bedrijfslofts Diemen door architect Studio Schaeffer, projectontwikkelaar Fresch Real Estate) (bron: architect Studio Schaeffer, projectontwikkelaar Fresch Real Estate))

Mengen en mixen, tijd voor de productieve stadswijk

16 juni 2023

10 minuten

Analyse De spanning is voelbaar. Aan de ene kant willen bedrijven graag in de stad blijven c.q. daar een plek vinden. Aan de andere kant zouden ze overlast veroorzaken en staan er andere functies te trappelen om hun plaats in te nemen. Hoe kunnen we dan toch de mix mogelijk maken? STIPO-adviseurs Jaap Schoufour en Mattijs van ’t Hoff zien veel in het concept van de productieve stadswijk. Een wijk die inclusief en gemengd is.

De afgelopen jaren is er in de stedelijke ontwikkeling een focus op binnenstedelijke verdichting. Naast deze herwaardering van de bestaande stad, zien we ook een groei van stedelijke ambachten zoals broodbakkers, koffiebranders, bierbrouwers en worstenmakers naast creatieve beroepen als modeontwerpers en meubelmakers met een toenemende vraag naar productie-werkplaatsen. Een groei van beroepen en functies die verscheidenheid en levendigheid in de stadswijk kunnen brengen door hun activiteiten, werkuren, mobiliteit en klanten.

Maar is er nog wel ruimte voor (niet-kantoorgebonden) werk in de stad? Over de gehele breedte stijgen huurprijzen in steden. Daarnaast vindt de binnenstedelijke verdichting plaats op (verouderde) haven- en bedrijventerreinen die transformeren naar nieuwe stedelijke wijken met vooral nieuwe woningen. De productie- en reparatiebedrijven worden soms gedwongen te verhuizen, terwijl ze in een lokale behoefte voorzien. Het gaat hierbij veelal om stadsverzorgende bedrijven als garages, elektriciens, loodgieters, CV-monteurs, glaszetter, schilders en cateraars alsmede creatieve bedrijven (ontwerpers, kunstenaars) en maakbedrijven (meubels, kleding, instrumenten, 3d-printing).

Stedelijke menging

We zien dus enerzijds een groei aan productieve ambachten en bedrijven, die vanwege hun karakter en personeel een stedelijk-dynamische omgeving zoeken. Anderzijds zijn er de stadsverzorgende bedrijven als garages die vanwege hun klantenkring graag in de stad willen blijven maar door herontwikkeling van bedrijventerreinen of worden gedwongen te verhuizen. Met de herontwikkeling en komst van woningen en hun bewoners wordt vaak geredeneerd dat bedrijven hier niet meer tussen passen vanwege overlast. Het zou daarbij gaan om logistiek (gevaar vanwege vrachtwagens in een woonwijk), geur, trilling en/of geluid.

Hoe kunnen we dan toch deze combinatie van wonen en werken toch mogelijk maken? Dit vereist een nieuwe kijk op binnenstedelijke verdichting waarbij menging het uitgangspunt is en als meerwaarde wordt gezien voor de wijk, de bewoner, de ondernemer en de werknemer. Een wijk die inclusief en gemengd is.

Een vitale stad is een plek waar wonen, werken en andere functies naast elkaar bestaan en elkaar in wisselende combinaties aanvullen

In het advies Metromix van het College van Rijksadviseurs wordt gepleit voor gemengde stedelijke woon-werk-gebieden met Ruis of Reuring (naast gebieden voor Rust). Het advies geeft ‘guiding principles’ voor de inrichting van de stad in relatie tot de ruimtelijke opgaven. Er wordt steeds meer binnenstedelijk gebouwd met bijbehorende ambities op ecologisch, duurzaamheids-, sociaal en economisch vlak. Tegelijkertijd moet een prettige, gezonde en waardevolle leefomgeving worden gecreëerd. In het Metromix-advies pleit het CRA daarom voor een zonering in drie categorieën: rust, ruis en reuring. Gebieden met Rust spreken voor zich, in gebieden met Reuring is er stedelijke levendigheid met een hoog voorzieningenniveau. Zones met Ruis bieden ruimte aan activiteiten met geluid, geur en logistiek in een stedelijke woonomgeving. Dit pleidooi voor menging zien we ook in de ambities van veel steden om gemengde en productieve buurten te realiseren, met voorbeelden als Haven-Stad en Hamerkwartier in Amsterdam, Merwe-Vierhavengebied in Rotterdam, en de Binckhorst in Den Haag.

