Persoonlijk Met het Nederlandse winkellandschap leek het lange tijd prima te gaan. Voortbordurend op een streng distributieplanologisch regime van de overheid is een wildgroei zoals in de kantorensector voorkomen. Toch zijn er ook de laatste tijd waarschuwende geluiden te horen, met De Nederlandsche Bank voorop die waarschuwt voor oplopende leegstand. Building Business vroeg twee ontwikkelaars om een reactie: moeten we ons inderdaad zorgen maken en – in het verlengde hiervan: waar liggen voor hun ondernemingen de komende tijd kansen en bedreigingen? Boris van der Gijp (ASR Vastgoed Ontwikkeling) en Bart Kuil (AM Real Estate Development) leggen, geheel onafhankelijk van elkaar, voor een belangrijk deel dezelfde accenten.
Boris van der Gijp, directeur Verhuur en Verkoop ASR Vastgoed Ontwikkeling
1. Moeten we ons zorgen maken over het Nederlandse winkellandschap; gaan we inderdaad de kantorensector achterna?
“Sinds de zomer van 2011 heeft de retail het wel zwaar. We gingen met een fijn gevoel de zomer in en bij terugkomst hadden we Griekenland en de eurocrisis te pakken. Maar de extreme situatie in de kantorensector zullen we in het winkellandschap niet snel zien. Dat landschap verandert overigens wel, met daarin winnaars en verliezers. Er zijn wel degelijk plekken waar meer leegstand ontstaat, soms zelfs in de vorm van complete centra. In de toekomst zal het winkelaanbod zich meer toespitsen op twee uitersten. Aan de ene kant de boodschappencentra, met een AH, kleine Hema, Kruidvat. Mensen blijven zelf altijd boodschappen doen: even snel ernaartoe en dan weer weg. De meeste van die centra hebben we al, alleen op een paar nieuwe knooppunten is nog ruimte voor toevoeging. Aan het andere uiterste zijn er binnensteden, waar het winkelen wordt gecombineerd met beleving. Je vindt dat in steden als Den Haag en Amsterdam, maar ook op kleinere schaal in plaatsen met veel sfeer. Denk aan Delft en Laren. De echte A1-locaties hebben hier weinig te vrezen, waarbij sommige aanloopstraten het wel lastiger krijgen.
Vervolgens houd je nog de centra over die je als ‘middelmaat’ kunt betitelen. Daar maak ik me best zorgen over. Een aantal goederen, zoals cd’s en boeken, koop je daar al helemaal niet meer – die bulk gaat via internet. Als ik dan een pak moet kopen of schoenen ga passen, ga ik toch eerder naar Den Haag dan naar het centrum van Zoetermeer. De beleving is daar anders, de grote ketens zitten daar. Helemaal als over tien, vijftien jaar de techniek zover is voortgeschreden en we via onze telefoon al vooraf een parkeerplaats reserveren en keurig zonder files in één flow in het centrum van de stad worden afgeleverd?”
2. Waar liggen voor ASR Vastgoed Ontwikkeling de komende tijd de
interessante markten?
“Wij zitten met name in de binnenstedelijke centra en gaan daar
mee door. Goede voorbeelden zijn de herontwikkeling van het
oude postkantoor aan de Neude in Utrecht en de herinrichting van
de Aalmarkt in Leiden. Daar wordt zelfs midden in de historische
binnenstad een compleet nieuwe winkelstraat aangelegd. We zijn
daar sterk gefocust op hoe je de beleving erin brengt, de sfeer. Het
moet er fijn zijn om te verblijven. Dat leidt bij ons tot in de
directiekamer tot stevige discussies, maar dat is juist goed: iedereen
heeft daar weer eigen beelden bij. Ook onze eigen stedenbouwkundigen en afdeling Concepts denken hierin mee en hebben
hierin een duidelijke stem. We hebben het ontwikkelings proces nu
zo gestructureerd dat zij regelmatig aanschuiven om te toetsen:
zijn we nog op de goede weg? Daarbij neemt de interactie met de
klant duidelijk toe. De panden aan de Aalmarkt worden straks tailor
made aan de retailers opgeleverd, je zou het inderdaad een vorm
van co-creatie kunnen noemen. Hoe delen we de gevel en de pui in,
dat soort vragen. Bij de Neude idem dito; daar is de eindgebruiker
zeer bepalend in hoe het pand er straks uit komt te zien.
Gezien de ontwikkeling van de consumentenvraag zullen we de
wijkwinkelcentra die we ontwikkelen, steeds vaker inrichten als
duidelijke boodschappencentra. Van een echte brede ‘sanering’
van ons winkelbestand is daarbij geen sprake; de structuur die we
nu hebben in Nederland biedt nog steeds goede aanknopingspunten om als ontwikkelaar een boterham mee te verdienen.
