de crisis had het toenmalige kabinet daarom anticyclische maatregelen moeten treffen, maar het deed het tegenovergestelde door een verhuurdersheffing op te leggen. Daardoor konden corporaties onvoldoende investeren. Bovendien zijn tijdens de crisis veel bedrijven failliet gegaan door een gebrek aan opdrachten. Daarom pleit ik er al langer voor dat corporaties de verhuurdersheffing niet aan het Rijk hoeven te betalen, als ze dit geld inzetten voor verduurzaming van bestaande woningen.

Conclusie 3: gemeenten zijn ‘geobsedeerd’ door verdichting, ontwikkelaars ‘grijpen naar oude reflexen’.
Daan van der Vorm: Het is waar dat bijna alle gemeenten willen verstedelijken. Ze laten hun oog vallen op braakliggende locaties in de binnenstad, die ze met voorrang willen herontwikkelen. Maar ze onderschatten de tijd die daarvoor nodig is. Het is een illusie te denken dat je binnen vijf jaar een gebied kunt transformeren. Het duurt al vijf tot tien jaar voordat je alle procedures hebt doorlopen, de grond hebt gesaneerd en kunt beginnen met heien. Om aan de woningvraag te voldoen, ontkomen we er niet aan te bouwen aan de randen van de stad. Voor het selecteren van geschikte locaties is een grensoverschrijdende visie op gebiedsontwikkeling nodig. De schaal van de provincies en zelfs van de Metropool Regio Amsterdam is daarvoor te klein. Gelukkig neemt de huidige minister van Wonen meer regie dan de vorige.

Joktan Cohen: Met de bestuurlijke schaal heb ik geen probleem. Binnen de Metropool Regio Amsterdam zijn we met 32 gemeenten en 2 provincies, die elkaar goed weten te vinden. Purmerend is vanouds een overloopgemeente. We zijn gegroeid van 8000 inwoners rond 1960 naar 80.000 nu. De tijd van grote uitleglocaties is voorbij. We staan aan de vooravond van grootschalige binnenstedelijke herstructurering. Maar we bouwen ook nog steeds rijtjeswoningen aan de rand van de stad. Dankzij de aantrekkende markt kunnen we selectiever zijn bij de beoordeling van plannen. Tijdens de crisisjaren moest je al blij zijn als er gebouwd werd, dus kon je minder eisen stellen. In die periode is onze ambtelijke afdeling behoorlijk uitgedund. Nu zijn we actiever in de voorfase van een ontwikkeling. Daarom nemen we veel procesmanagers aan. Die begeleiden klankbordgroepen met raadsleden, buurtbewoners en eigenaren. We halen ideeën op bij burgers en ondernemers. Zo spelen we optimaal in op de lokale behoeften.

Conclusie 4: gemeenten grijpen te snel naar het aanbestedingsinstrument.
Daan van der Vorm: De tenderpraktijk voor nieuwbouwlocaties is de afgelopen jaren sterk verbeterd. Overheden zijn transparanter in hun uitvragen en vergunnen projecten zelden meer onderhands. Er zijn duidelijke leidraden waaraan ontwikkelaars moeten voldoen, zoals de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. De professionaliteit van gemeentelijke ambtenarenapparaten loopt alleen sterk uiteen. Dat heeft niet alleen te maken met de omvang van de gemeente, maar ook met de bouwtraditie. Bijvoorbeeld Purmerend, Zoetermeer en Spijkenisse zijn gewend aan stedelijke uitbreiding. Kleinere gemeenten besteden de projectbegeleiding vaak uit. Soms gaat dat hartstikke goed, soms dramatisch slecht. Af en toe belanden we in een slangenkuil van dorpspolitieke conflicten over detailkwesties als een onderdoorgang bij een spoorlijn. Of de ene dorpskern accepteert niet dat er in de andere iets moois komt.

