Opinie Ruim en betaalbaar wonen, dat gunnen we toch iedereen? Ja, zegt columnist Hans-Hugo Smit, maar om de wooncrisis echt op te lossen is een realistische blik noodzakelijk. “Wat in de bestaande markt normaal is, kán niet de norm voor nieuwbouw zijn.”
Veel Nederlanders wonen prettig. Dat mag best eens gezegd worden. Sterker nog; de mééste Nederlanders wonen prettig. 86 procent is tevreden met de woning en 84 procent met de woonomgeving. Onder bewoners van een koopwoning (twee derde van alle Nederlanders!), liggen die percentages zelfs nog hoger. We wonen ook royaal: gemiddeld op 55 vierkante meter per persoon. Wooncrisis? Niet volgens de statistieken. Heel fijn. Alleen vertroebelt dat fijne wonen ons beeld op de nieuwbouwopgave.
Sluit even je ogen en denk aan een Nederlandse woning. Waarschijnlijk zie je nu een grondgebonden koopwoning voor je, ‘twee-lagen-met-kap’ met voor- en achtertuin, al dan niet in een rijtje. Dát huis – ik heb het even nagezocht bij CBS – meet 143 vierkante meter, staat op 160 vierkante meter grond en is 440.000 euro waard. De eigenaren hebben netto 4.750 euro per maand te besteden, waarvan 1.065 euro opgaat aan wonen.
Dat gunnen we toch iedereen; ruim en betaalbaar wonen? Het is verleidelijk om dit streven daarom ook op onze nieuwbouwopgave te plakken. Dat gebeurt vaak, expliciet of impliciet. Het gebeurt door mensen die pleiten voor veel meer grondgebonden woningen op uitleglocaties, omdat dát is wat mensen willen. Maar evengoed door mensen die het binnenstedelijk bouwen propageren, maar vervolgens roepen dat het allemaal veel te klein en duur is.
Als niet iedereen zo kan wonen zoals wij nu, is zoals wij nu wonen dan wel eerlijk?
Ook ik gun iedereen ruim en betaalbaar wonen. Maar wat in de bestaande markt normaal is, kán niet de norm voor nieuwbouw zijn. Honderdduizend huizen per jaar van (gemiddeld) 143 vierkante meter, voor (gemiddeld) 440.000 euro en (gemiddeld) 1.065 euro maandlasten? Je hebt geen bierviltje nodig om te concluderen dat dat rekensommetje tegenwoordig op alle fronten spaak loopt. We hebben er de ruimte niet voor, zo’n groot huis bouw je niet voor die prijs en bij zo’n bedrag horen veel hogere maandlasten.
Nu zullen critici zeggen: natuurlijk willen we ook huurwoningen bouwen. En appartementen. En in uiteenlopende prijsklassen. Dus zeker niet alleen maar goedkope grote grondgebonden koopwoningen. Nee, niet “alleen maar”, maar toch is dat gemiddelde onbewust wel de norm.
Veel Nederlanders wonen prettig, maar we kúnnen de bestaande woonsituatie niet ongebreideld projecteren op de nieuwbouwopgave. Grond is daarvoor inmiddels te schaars, bouwen te duur en de huishoudenssamenstelling te divers. Wie binnen bestaande contouren wilt bouwen, moet accepteren dat het gemiddeld klein en gestapeld is (en ook dan duur). En zelfs als we veel meer weilanden voor woningbouw aanwijzen en desnoods via een planbatenheffing de betaalbaarheid willen borgen, blijven nieuwe ruime grondgebonden woningen duur. En we zitten dan over 10 of 20 jaar, als de babyboomgeneratie uitsterft, met een enorme voorraad grote gezinswoningen.
Als niet iedereen zo kan wonen zoals wij nu, is zoals wij nu wonen dan wel eerlijk? Zouden wij nu niet wat ruimte moeten inleveren? Of wat meer gaan betalen voor onze woonruimte en ons woongenot? Of anders op zijn minst niet tegen nieuwe uitleglocaties zijn en stoppen met bezwaren en NIMBY-acties? Tegen iedereen die vindt dat iedereen normaal moet kunnen wonen, zou ik zeggen: “Woon zelf normaal!”
Cover: ‘Hans-Hugo Smit Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
