platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Verslag

MCD goes NYC: Lessen uit New York City

MCD goes NYC: Lessen uit New York City

cover

1 jul 2016 - Zo af en toe is het nuttig om de Nederlandse bodem te verlaten en ergens anders een kijkje te nemen: hoe pakken ze daar de problemen aan? Wat kunnen we bijvoorbeeld leren van een stad als New York City als het gaat om gebiedsontwikkeling? Deze vraag staat centraal in de module International Urban Development van de Master City Developer.

Instrumenteel en reflectief leren

Modulecoördinator van de Master City Developer, Wouter Jan Verheul van de TU Delft, legt tijdens het introductiecollege uit dat je op twee manieren kunt leren van buitenlandse cases. De eerste manier duidt hij aan met instrumenteel leren: je kunt onderzoeken of het mogelijk is om instrumenten die in een ander land al dan niet met succes zijn toegepast, ook in Nederland toepasbaar zijn. Vaak kom je dan tot de ontdekking dat de politieke, bestuurlijke, economische en/of juridische verschillen tussen het land in kwestie en Nederland té groot zijn. Soms kan dat worden opgelost door verandering in wetgeving zoals bij Business Improvement Districts (BID) – in Nederland sinds enkele jaren bekend als Bedrijven Investeringszones (BIZ). In andere gevallen ligt dat echter gecompliceerder. Zo vereist toepassing van het instrument Tax Increment Financing (het financieren van ontwikkeling uit toekomstige stijgingen van belastinginkomsten) een radicale verandering in ons belastingsstelsel (lees: meer lokale heffingen).

Een andere manier om te leren van buitenlandse ervaringen is echter minstens zo interessant: reflectief leren. De case study fungeert in dit geval als een soort spiegel voor de eigen ontwikkelpraktijk. Door te begrijpen hoe anderen een probleem aanpakken in een andere context, krijg je een dieper en rijker inzicht in hoe je zelf – vaak onbewust – met dat zelfde probleem omgaat. Dit reflectief leren kan uiteindelijk ook bijdragen aan radicaal nieuwe oplossingen.

Investeren in de openbare ruimte

Een concreet voorbeeld: zowel in Nederland als in de VS staat men voor de uitdaging om de kwaliteit van de openbare ruimte in steden op peil te houden, terwijl beschikbare budgetten (met name vanuit de overheid) onder druk staan.

Een bezoek aan New York leert je al snel dat de Amerikanen dit probleem aanpakken via de private sector. Bijvoorbeeld door het instellen van zogeheten Privately Owned Public Spaces (POPS) waarbij een publiek toegankelijk gebied beheerd wordt door een private partij. Ook zijn er constructies waarbij de gemeenschap het beheer op zich neemt, met de Highline als waarschijnlijk het meest bekende voorbeeld in New York.

Vanuit het instrumenteel leren luidt de vraag of deze constructies ook in Nederland toepasbaar zijn: hoe zit het bijvoorbeeld met de juridische kaders? En is er wel voldoende bereidheid bij private partijen om deze rol op zich te nemen? Of misschien nog wel belangrijker: zijn Nederlandse overheden bereid deze rol af te staan?

Door deze vragen te stellen, komen we automatisch in het domein van reflectief leren. De Amerikaanse context wijkt sterk af van de Nederlandse. In Nederland is de openbare ruimte traditioneel het domein van de overheid. Ieder voorstel om de private sector meer te betrekken bij de inrichting van de openbare ruimte wordt met enige angst ontvangen: angst voor privatisering en commercialisering. Met publiek belang bedoelen we het belang van de overheid die geacht wordt te handelen in het belang van alle bewoners en bedrijven. In New York, zo leren we, liggen de zaken eerder andersom. Het publiek belang wordt daar juist gediend door de rol van de overheid zo veel mogelijk te beperken. Iedere inmenging van de overheid – bijvoorbeeld via ruimtelijke planning – is een beperking van de vrijheid en in zekere zin een inbreuk op het eigendomsrecht van private partijen.

Stof tot nadenken

Kortom: Amerikanen denken fundamenteel anders over gebiedsontwikkeling (en overigens over tal van andere zaken) dan we in Nederland gewend zijn. Ze komen tot andere oplossingen voor dezelfde problemen. Oplossingen die we in eerste instantie vaak bestempelen als onwenselijk of onhaalbaar. Maar ook oplossingen die ons aan het denken kunnen zetten. Dient ons ruimtelijk beleid daadwerkelijk het belang van de burger? Is privaat beheer van publieke ruimte niet veel efficiënter? En is het onderscheid tussen publiek en privaat nog wel zo relevant? Food for thought!

foto 2

De woningmarkt van New York

Dat New York City een wereldstad is waar het kapitalisme hoogtij viert, is hopelijk geen nieuws voor de meeste mensen, maar de consequenties die dit heeft voor de woningmarkt blijven verbazingwekkend. Woningen in New York zijn bijzonder prijzig: zo kost een herenhuis in Long Island City al gauw zo’n acht miljoen dollar. Zit je dan in het centrum? Nee, je zit wel vrij centraal op 15 minuten met de metro van Manhatten, vlak bij de metaalbewerkers, logistieke bedrijven en garagebedrijven. Je bevindt je dan in een buurt met een voor Nederlandse begrippen zeer bedenkelijke kwaliteit van de openbare ruimte. Het is dan ook niet vreemd dat New York relatief weinig vraaguitval heeft meegekregen door de financiële en vastgoedcrisis. Door het uitblijven van bouwleningen is er even niets bijgebouwd, waardoor de druk op de markt alleen maar verder is toegenomen. Kortom, de markt in de crisis juist nog meer overspannen geraakt. Daarbij komt nog dat er een landelijk visa programma in het leven is geroepen wat mensen een verblijfsvergunning verleent als zij minimaal 500 duizend cq. 1 miljoen dollar lokaal investeren onder de conditie dat je daarmee tenminste 10 banen creëert. Condities die, middels aangepaste wetgeving, inmiddels perfect aansluiten op vastgoedinvesteringen. De zogenaamde EB-5 visa investeringen. Onder deze regelingen loont het om huurappartementen op te kopen en als hotel te exploiteren. Het aanbod wordt hierdoor nog schaarser.

Hoe zit het dan in Manhatten? In een nieuwe woontoren ontworpen door Robert A.M. Stern, een architect met een neo-klassieke inslag, door sommigen aangeprezen als ‘architect van de miljardairs’, gaat het goedkoopste appartement weg voor ‘slechts’ 13 miljoen dollar en het duurste brengt 100 miljoen op. Bijna 100 miljoen euro… het mag wat kosten. Je hebt daarvoor 1000 vierkante meter, dat komt dus neer op bijna 100.000 euro per vierkante meter. En wij verbazen ons in Nederland al over het penthouse van het pontsteigergebouw in Amsterdam, in vergelijking ‘peanuts’ met een vierkante meter prijs van naar schatting hoogstens 15.000 euro. Een interessante vraag voor de stad New York is, hoe houden we in dit marktgeweld de stad betaalbaar? Elke stad heeft onderwijzers, brandweermannen, politie en medisch personeel nodig. De overheid verplicht ontwikkelaars daarom om ook een aantal betaalbare woningen te bouwen, in ruil voor de bouwvergunning. Zo’n 20 tot 25 procent van de woningen bestaat daarom uit ‘affordable housing’, maar dat is natuurlijk onderhandelbaar. De ontwikkelaar wil natuurlijk wel ook iets terug voor het ontwikkelen van dit publieke belang, wat zich vaak vertaalt in hogere torens. Dat wordt uitonderhandeld. O ja, en de definitie van betaalbaar, ook daar kunnen we best over praten. New York blijft natuurlijk een wereldstad waar het kapitalisme hoogtij viert…

Nadere informatie

Dit verslag is opgetekend door Dr. Alexander Otgaar en Drs. Jeroen van Haaren, programmamanagers van de opleiding Master City Developer. Alexander is stadseconoom en gespecialiseerd in co-creatie en place branding. Jeroen doet onderzoek naar vastgoed en de woningmarkt. Meer weten over deze module International Urban Development? Kijk hier voor meer informatie.

Leren van ervaringen in binnen- en buitenland? Meld je aan voor de Master City Developer (MCD).

De nieuwe leergang begint in september 2016. Voor meer informatie en aanmelden kijk op: mastercitydeveloper.nl

Blijf op de hoogte