Opinie Columnist Rinske Brand maakt zich na een recent Rotterdams voorbeeld zorgen over de positie van maatschappelijke ambities in nieuwe gebiedsontwikkelingen. De dromen uit de tenders moeten ook daadwerkelijk landen in de praktijk, maar gebeurt dat ook? “Zodra het realiseren begint, verdwijnen maatschappelijke ambities als sneeuw voor de zon.”
Van 5.000 m2 naar 93 m2. Zoveel bleef er over van de publieke functies bij de herontwikkeling van het Rotterdamse Havenziekenhuis. In een artikel op Vers Beton beschreef Teun van der Ende afgelopen week hoe de rest werd toebedeeld aan een supermarkt, sportschool en horeca. Niet omdat de buurt daarom vroeg of de plek het nodig had, maar omdat de ontwikkelaar zijn hoogste bod moest terugverdienen. Dit patroon duikt vaker op: zodra het realiseren begint, verdwijnen de maatschappelijke ambities als sneeuw voor de zon.
Tenders worden tegenwoordig alleen nog gewonnen met toekomstbeelden die steeds grootser, groener en inclusiever klinken. Het daadwerkelijk realiseren van al die ambities lijkt echter steeds vaker op een fata morgana: uiterst verleidelijk, maar ook een illusie. In werkelijkheid worden maar zelden de vergezichten gerealiseerd zoals partijen die in hun fraaie pitchbooks opschrijven.
Wie maatschappelijke ambities echt wil waarmaken, moet niet alleen dromen maar ook doorpakken. Daarvoor is geen revolutionair nieuw beleid nodig, maar iets veel simpelers: de eigen gereedschapskist eens goed omkeren. Want overheden, ontwikkelaars en vastgoedeigenaren beschikken al over prima instrumenten. Alleen liggen die vaak onder in de kist: vergeten, verwaarloosd en verstoft.
Het begint al bij de manier waarop we partijen selecteren. Mijn persoonlijke favoriet hiervoor: kies in tenders voor partnerselectie in plaats van planselectie. Niet het mooiste plaatje of de hoogste prijs wint, maar het team dat het meest geschikt is voor een duurzame samenwerking. Ook de beoordelingscriteria verdienen meer aandacht. Laat de inhoud en maatschappelijke waarde van het programma zwaarder wegen dan de prijs en blijf daaraan vasthouden tot en met de laatste beoordelingsronde.
Een ander krachtig, maar vaak vergeten instrument is het stellen van glasheldere voorwaarden. Formuleer het gewenste gebruik zo concreet mogelijk – tot op doelgroepniveau aan toe – en koppel dat aan een vaste vierkantemeterprijs. Zo zorgen de uitschrijvers voor een gelijk speelveld tussen indieners én voorkomen ze dat de maatschappelijke functies er achteraf alsnog uitvallen.
Als we maatschappelijke meerwaarde écht serieus nemen, moeten we er ook voor zorgen dat de dromen uit tenders daadwerkelijk in de praktijk landen
Ook tijdens en na de gunning kunnen overheden invloed uitoefenen, maar de tools voor handhaving liggen eveneens vaak ongebruikt in de hoek. Leg afspraken stevig vast in anterieure overeenkomsten of in koop- en erfpachtcontracten. Verbind daar boetes aan of maak het niet nakomen van de afspraken een reden voor de ontbinding van het contract. Daar is juridisch ruimte voor en het onderstreept de consistentie van het beleid.
Ook als een overheid geen eigenaar is van de grond of het pand, heeft ze nog steeds sturingsmogelijkheden. Denk aan het bestemmings- of omgevingsplan: leg hierin de toegestane functies en gebruikseisen in detail vast. Koppel voorwaarden aan wijzigingen. Meer woningen betekent ook meer maatschappelijke voorzieningen. Pas als ook die zijn geborgd in het plan, geeft de overheid groen licht. Zorg er bovendien voor dat de ambities stevig verankerd zijn in de gemeentelijke woonvisie, zodat de lokale overheid daar in de besluitvorming telkens op kan terugvallen.
Niet alleen overheden, ook vastgoedeigenaren kunnen veel doen om maatschappelijke initiatieven en kleinere ondernemers écht een plek te geven. Werk bijvoorbeeld met huurdifferentiatie: laat eindgebruikers naar draagkracht betalen, daarmee blijft de businesscase overeind maar is er wel plek voor gebruikers met een kleinere portemonnee.
Ook in de fysieke oplevering van de ruimte zit veel winst. Lever niet kaal en ‘casco’ op, maar kies voor een hoger afwerkingsniveau. Juist die eenmalige afbouwkosten vormen vaak een onneembare horde voor cultuurmakers, zorginitiatieven of lokale ondernemers. Door deze kosten te verdisconteren in de huurprijs, uitgespreid over bijvoorbeeld vijf jaar, verlaagt de vastgoedeigenaar de drempel aanzienlijk.
Let ten slotte ook op de contractduur. Maak de huurperiode lang genoeg om investeringen die de huurder doet ook terug te kunnen verdienen, maar niet zó lang dat het hen afschrikt. Vijf tot tien jaar werkt dan vaak beter dan twintig.
Kortom, als we maatschappelijke meerwaarde écht serieus nemen, moeten we er ook voor zorgen dat de dromen uit tenders daadwerkelijk in de praktijk landen. De gereedschappen daarvoor hebben we al. Even afstoffen, hier en daar een schroef aandraaien en we kunnen er vandaag nog mee aan de slag.
Cover: ‘Rinske Brand Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Flore Zoe)
Door Rinske Brand
Rinske Brand houdt zich bezig met de menselijke kant van gebiedsontwikkeling, is expert cultuurgedreven gebiedsontwikkeling en oprichter van BRAND The Urban Agency