Joktan Cohen: Bij de verkoop van eigen grond kun je als gemeente eisen stellen. Dat is het ideale moment om ontwikkelingen te sturen, zoals het aandeel van sociale woningbouw, duurzaamheidseisen en parkeervoorzieningen. Sommige ontwikkelaars vallen af, maar dat is niet erg nu de markt aantrekt. Ontwikkelaars kijken meer naar de korte termijn, beleggers meer naar de lange. Het feit dat die laatste groep ons ook weet te vinden, betekent dat we de toets voor de lange termijn kennelijk doorstaan. De stapeling van eisen werkt niet of nauwelijks vertragend voor het bouwtempo, maar kan wel de grondprijzen afremmen. De opbrengst weegt voor ons niet het zwaarst. We hebben bijvoorbeeld een tender uitgeschreven voor de transformatie van een historisch pand, waarbij we vooral letten op de toegevoegde waarde voor de stad en minder op de financiële opbrengst. Daarom kan ik me vinden in de voorkeur van ontwikkelaars voor partnerselectie bij aanbesteding. Wel vergt dat strakke kaders voor wat je wilt bereiken en hoe je dat kunt meten.

Als we geen grondeigenaar zijn, zoeken we naar andere middelen om te sturen, bijvoorbeeld via gebiedsplannen en omgevingsvergunningen. Vooraf geven we de kaders aan. Er is woningnood, dus we willen bouwen. Het lukt ons zelfs voldoende sociale huurwoningen te realiseren, ondanks achterblijvende huuropbrengsten bij de sterk stijgende bouwprijzen. Met de corporaties bespreken we de opties om tot lagere parkeernormen te komen en deelauto’s aan te bieden bij nieuwbouwprojecten. Zeker bij OV-knooppunten kunnen we volstaan met minder parkeerplaatsen. Daardoor kunnen we bijvoorbeeld 100 woningen bouwen op een plek waar anders maar ruimte is voor 60. Schaarste maakt creatief.

Onderzoek Bouwen en Wonen 2018

Dit voorjaar liet de SKG ( samen met ROm/Stadszaken.nl en USP Marketing Consultancy) onderzoek uitvoeren onder een representatieve groep woonconsumenten, overheden, adviseurs, corporaties en ontwikkelaars. Dit zijn de belangrijkste uitkomsten:

·        De meeste professionals vinden verduurzaming belangrijker dan versnelling van de woningbouw.

·        Van de meeste ondervraagden mogen corporaties woningen pas na verduurzaming verkopen; alleen corporaties denken daar anders over.

·        Gemeenten bouwen onvoldoende koopwoningen, vinden twee van de drie ontwikkelaars.

·        Consumenten ervaren middeldure huur vooral als dure huur.

·        Lage woonlasten hebben voor consumenten meer prioriteit dan duurzaamheid; bij professionals is dat andersom.

·        Gemeenten, overige overheden en corporaties vinden dat ontwikkelaars te makkelijk grijpen naar ‘oude reflexen’ door te bouwen op uitleglocaties buiten de stad.

·        Volgens meer dan de helft van de ontwikkelaars is de ruimtelijke-ordeningswereld geobsedeerd door stedelijke verdichting, waardoor ze voorbijgaat aan de werkelijke woonbehoeften.

·        Eén van de tien ontwikkelaars verwijt gemeenten een gebrek aan kennis van zaken bij aanbestedingsprocedures; de helft van de ondervraagde gemeenten is evenmin overtuigd van de eigen expertise.

·        Negen van de tien ontwikkelaars vinden dat gemeenten te snel naar het aanbestedingsinstrument grijpen; als er toch wordt aanbesteed, geven ze de voorkeur aan partnerselectie boven planselectie.

Lees het artikel ‘Onderzoek: verduurzaming belangrijker dan versnelling woningbouw’ voor meer informatie over het onderzoek.

Dit item verscheen eerder in de publicatie Gebiedsontwikkeling 2GO - zomereditie 2018


Coverfoto: Gemeente Purmerend

Auteur

simon kooistra pp
Simon Kooistra

Hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte