Cees-Jan Pen: "Meer gemeenten gaan overtollig winkelvastgoed opkopen"

Wordt 2021 het jaar waarin de transformatie van winkelgebieden op gang komt?

"Ik hoop het. We weten wat er moet gebeuren. Veel gemeenten denken dat ze een eind komen met bedrijfsinvesteringszones, de aanstelling van een centrummanager en een plan om te vergroenen. Ik verwacht niet dat ze het daarmee gaan redden en het betekent ook dat ze de kans op subsidiegelden, zoals de woningbouwimpuls en de subsidies voor stedelijke vernieuwing en klimaatadaptatie mislopen."

Hoe kan het tempo van transformatie van overtollig winkelvastgoed omhoog?

"Dat tempo gaat pas echt omhoog wanneer de vastgoedsector bijkomt van de schok dat je anders moet kijken naar waardeontwikkeling. Vroeger keek je naar het gebouw en de huur. Daar leidde je de waarde uit af. Nu gaat het meer om zachte factoren als duurzaamheid en de kwaliteit van de omgeving. Die factoren passen misschien niet in een Excel-sheet, maar iedereen voelt op zijn klompen aan dat ze wel degelijk invloed hebben op de waarde."

Welke rol heeft de overheid bij het verminderen van de winkelleegstand?

"Ik ben niet zo’n voorstander van het heffen van belasting op leegstand, boetes of bouwstops. Een deel van de leegstand is mede veroorzaakt door overheden die op te grote voet leefden. Vastgoedeigenaren daarvoor beboeten zou ik niet rechtvaardig vinden. Goed gedrag stimuleren werkt volgens mij beter. Moedig die passieve of aarzelende vastgoedeigenaren aan met geslaagde praktijkvoorbeelden. De succesverhalen hebben vaak lokale of familiebedrijven in de hoofdrol."

De gemeente Oosterhout vindt ingrijpender maatregelen nodig, getuige de aankoop van winkelcentrum Arendshof. Is het te verwachten dat andere gemeenten volgen?

"Ja, zeker in de categorie gemeenten die kort geleden nog in de Champions League van de Nederlandse winkelmarkt meededen en nog steeds een krappe woningmarkt hebben. Denk aan steden als Arnhem, Haarlem, Den Bosch, Maastricht en Groningen."

Kan de markt de winkelleegstand niet zelf oplossen?

"De markt kan dat niet altijd in het tempo dat nodig is om te voorkomen dat er meer en grotere gaten in de winkelgebieden vallen. Snelle reductie van het aantal vierkante meters is nodig. Marktpartijen zijn daar niet altijd toe bereid. Voor winkelcentrum Arendshof 2 in Oosterhout was een koper in beeld die 7.400 m2 retail wilde laten bestaan. De tijd waarin je dat als gemeente op zijn beloop laat, is voorbij."

Moeten overheden voortaan overtollige vierkante meters winkelruimte opkopen?

"We praten hier niet over een vorm van planologisch communisme. Er zijn genoeg voorbeelden waarbij marktpartijen die rol op zich nemen. Het uit de markt halen van overtollige vierkante meters winkelruimte kan echter ook te lang duren. Dan vind ik het ingrijpen door de overheid legitiem. Wat de gemeente Oosterhout doet, is een middel om iets uit het slop te halen als het vast blijft zitten, dus om sterke achteruitgang te voorkomen. Een mooi voorbeeld van een tijdelijke oplossing om een wegzakkende binnenstad weer uit het slop te krijgen. En te voorkomen dat de gatenkaas alleen maar groter wordt."

Is het een rol die bij een overheid past?

"De praktijk heeft helaas vaak aangetoond dat de overheid slecht in staat is om projectontwikkeling te trekken. De overheidsdoelstellingen zijn anders en niet gericht op rendabele projecten. De private partijen blijven daar niet voor niets van weg. Toch blijf ik het onder deze omstandigheden een noodzakelijk middel vinden, een noodoplossing."

Hebben gemeenten genoeg kennis van en ervaring met commercieel vastgoed?

"Bij gemeenten lopen genoeg mensen rond met een MRE-titel achter hun naam. Dus ik zou zeggen: ja. Met huurcontracten hebben ze ervaring, doordat ze maatschappelijk vastgoed bezitten. Uitplaatsing van ondernemers is iets waar ze al ervaring mee hebben opgedaan bij de transformatie van aanloopstraten. Maar dan vanuit een publiekrechtelijke rol en niet een privaatrechtelijke. Het is wel belangrijk dat er bij de gemeente iemand rondloopt met onderhandelingsvaardigheden. Maar zelfs als die er nu niet is: wat zou het kosten om zo iemand er neer te zetten? Met een ton per jaar ben je klaar."

En het financiële risico?

"Zodra de klus geklaard is en de doelstellingen bereikt zijn, moet de gemeente het project zo snel mogelijk overgedragen aan de marktpartijen, die de kosten of verliezen kunnen compenseren. Met financiële risico's hebben gemeenten vaker te maken, bijvoorbeeld doordat ze gronden aankopen voor gebiedsontwikkelingen. De opbrengsten kan de gemeente gebruiken om de binnenstad te verbeteren, te vergroenen en compacter te maken. Bezitters van vastgoed in de binnenstad zullen blij zijn met de effecten van het beleid omdat het een positieve invloed heeft op de waarde van de panden."

Zou dat ook kunnen worden uitgelegd als staatssteun?

"Dat vind ik vergezocht. Wie zo redeneert, zou de vergroening van binnensteden ook moeten aanmerken als staatssteun. Want ook het aantrekkelijker maken van de omgeving heeft een positief effect op de vastgoedwaarde."

In dit geval treedt de gemeente ook op als partij op de markt voor commercieel vastgoed.

"Gezien het grote belang van levendige en vitale binnensteden vind ik dat gerechtvaardigd."

Heeft de gemeente Oosterhout een marktconforme prijs betaald voor winkelcentrum Arendshof?

"Ik denk niet dat de gemeente heel hoog zat, maar ik sluit niet uit dat het lager had gekund. Het belangrijkste is dat de gemeente er veel voor terug krijgt: de kans om overtollige vierkante meters winkelruimte uit de markt te nemen."

Een gemeente kan als overheid tegen een lagere rente lenen dan een marktpartij. Vind je dat een eerlijke vorm van concurrentie?

"De prijs die een gemeente bereid is te betalen, is gebaseerd op andere criteria dan die van een marktpartij. Dat klopt. Maar het geld verdwijnt niet in een bodemloze put. De kwaliteit van een centrum zal als gevolg van de investering verbeteren en dat zal een gunstig effect op de werkgelegenheid hebben. Dat mag wat kosten."