Wisselende combinaties

De studie Ecosystemen van werken in de stad in opdracht van het Kenniscentrum Duurzame HavenStad laat zien hoe werken onderdeel is en kan zijn van het stedelijk systeem. Een vitale stad is een plek waar wonen, werken en andere functies naast elkaar bestaan en elkaar in wisselende combinaties aanvullen. Werken in de wijk zorgt voor sociale cohesie, diversiteit in werkgelegenheid en een variëteit in diensten. Het zorgt vooral ook voor levendige buurten en wijken met ruis en/of reuring.

glasatelier marnixstraat door STIPO (bron: STIPO)

‘glasatelier marnixstraat’ door STIPO (bron: STIPO)


De afgelopen jaren zien we al verschillende ontwikkelingen en initiatieven waarbij gepoogd wordt ruimte voor stedelijke productieve bedrijven te combineren met een woonmilieu. Een voorbeeld van zo’n productieve wijk is het Hamerkwartier in Amsterdam, dat de komende 15 jaar zal transformeren van een bedrijventerrein naar een ‘productieve woonwerk-wijk’ met 6.700 woningen en ongeveer 80.000 m2 BVO voor productieve bedrijvigheid. De gemeente heeft in visie, bestemmingsplan en erfpachtcontracten de komst van de bedrijvigheid gezekerd. Deze functie is gedefinieerd als het ‘fabriceren, vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen, op- en overslag van producten en goederen, dan wel reparatie en onderhoud.’ Terwijl dit vanuit milieuregelgeving in principe geen probleem hoeft te zijn (het gaat vaak om bedrijven tot max milieucategorie 3.1), zijn het vaak nog de fysieke en organisatorische belemmeringen die dit tegenhouden.

Veel gemengder dan gedacht

Als het om stedelijke bedrijvigheid in de stad gaat, dan springen de grote bedrijven als eerste in het oog. Bij nadere beschouwing (onder andere op basis van registratie bij de Kamer van Koophandel) blijkt er in veel steden sprake te zijn van een aanzienlijke hoeveelheid ‘onzichtbaar ondernemerschap’ achter de voordeur. Uit onderzoek van Springco voor de gemeente Delft naar stadsverzorgende bedrijven blijkt dat ogenschijnlijke woonwijken nu al veel gemengder zijn dan gedacht: op 51.400 woningen zijn er ruim 6.200 stadsverzorgende bedrijven, waarvan 46 procent in zelfstandige panden en 54 procent in woonpanden. Wat als een deel van die ondernemers meer zichtbaar zou zijn en zich vestigt in de plinten van gebouwen? Dan kan dat van meerwaarde zijn voor de leefbaarheid en zichtbare levendigheid in een buurt.

Menging van stadsverzorgende economie en wonen in Delft door Springco (bron: Springco)

‘Menging van stadsverzorgende economie en wonen in Delft’ door Springco (bron: Springco)


Met de beoogde menging op wijkniveau van wonen en werken zien we de mogelijkheid voor het combineren van verschillende functies op blok- en gebouwniveau. We zien drie types die passen in een stedelijke gemengde wijk:

1. SMALL: de bedrijfswoning

Dit is de klassieke ambachtswoning waarbij de ondernemer woont boven zijn atelier of bedrijf op de begane grond. Het is een mogelijkheid voor de ondernemer om letterlijk dicht op het werk te wonen. Het voorkomt lange reistijden naar een afgelegen bedrijventerrein. Tegelijkertijd leidt het ook tot intensivering van het grondgebruik, doordat de plot voor een bedrijfsunit ook in gebruik is als een woning. Overigens kan het bij dit type gebeuren dat de werkruimte bij de woonruimte wordt getrokken (en de ruimte dus niet meer duurzaam als werkruimte beschikbaar is). Dit vraagt om een strikte fysieke scheiding dan wel organisatorische structuren (bestemmingsplan) om dit te voorkomen.

