Nieuwbouwwijk in Amsterdam-Oost door StevenK (bron: Shutterstock)

NEPROM: bezwaar- en beroepsprocedures zorgen voor onnodige vertraging woningbouw

9 september 2022

4 minuten

Analyse Bezwaar- en beroepsprocedures zorgen voor onnodige vertraging. Woningzoekenden worden zo ernstig gedupeerd. Dat concludeert NEPROM na eigen onderzoek. De vereniging van projectontwikkelaars pleit daarom voor het aanpassen van wet- en regelgeving. “Het is hartverscheurend dat wetgeving een voortvarende ontwikkeling in de weg staat.”

“Wat mij ontzettend stoort is dat de procedures eigenlijk altijd de belangen verdedigen van de mensen die al een huis hebben.... Natuurlijk, inspraak moet er zijn, maar het hele strategisch omgaan met het maken van bezwaar en het hele vertragen... Het is zo ongelooflijk stroperig geworden dat we daarmee geen recht meer doen aan ieders belang.”

Deze uitspraak deed minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening afgelopen mei deed tijdens de Dag van de Projectontwikkeling. Tegelijkertijd deed hij die dag een oproep aan NEPROM: om samen met hem te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn de bezwaar- en beroepsprocedures te verbeteren en te versnellen.

Financiële schade

Het resultaat van die oproep is het NEPROM-onderzoek Terugdringen onnodige vertraging woningbouw door bezwaar- en beroepsprocedures, dat eerder deze maand verscheen. De conclusie van het onderzoek is duidelijk. Volgens NEPROM ​zorgen bezwaar- en beroepsprocedures ervoor dat woningbouwprojecten vaak jarenlang vertraagd worden. Woningzoekenden worden daardoor ernstig gedupeerd. Of zoals het in het onderzoek met enig gevoel voor dramatiek wordt beschreven: “Het is hartverscheurend dat wetgeving een voortvarende ontwikkeling in de weg staat.”

Het is gerechtvaardigd de procedures aan te passen omdat de procedures in de praktijk niet of nauwelijks leiden tot aanpassingen van het plan

Naast de woningzoekenden ondervinden ook huizenkopers en de projectontwikkelaars zelf de nadelige (financiële) gevolgen van de huidige wetgeving. NEPROM-leden voelen zich “vaak gedwongen grote afkoopsommen aan bezwaarmakers te betalen. Zij zien zich voor deze keuze gesteld omdat het project anders te lang stilligt met alle kosten en risico’s van dien. Omgekeerd raken de woningkopers op deze manier ‘hun nieuwe woning’ kwijt.” Ook kan er door die onzekerheid financiële schade voor de kopers ontstaan. Zij komen niet zonder boete van de hypotheekofferte af of moeten tegen ongunstigere voorwaarden een nieuwe verbintenis afsluiten.

Hand in eigen boezem

In het rapport worden negen voorstellen uitgewerkt. Ze kunnen volgens de auteurs tot “aanzienlijke versnelling leiden zonder dat de rechtsbescherming van de individuele burger beperkt wordt.” De meest in het oog springende is het tegengaan van oneigenlijk gebruik van wettelijke beroeps- en bezwaarprocedures. Dit vergt een aanpassing van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In die wet staat een artikel waardoor personen geen beroep kunnen doen op een (geschonden) rechtsregel als die “niet strekt tot bescherming van hun belang”, het ‘relativiteitsvereiste’. Door deze regeling heeft een beroep op oneigenlijke argumenten minder kans van slagen. Alleen geldt het relativiteitsvereiste nu alleen bij de rechter en niet in een bezwaarprocedure bij bijvoorbeeld een gemeente.

Nieuwbouw in Breda door Lea Rae (bron: Shutterstock)

‘Nieuwbouw in Breda’ door Lea Rae (bron: Shutterstock)


Andere voorstellen zijn het heroverwegen van de functie van de bezwaarschriftprocedure en andere aanpassingen van de Awb die procedures moeten versnellen. Maar ook een advies aan de Raad van State om de eigen beoordelingsprocedures tegen het licht te houden en te kijken of de meer wetenschappelijke benadering van de Hoge Raad wellicht overgenomen kan worden. Naast deze voorstellen krijgen projectontwikkelaars ook het advies de hand in eigen boezem te steken en de eigen participatietrajecten en communicatie met de bewoners “te verbeteren.”

