Na Spangen zijn de miljoenen op

15 december 2012

7 minuten

Nieuws
Spangen is een succesvoorbeeld van ‘integrale wijkaanpak’. De overlast werd aangepakt en de woningvoorraad en openbare ruimte werden opgeknapt. Met kluswoningen, nieuwe koopwoningen en gerenoveerde vooroorlogse woningen werden nieuwe bewoners aangetrokken. Dat hiermee in de afgelopen tien jaar bijna 128 miljoen gemoeid was, illustreert dat aanvankelijk grote investeringen nodig zijn om op termijn de afhankelijkheid van publieke investeringen van een wijk te verkleinen. Het doorzetten en vasthouden van waardestijging vereist langdurig commitment van de betrokken partijen en een integrale aanpak. Alleen beleid, bijvoorbeeld het weren van kansarmen, biedt geen structurele oplossing. Om een waterbedeffect binnen de stad te voorkomen, is bredere inzet op sociaaleconomische stijging nodig. Het is echter de vraag wie de verbetering van probleembuurten, bijvoorbeeld de kwaliteitssprong in Rotterdam-Zuid, in de toekomst gaat financieren. Zo zijn corporaties op dit moment beperkt in hun investeringsmogelijkheden. Uit de MKBA ‘10 jaar investeren in Spangen’ van LPBL en Atlas voor Gemeenten blijkt echter dat investeren loont.

Ze had iets uit te leggen toen ze in 2006 naar Spangen verhuisde. „Ik moest mijn vriendinnen geruststellen dat het hier wel meeviel”, zegt Pamely Tijthoff (38). Spangen, dat was toch die griezelige achterstandswijk in Rotterdam-West? Een wijk waar een politieserie met Linda de Mol naar was vernoemd. Geen plek waar je als zelfstandig projectleider, zoals Tijthoff, ging wonen.

Bij haar huis op het Bellamyplein was de overlast groot. Hier stroomden de verslaafden, dealers en hoeren heen vanaf de Keileweg, de tippelzone achter de drie witte torens van het Marconiplein. Met een 2,4 op de Veiligheidsindex scoorde Spangen het laagst in Rotterdam. De buurt was zevende op de landelijke ranglijst van veertig ‘krachtwijken’ van oud-minister Ella Vogelaar.

Datzelfde Bellamyplein is nu het „eerste waterplein” van Nederland dat bij hevige regenval als depot dient. Er is een voetbalveld, een speeltuin en een glazen kas waarin bewoners een tuintje beheren. Een koppel met hond loopt in de sneeuw voorbij. „Fijn wonen is het hier”, zegt Tijthoff. „Als mijn vriendinnen dit zien, snappen ze het wel.”

Spangen is een succesvoorbeeld van ‘integrale wijkaanpak’. Zo’n vijftien jaar geleden begonnen gemeenten en corporaties met een grootschalig programma. Drugspanden werden gesloten, straatprostitutie en huisjesmelkers geweerd.

Er werd gesloopt en gebouwd. Gevels werden schoongespoten, vergrijsd trespa-materiaal verwijderd. Hier en daar kwamen vooroorlogse balustrades en geveldetails tevoorschijn. Hogeropgeleiden vestigden zich in de wijk. „Yuppen kicken op historie”, zegt projectleider Saskia de Vries, bij Woonstad verantwoordelijk voor Spangen.

De wijk in deelgemeente Delfshaven had de landelijke primeur op klushuizen. Een groep van bijna veertig bewoners kocht in 2004 een verpauperd huizenblok aan de Wallisweg voor het symbolische bedrag van 1 euro per woning. Sindsdien zijn er circa dertig klushuizen bijgekomen in Spangen.

Zo hebben de investeringen in de wijk de afgelopen tien jaar bijna 128 miljoen gekost. Corporatie Woonstad Rotterdam en projectontwikkelaars hebben het grootste deel geïnvesteerd; inwoners, het Rijk en de gemeente een klein deel.

Wat is het rendement van die miljoeneninvesteringen? Ook dat is nu berekend. Woonstad presenteerde eind deze week een ‘maatschappelijke kostenbatenanalyse’ in Het Kasteel, de brasserie aan het stadion van Sparta. De baten zijn bijna 125 miljoen, volgens economisch adviesbureau LPBL en het ruimtelijk-economisch onderzoeksbureau Atlas voor Gemeenten. Ofwel: op een ‘verlies’ van 3 miljoen euro na, hebben de corporatie en andere partijen quitte gespeeld, volgens Atlas voor Gemeenten.

Het blijft een grove berekening, erkennen de onderzoekers. De harde opbrengsten bestaan uit ruim 92 miljoen euro aan bedrijfswaarde van gerenoveerde en nieuwbouwwoningen. In totaal zijn er sinds de jaren negentig 1.300 woningen gesloopt – vaak verpauperde, dichtgetimmerde huizen. In ruil zijn er 640 grotere woningen teruggekomen en bijna 1.600 woningen verbeterd.

Dan is er nog ruim 32 miljoen euro aan „immateriële” baten. Door bijvoorbeeld de verbeterde veiligheid en de komst van middeninkomens is Spangen aantrekkelijker geworden. De stijging van het woongenot moet zich uiteindelijk weer vertalen in de huizenprijzen.

Voor huiseigenaren was Spangen de afgelopen jaren een goede investering. Vroeger lag de WOZ-waarde, de waarde die de gemeente aan woningen toekent, 40 procent onder het gemiddelde in Rotterdam. Maar de sluiting van de tippelzone heeft de wijk een boost gegeven. De huizenprijzen zijn hier in tien jaar tijd tot ruim 75 procent gestegen. Terwijl de woningmarkt in Rotterdam de afgelopen jaren instortte, steeg de gemiddelde woningwaarde in het sjieke Kralingen, de moderne Kop van Zuid – én in Spangen.