Voorbeeld rechts: bedrijfslofts Venserweg Diemen, architect Studio Schaeffer, projectontwikkelaar Fresch Real Estate door Studio Schaeffer (bron: Studio Schaeffer)

‘Voorbeeld rechts: bedrijfslofts Venserweg Diemen, architect Studio Schaeffer, projectontwikkelaar Fresch Real Estate’ door Studio Schaeffer (bron: Studio Schaeffer)


2. MEDIUM en LARGE: de productieve plint

Dit zijn plintunits in verschillende groottes onderin grotere woon- of kantoorgebouwen. Er ontstaat een gemengde begane grond van een gebouw met verschillende units voor bedrijven en ateliers. Door de combinatie ontstaan gemengde straten, die de levendigheid en de sociale veiligheid ten goede komen - ook voor de bedrijfsunits, die anders op een monofunctioneel terrein zouden zitten met weinig sociale controle in de avonden en de weekenden.

Voorbeeld rechts: doorsnede uit de studie Superplinten door Heren 5, STIPO en AM in opdracht van gemeente Amsterdam door Heren5, STIPO, AM (bron: Heren5, STIPO, AM)

‘Voorbeeld rechts: doorsnede uit de studie Superplinten door Heren 5, STIPO en AM in opdracht van gemeente Amsterdam’ door Heren5, STIPO, AM (bron: Heren5, STIPO, AM)


3. MEDIUM tot X_LARGE: het verzamelgebouw

Dit is een gebouw waarin verschillende units worden gemixt, met eventuele gezamenlijke ruimtes. Vrije structuur en indeelbaarheid zijn belangrijke principes, waarbij op de begane grond en in de plint bedrijven met publieksfuncties zijn gevestigd, alsmede bedrijven met de noodzaak voor directe toegang aan de straat (zoals een garagebedrijf). Op de hogere verdieping kunnen ‘lichtere’ en kleinschalige bedrijven en ateliers komen, die zorgen voor een intensivering van grondgebruik.

Voorbeeld rechts: De Plint in Tilburg, verzamelgebouw voor creatieve bedrijven door architect Ed Bergers/Plan B/Brique architecten, i.s.m. Van de Ven bouw door Brique architecten (bron: Brique architecten)

‘Voorbeeld rechts: De Plint in Tilburg, verzamelgebouw voor creatieve bedrijven door architect Ed Bergers/Plan B/Brique architecten, i.s.m. Van de Ven bouw’ door Brique architecten (bron: Brique architecten)


Afhankelijk van de ruimtelijke opzet en de gewenste vorm van menging per buurt en straat, kan gekeken worden welk type het beste past. Het gaat hierbij dus in eerste instantie om generieke typologieën, die op de situatie verder aan- en ingepast moeten worden.

Beheer en organisatie

Gemengde wijken en gebouwen vragen naast een passende gebouwtypologie om afstemming in gebruik, organisatie en exploitatie. Een deel van de oplossing om voor de lange termijn gemengde productieve woon-werkgebieden te maken, kan komen van een ‘Werkcorporatie’. Vergelijkbaar met deze nieuwe organisatie zijn de diverse ‘ontwikkelmaatschappijen’ die in Nederland op regionaal of provinciaal niveau opereren. Zij kopen grond en opstallen in verouderde bedrijventerreinen en renoveren deze vanuit moderne standaarden van bedrijfshuisvesting. Ook doen dergelijke organisaties aan verhuur en beheer en bijvoorbeeld het verbinden van bedrijfsleven met onderwijs en overheden.

