Nieuwbouwwijk in Amsterdam-Oost door StevenK (bron: Shutterstock)

NEPROM: bezwaar- en beroepsprocedures zorgen voor onnodige vertraging woningbouw

9 september 2022

4 minuten

Analyse
Bezwaar- en beroepsprocedures zorgen voor onnodige vertraging. Woningzoekenden worden zo ernstig gedupeerd. Dat concludeert NEPROM na eigen onderzoek. De vereniging van projectontwikkelaars pleit daarom voor het aanpassen van wet- en regelgeving. “Het is hartverscheurend dat wetgeving een voortvarende ontwikkeling in de weg staat.”

“Wat mij ontzettend stoort is dat de procedures eigenlijk altijd de belangen verdedigen van de mensen die al een huis hebben.... Natuurlijk, inspraak moet er zijn, maar het hele strategisch omgaan met het maken van bezwaar en het hele vertragen... Het is zo ongelooflijk stroperig geworden dat we daarmee geen recht meer doen aan ieders belang.”

Deze uitspraak deed minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening afgelopen mei deed tijdens de Dag van de Projectontwikkeling. Tegelijkertijd deed hij die dag een oproep aan NEPROM: om samen met hem te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn de bezwaar- en beroepsprocedures te verbeteren en te versnellen.

Financiële schade

Het resultaat van die oproep is het NEPROM-onderzoek Terugdringen onnodige vertraging woningbouw door bezwaar- en beroepsprocedures, dat eerder deze maand verscheen. De conclusie van het onderzoek is duidelijk. Volgens NEPROM ​zorgen bezwaar- en beroepsprocedures ervoor dat woningbouwprojecten vaak jarenlang vertraagd worden. Woningzoekenden worden daardoor ernstig gedupeerd. Of zoals het in het onderzoek met enig gevoel voor dramatiek wordt beschreven: “Het is hartverscheurend dat wetgeving een voortvarende ontwikkeling in de weg staat.”

Het is gerechtvaardigd de procedures aan te passen omdat de procedures in de praktijk niet of nauwelijks leiden tot aanpassingen van het plan

Naast de woningzoekenden ondervinden ook huizenkopers en de projectontwikkelaars zelf de nadelige (financiële) gevolgen van de huidige wetgeving. NEPROM-leden voelen zich “vaak gedwongen grote afkoopsommen aan bezwaarmakers te betalen. Zij zien zich voor deze keuze gesteld omdat het project anders te lang stilligt met alle kosten en risico’s van dien. Omgekeerd raken de woningkopers op deze manier ‘hun nieuwe woning’ kwijt.” Ook kan er door die onzekerheid financiële schade voor de kopers ontstaan. Zij komen niet zonder boete van de hypotheekofferte af of moeten tegen ongunstigere voorwaarden een nieuwe verbintenis afsluiten.

Hand in eigen boezem

In het rapport worden negen voorstellen uitgewerkt. Ze kunnen volgens de auteurs tot “aanzienlijke versnelling leiden zonder dat de rechtsbescherming van de individuele burger beperkt wordt.” De meest in het oog springende is het tegengaan van oneigenlijk gebruik van wettelijke beroeps- en bezwaarprocedures. Dit vergt een aanpassing van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In die wet staat een artikel waardoor personen geen beroep kunnen doen op een (geschonden) rechtsregel als die “niet strekt tot bescherming van hun belang”, het ‘relativiteitsvereiste’. Door deze regeling heeft een beroep op oneigenlijke argumenten minder kans van slagen. Alleen geldt het relativiteitsvereiste nu alleen bij de rechter en niet in een bezwaarprocedure bij bijvoorbeeld een gemeente.

Nieuwbouw in Breda door Lea Rae (bron: Shutterstock)

‘Nieuwbouw in Breda’ door Lea Rae (bron: Shutterstock)


Andere voorstellen zijn het heroverwegen van de functie van de bezwaarschriftprocedure en andere aanpassingen van de Awb die procedures moeten versnellen. Maar ook een advies aan de Raad van State om de eigen beoordelingsprocedures tegen het licht te houden en te kijken of de meer wetenschappelijke benadering van de Hoge Raad wellicht overgenomen kan worden. Naast deze voorstellen krijgen projectontwikkelaars ook het advies de hand in eigen boezem te steken en de eigen participatietrajecten en communicatie met de bewoners “te verbeteren.”