Sneller en meer zekerheid

De focus ligt in het onderzoek voornamelijk op het beperken van de tijd tussen het moment “dat het bevoegd gezag een relevant besluit heeft genomen of vergunning heeft verleend” en het moment dat daadwerkelijk met de bouw van de woningen begonnen kan worden. NEPROM hoopt dat er zo sneller en meer zekerheid kan ontstaan in het proces, zowel voor kopers als omwonenden en initiatiefnemers.

Naast de woningzoekenden ondervinden ook huizenkopers en de projectontwikkelaars zelf de nadelige (financiële) gevolgen van de huidige wetgeving

De vereniging pleit daarmee niet voor het afschaffen van de procedures. De vraag die zij in het onderzoek stelt: in welke mate moet dit mogelijk worden gemaakt? Het herhaaldelijk bezwaar maken tegen projecten zorgt er volgens de onderzoekers nu namelijk voor dat “het collectieve belang onnodig wordt geschaad.” Daarom is NEPROM van mening dat “het gerechtvaardigd is de procedures aan te passen, gezien het feit dat de procedures in de praktijk niet of nauwelijks leiden tot aanpassen van het plan in het voordeel van de individuele burger”, terwijl ze wel tot vertragingen leiden. En daarmee tot hogere kosten.

Volstrekt kansloos

NEPROM-bestuurslid Phillip Smits, CEO van ontwikkelaar Blauwhoed, beseft dat de procedures niet de enige oorzaak van vertraging zijn in woningbouwprocessen. “Maar bezwaar- en beroepsprocedures nemen de laatste jaren sterk toe”, zegt hij in het persbericht. “Belanghebbenden moeten door middel van bezwaar- en beroepsprocedures hun stem kunnen laten horen bij nieuwe projecten en daar moet ook serieus aandacht aan besteed worden. Het is ons echter een doorn in het oog dat burgers keer op keer via verschillende procedures bezwaar tegen hetzelfde woningproject kunnen maken.”

En, volgens Smits, is dat zelfs het geval als van tevoren al duidelijk is dat bezwaren volstrekt kansloos zijn. “De huidige procedures zijn zo ingericht dat bezwaarmakers de start van de bouw jaren kunnen rekken. We zijn het eens met minister De Jonge dat de huidige procedures veel te veel zijn gericht op de belangen van de mensen die al een huis hebben en veel te weinig op die een huis nodig hebben.”


Lees het volledige onderzoek op de website van NEPROM.


Cover: ‘Nieuwbouwwijk in Amsterdam-Oost’ door StevenK (bron: Shutterstock)


Jasper_monster_sandervanwettum door Sander van Wettum (bron: SKG)

Door Jasper Monster

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Hof van Cartesius door Cas Slagboom (bron: Cas Slagboom)

Cultuur & GO #6: Werkspoorkwartier

Het Werkspoorgebied in Utrecht maakt een indrukwekkende transformatie door. Verantwoordelijk is een klein aantal zeer betrokken individuen, aan publieke en private zijde. Rinske Brand zocht ze op en noteerde hun bevlogen verhaal.

Uitgelicht
Casus

3 februari 2023

Het platteland van Groningen door Rudmer Zwerver (bron: Shutterstock)

Werken aan perspectief voor nieuwe generaties op het platteland

Is er straks nog plek voor de nieuwe generaties op het platteland? Willem Korthals Altes brengt verslag uit van een TU Delft-studiemiddag over dit thema. De oogst: vier visies op een bewoonbaar buitengebied.

Verslag

3 februari 2023

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week die je je niet voor kunt stellen

Verbazing alom, deze week op Gebiedsontwikkeling.nu. Bijvoorbeeld over hoe soms met enthousiaste stadmakers wordt omgegaan, over het idee dat Almere en Amsterdam straks echt aan elkaar vastzitten en dat data impact heeft in gebiedsontwikkeling.

Nieuws

2 februari 2023