De gemeente wil hier met gerichte interventies sturen om een goed vestigingsklimaat voor productieve bedrijvigheid te herstellen en te versterken

De beoogde werkcorporatie voor Amsterdam gaat betaalbare en geschikte bedrijfsruimte aanbieden voor het MKB door zelf plinten of verzamelgebouwen in beheer te nemen. Vanuit een niet-commerciële doelstelling (maar wel met kostprijsdekkende en gezonde financiële structuur) kan zo'n organisatie deze ruimtes doorverhuren aan MKB-bedrijven. Bij die verhuur gelden dan voorwaarden zoals in bestemmingsplannen zijn vastgelegd om zo productieve of creatieve bedrijvigheid te huisvesten. Op basis van een wervingscampagne met duidelijk profiel, een goed intakegesprek en een contract kan op de juiste huurders gestuurd worden.

Verbindende rol

Op een hoger schaalniveau kan de organisatie gemeenschappen van bedrijven formeren en aan complementariteit werken voor de bedrijven onderling zoals netwerken delen, integraal klanten bedienen, samen inkopen, apparatuur delen, et cetera. Een vastgoedorganisatie die op lokaal niveau opereert kan bovendien een verbindende rol te spelen tussen de bedrijven en bewoners, scholen en andere functies ten aanzien van overlast, leer-werk-trajecten en om samen te zorgen dat de openbare ruimte als leef- èn werkomgeving veilig en op orde blijft.

Wat kan de rol van de gemeente hierin zijn? Ter inspiratie: er zijn ontwikkelingsmaatschappijen, veelal gefinancierd door provincies, actief in het opkopen van grond en gebouwen op bedrijventerreinen om deze te renoveren, verduurzamen en opnieuw ter verhuring aan te bieden. De overheid staat hier op afstand, participeert met kapitaal en houdt toezicht. Dat kan een gemeente ook doen. Zij kan een initiërende rol spelen door de opstart van zo’n organisatie te financieren en te ondersteunen. Voor de gemeente is een dergelijke organisatie een beleidsinstrument dat op afstand functioneert en onder toezicht van de gemeente kan staan en zich regelmatig verantwoordt.

Passende plek geven

Voor de Amsterdamse situatie (en voor iedere andere Nederlandse stad) kan de oprichting van een vastgoedorganisatie zoals de Werkcorporatie van meerwaarde zijn. Dat geldt zeker voor het gemeentelijk beleidsdoel dat zij voor het Hamerkwartier heeft uitgesproken: productieve bedrijven een passende plek geven in een gemengd woon/werkgebied. In lijn hiermee werkt STIPO momenteel aan een businessplan voor een dergelijke organisatie. Dat gebeurt in opdracht van de gemeente Amsterdam. De gemeente wil hier met gerichte interventies sturen om een goed vestigingsklimaat voor productieve bedrijvigheid te herstellen en te versterken.

Als een van de instrumenten kan de Werkcorporatie betaalbare en passende ruimte aanbieden, op basis van een kostprijsdekkende exploitatie met een bescheiden rendement. In het onderzoek onderscheidt STIPO drie modellen:

  1. De Werkcorporatie gaat in opdracht van de eigenaar van plinten of makersloodsen aan de slag met werving en selectie van de huurders van de bedrijfsruimten. Daarbij stuurt de Werkcorporatie op diversiteit, complementariteit, de bereidheid om samen te werken bij de keuze uit kandidaathuurders, het beheer en de samenwerking met de omliggende buurten voor leer-werkplekken en het overleg met bewoners over hinder en veiligheid.
  2. Een ‘zwaardere’ variant is dat de Werkcorporatie hoofdhuurder wordt van de gehele plint en de bovenliggende gebouwen. De eigenaar heeft dan weinig handlingsgedoe en een hoge zekerheid van huurinkomsten. De Werkcorporatie werkt met een forse begroting en heeft meer zelfstandigheid omdat zij zelf de onderhuur-contracten afsluit.
  3. De meest vergaande variant is dat de Werkcorporatie de appartementsrechten van plinten en makersloodsen verwerft en deze voor de lange termijn in bezit houdt en exploiteert. De Werkcorporatie bouwt hiermee een portefeuille op en kan daarmee kredietwaardigheid ontwikkelen voor de uitbreiding van activa en activiteiten. De Werkcorporatie heeft hier lange termijn kapitaal voor nodig. Een van de kapitaalverschaffers kan de gemeente zelf zijn die vanuit haar deelnemingenbeleid mee kan doen. Momenteel heeft de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld 22 van dat soort deelnemingen. Dit kan gebeuren in combinatie met fondsen of institutionele of particuliere beleggers.
loodgietersbedrijf door STIPO (bron: STIPO)