Sneller en meer zekerheid

De focus ligt in het onderzoek voornamelijk op het beperken van de tijd tussen het moment “dat het bevoegd gezag een relevant besluit heeft genomen of vergunning heeft verleend” en het moment dat daadwerkelijk met de bouw van de woningen begonnen kan worden. NEPROM hoopt dat er zo sneller en meer zekerheid kan ontstaan in het proces, zowel voor kopers als omwonenden en initiatiefnemers.

Naast de woningzoekenden ondervinden ook huizenkopers en de projectontwikkelaars zelf de nadelige (financiële) gevolgen van de huidige wetgeving

De vereniging pleit daarmee niet voor het afschaffen van de procedures. De vraag die zij in het onderzoek stelt: in welke mate moet dit mogelijk worden gemaakt? Het herhaaldelijk bezwaar maken tegen projecten zorgt er volgens de onderzoekers nu namelijk voor dat “het collectieve belang onnodig wordt geschaad.” Daarom is NEPROM van mening dat “het gerechtvaardigd is de procedures aan te passen, gezien het feit dat de procedures in de praktijk niet of nauwelijks leiden tot aanpassen van het plan in het voordeel van de individuele burger”, terwijl ze wel tot vertragingen leiden. En daarmee tot hogere kosten.

Volstrekt kansloos

NEPROM-bestuurslid Phillip Smits, CEO van ontwikkelaar Blauwhoed, beseft dat de procedures niet de enige oorzaak van vertraging zijn in woningbouwprocessen. “Maar bezwaar- en beroepsprocedures nemen de laatste jaren sterk toe”, zegt hij in het persbericht. “Belanghebbenden moeten door middel van bezwaar- en beroepsprocedures hun stem kunnen laten horen bij nieuwe projecten en daar moet ook serieus aandacht aan besteed worden. Het is ons echter een doorn in het oog dat burgers keer op keer via verschillende procedures bezwaar tegen hetzelfde woningproject kunnen maken.”

En, volgens Smits, is dat zelfs het geval als van tevoren al duidelijk is dat bezwaren volstrekt kansloos zijn. “De huidige procedures zijn zo ingericht dat bezwaarmakers de start van de bouw jaren kunnen rekken. We zijn het eens met minister De Jonge dat de huidige procedures veel te veel zijn gericht op de belangen van de mensen die al een huis hebben en veel te weinig op die een huis nodig hebben.”


Lees het volledige onderzoek op de website van NEPROM.


Cover: ‘Nieuwbouwwijk in Amsterdam-Oost’ door StevenK (bron: Shutterstock)


Jasper Monster

Door Jasper Monster

Freelance Journalist en webredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Skyline Eindhoven door Ivo Verschuuren (bron: Shutterstock)

Provincie moet rol pakken van regionale gebiedsregisseur

Veel maatschappelijke ontwikkelingen gaan over gemeentegrenzen heen en dus ligt het voor de hand ruimtelijke ordening op een hoger schaalniveau op te pakken. De provincies komen hiervoor nadrukkelijk in beeld, aldus promovendus Guus van Steenbergen.

Uitgelicht
Onderzoek

23 september 2022

Portret Marlon Boeve door Sander van Wettum (bron: SKG)

Marlon Boeve start als hoogleraar Omgevingsrecht in gebiedsontwikkeling

Marlon Boeve treedt aan als hoogleraar Omgevingsrecht in gebiedsontwikkeling bij de TU Delft. In gesprek met Eric Burgers geeft zij aan wat omgevingsrecht voor haar betekent en wat de betekenis ervan is voor de ruimtelijke inrichting van Nederland.

SKG Nieuws

23 september 2022

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week waarin de natuur voor samenhang zorgt

Deze week op Gebiedsontwikkeling.nu: onheilspellende berichten over het gebrek aan samenhang in de aanpak van ruimtelijke opgaven op nationaal- én op buurtniveau. Maar ook: hoe de natuur samenhang kan brengen in gebiedsontwikkeling.

Nieuws

22 september 2022