Verder is de werkloosheid in de wijk sinds 2005 gehalveerd tot ongeveer 15 procent; dat is nog altijd meer dan de gemiddelde werkloosheid in Rotterdam of andere ‘krachtwijken’, maar de daling is in Spangen veel sterker geweest dan elders.

Dat het succes in Spangen groter is dan bij andere wijkprogramma’s komt door de „rigoureuze en integrale aanpak”, denken de onderzoekers. „Je kunt wel fysieke investeringen doen in een wijk”, zegt Gerard Marlet van Atlas voor Gemeenten, „maar als je de veiligheid niet verbetert, heeft het weinig zin.”

Een integrale wijkaanpak à la Spangen zit er de komende jaren alleen niet in, geeft Woonstad toe. Voor een dergelijke verbeterslag is geen geld meer. „Dat zou geen van de partijen meer kunnen dragen”, zegt projectleider De Vries. „Het is een goede aanpak, maar ook een aanpak waar veel geld voor nodig is.”

Ook landelijk is het de vraag wie de verbetering van probleembuurten in de toekomst gaat financieren. De overheid bezuinigt en politiek lijkt het geen thema meer; in het regeerakkoord van VVD en PvdA komt het woord ‘wijkaanpak’ niet voor.

Na schandalen als het stoomschip van Woonbron en het financieel gespeculeer van Vestia wil het kabinet dat corporaties zich weer richten op hun kerntaak: ‘het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen’. Onderzoekers zeggen dat corporaties in de toekomst geen geld meer hebben voor nieuwbouw – laat staan voor integrale wijkaanpak. Ze krijgen een nieuwe verhuurdersbelasting die oploopt tot 2 miljard euro in 2017. Tegelijkertijd wordt de maximale huur begrensd op 4,5 procent van de WOZ-waarde.

In 2015 zit ruim één miljoen gesubsidieerde huurwoningen, bijna de helft van alle corporatiewoningen, al boven de maximale huur, heeft hoogleraar Johan Conijn onlangs berekend. Ruim 10 procent van de circa 390 corporaties zou technisch failliet gaan, volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Minister Blok van Wonen (VVD) bekijkt nog of het nieuwe huurplafond verhoogd moet worden of niet.

„In plaats van een integrale wijkaanpak wordt het in de toekomst kiezen”, zegt Olof van de Wal van Platform 31, een organisatie voor vernieuwing en verbetering van stad en regio. „En voor stadsvernieuwing zullen publieke en private partijen, zoals bijvoorbeeld verzekeraars, op zoek moeten gaan naar nieuwe vormen van financiering.”

Onder Spangen wacht Rotterdam-Zuid intussen nog steeds op de ‘kwaliteitssprong’ die het zou gaan maken. Oud-minister Wim Deetman schreef vorig jaar een alarmerend rapport waarin staat dat 35.000 slechte woningen in het gebied fors gerenoveerd moeten worden. Vestia zou het grootste gedeelte van die woningen opknappen, maar heeft hier geen geld meer voor.

Met alleen beleid kun je wijken ook al verbeteren, denkt Marco Pastors, de topambtenaar die de verbeterslag ‘op Zuid’ leidt. In Spangen werd de instroom van kansarmen beperkt. Ook Rotterdam-Zuid zou bewoners met een uitkering kunnen weren. Pastors wil die maatregel uitbreiden door ook arbeidsmigranten zónder uitkering uit bepaalde wijken te weigeren. Pastors: „Als je al veel van dat soort mensen in een gebied hebt, is nog meer niet bevorderlijk voor de leefbaarheid.”

PvdA-wethouder Hamit Karakus (Wonen, Ruimtelijke Ordening en Vastgoed) hoopt nog steeds dat Zuid de ontwikkeling van Spangen volgt. „Spangen tien jaar terug versus nu is een enorme verbetering”, zegt Karakus. „Voorheen was de situatie er bizar. Nu hoor je eigenlijk niemand meer over Spangen.”

Het wil niet zeggen dat alle problemen voorbij zijn. De wijk kent nog steeds oude en verloederde stukken. Langs een oud wooncomplex in de Staringbuurt ligt een koelkast op zijn kant. Verderop klaagt een bewoner over de slechte staat van zijn huis. „M’n ruit pleurt er bijna uit.” Maar ook hij ziet de verbeteringen in de rest van zijn wijk. Spangen is schoner en veiliger geworden.

Saskia de Vries van Woonstad hoort eigenlijk nog maar één klacht van bewoners. „We krijgen nu te horen dat het hier te saai is. ‘Het is zo rustig geworden’, zeggen bewoners dan. Dat beschouwen we eigenlijk als een compliment.”

Zie ook:


Door Andreas Kouwehoven

Redacteur NRC Handelsblad

Door Eppo König

Redacteur at NRC Handelsblad


Meest recent

Benchakitti Forest Park, Bangkok door gothiclolita (Shutterstock)

“Verdichting kan zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte”

Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet blindstaren op vierkante meters, maar uitgaan van publieke waarden die ze willen realiseren en welk programma daarbij past. Dat is het advies van Ellen van Bueren, hoogleraar aan de TU Delft.

Persoonlijk

16 augustus 2022

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022

Bryant Park in New York door Leonid Andronov (Shutterstock)

De maakbaarheid van een prettige leefomgeving

Integraal gebiedsbeheer kan helpen om de leefomgeving in bestaande en nieuwe buurten en wijken te verbeteren. Maar wat is het precies? Het Urban Land Institute maakt een ronde langs de experts en zoekt uit wat de kansen en bedreigingen zijn.

Analyse

15 augustus 2022