‘loodgietersbedrijf’ door STIPO (bron: STIPO)


Alle drie de varianten dragen bij aan een beter functionerende mix van wonen en werken. De activiteiten bij model 1 zijn uiteraard ook bij model 2 en 3 van toepassing. Het vormt de core business van de Werkcorporatie die van meerwaarde moet zijn. Dit in vergelijking met de traditionele aanpak waarbij de eigenaar/verhuurder de markthuur incasseert en het basisbeheerwerk verricht.

Geen maximale winst

Met de terugkeer naar een functioneel gemengde stad en transformatie van bedrijventerreinen naar productieve woonwijken, is er behoefte aan nieuwe gebouwtypes om bedrijven een plek te geven. Deze vragen om nieuwe fysieke indelingen en oplossingen (mede ten aanzien van isolatie en installaties etc.) en om organisatorische structuren en beheervormen. In de (her-) ontwikkeling vraagt dit dan ook om een proces waarbij de hardware (gebouwen en openbare ruimte), software (gebruik van die ruimte) en orgware (samenwerking en governance) hand in hand gaan.

Het gaat zowel om de fysieke ingrepen, de functionele programmering als de organisatie en (financieel) beheer. Zo komen we tot een aantrekkelijke en haalbare ontwikkeling voor de korte en de lange termijn. Daarvoor kan een Werkcorporatie uitkomst bieden. Het is een organisatie die niet naar maximale winst streeft maar naar behoud en inpassing van bedrijfsruimte voor makers en stadsverzorgende ondernemers. Dit vergt een coalitie op regionaal of stedelijk niveau van ontwikkelaars, beleggers, bedrijfsleven en overheden. De goede voorbeelden zijn er, nu komt het aan op doen!

LITERATUUR

B. Borra & G. Urhahn (2020). Ecosystemen van werk in de stad. SPcitI

College van Rijksadviseurs (2019). Guiding Principles Metro Mix

Gemeente Amsterdam (2017). Ruimte voor de Economie van Morgen

Heren 5, STIPO en AM (2021). Superplinten. Praktisch en Beeldend Handboek


Cover: ‘bedrijfslofts Diemen’ door architect Studio Schaeffer, projectontwikkelaar Fresch Real Estate) (bron: architect Studio Schaeffer, projectontwikkelaar Fresch Real Estate))

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Mattijs van ‘t Hoff door Mattijs van ‘t Hoff (bron: Linkedin)

Door Mattijs van ‘t Hoff

Mattijs van ‘t Hoff is zelfstandig stedenbouwkundige en associate-adviseur bij STIPO.

Jaap Schoufour

Door Jaap Schoufour

Jaap Schoufour is partner en senior adviseur bij Stipo


Meest recent

David Sim tijdens zijn presentatie over de zachte stad door Joost Zonneveld (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Slim verdichten via de zachte stad

De druk op onze steden wordt in de komende jaren alleen maar groter. Hoe zorgen we dan voor een leefbare woonomgeving? Deze vraag stond deze week centraal tijdens de laatste sLIM-bijeenkomst, met ‘Soft City’-auteur David Sim als gastspreker.

Verslag

19 april 2024

Oosterschelde door Ruud Morijn Photographer (bron: Shutterstock)

Oké, water en bodem sturend – maar niet altijd en overal

Water en bodem sturend, je kunt er bijna niet tegen zijn. Maar we moeten oppassen dat het nieuwe adagium niet alles gaat overheersen, zo waarschuwt columniste Agnes Franzen.

Opinie

19 april 2024

GO weekoverzicht 18 april 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week waarin de tijd begon te dringen

Dit was een week op Gebiedsontwikkeling.nu waarin de tijd begon te dringen. Voor de woningbouwproductie, om klimaatverandering tegen te gaan en om de openbare ruimte inclusiever te maken.

Weekoverzicht

18 april 2024