Consumenten hebben steeds behoefte aan nieuwe winkels, het zal
daarom altijd blijven lukken om nieuwe verhuurdeals te sluiten.
Voor de toekomst zien we wel een belangrijke rol voor de overheid
weggelegd, met name ook in de planologische sfeer. Op dit
moment laten sommige gemeenten erg veel meters aan de randen
van de steden toe, daar moeten we echt erg kritisch op zijn. Laten
we, indachtig de werkwijze van de SER-ladder, eerst kijken wat er
in de bestaande stad nog voor mogelijkheden zijn. We zitten als
ontwikkelaars echt niet te wachten op rotzooi aan de rand of een
versnipperd winkellandschap.”
Bart Kuil, directeur AM Real Estate Development (RED)
1. Moeten we ons zorgen maken over het Nederlandse winkellandschap;
gaan we inderdaad de kantorensector achterna?
“Op dit moment heeft retail duidelijk te kampen met de economische
terugval, maar dat heeft elke sector.
Mode heeft daar bovenop nog eens
te lijden gehad onder de slechte
zomer en daardoor uitstel van bestedingen – maar dat zijn geen structurele effecten. Verder vind ik de vergelijking met de kantorensector volstrekt misplaatst. Winkelvastgoed heeft een compleet
andere economische cyclus en veroudert veel minder snel dan
kantoren. Daarnaast is voor winkels een heel ander ruim telijk
beleid gevoerd. Voor kantoren is de overheid planologisch veel
ruimhartiger geweest en daar plukken we nu de zure vruchten
van. In winkels is men veel terughoudender geweest met grootschalige toevoegingen.
Sommigen voorspellen het einde van retail, daar heb ik maar één
reactie op: schouders ophalen en gewoon doorgaan. Onheilsprofeten heb je altijd. In relatie tot de opkomst van internet wordt
bijvoorbeeld gezegd dat reguliere retail daardoor verdwijnt.
Gedegen onderzoek wijst echter uit dat internet hooguit tot 15
procent van alle bestedingen zal stijgen, de rest blijft in de winkel
gekocht worden. Andersom redenerend kunnen winkeliers met
een goede internetstrategie een extra graantje meepikken uit de
markt. De verkoopkanalen vullen elkaar aan en versterken elkaar.
Internet heeft namelijk een groot voordeel: het gaat over alle
barrières heen en je kunt je klanten overal en 24 uur per dag van
dienst zijn. Met het gebruik van sociale media kunnen ondernemers heel dicht op hun klant gaan zitten; dat is dus veel meer
een zegen dan een vloek. Nederland staat nou niet direct bekend
als servicegericht; laten de winkeliers het dan op internet beter
doen. Een goed voorbeeld vind ik Joël Ferdinandus die met twitter
echt mensen naar zijn LocalHeroz-winkel weet te lokken. Daar
zullen verhuurders steeds meer op gaan letten: slaagt deze retailer
erin mensen te trekken?
Interessant, ook voor ons, is de ontwikkeling in de VS waarbij
demalling plaatsvindt: de grote malls raken uit, mensen gaan weer
lokaal geproduceerde goederen afnemen. Ben benieuwd of we dat
ook hier gaan zien. Traditiegetrouw hebben onze binnensteden
hier een veel sterkere positie. Overigens is die positie niet onaantastbaar; op sommige plekken hebben gemeenten er een handje
van uitgerangeerde meubelboulevards om te katten naar
retailparks. Ik ben daar niet gelukkig mee. Waarom moeten we
eigenaren die verkeerde beslissingen hebben genomen, helpen
met planologische verruiming?
Een ander fenomeen zie ik in Groot-Brittannië: daar neemt het
verschil tussen primary en secundary cities aanwijsbaar toe. In de
wat grotere primary cities concentreren zich de echte topzaken, de
satellietsteden eromheen moeten zich opnieuw profi leren om niet
de slag te verliezen.”
2. Waar liggen voor AM RED de komende tijd de interessante markten?
“Onder meer in het revitaliseren van het aanbod in de secundary cities
die ik noemde. Wij lopen daar zeker niet voor weg. Herpositioneren
ten opzichte van de grotere zusjes en broertjes, met bijvoorbeeld een
betere bereikbaarheid. Sowieso – en dat is inmiddels een bekend
gegeven – is de winkelmarkt in Nederland uitgegroeid in kwantitatief
opzicht. We gaan naar een vervangings- en renovatie markt toe. Het
aantal Vinex-locaties waar nog iets staat te gebeuren, is minimaal en
de posities zijn daar ingenomen. We zullen de aandacht voor het
grootste deel richten op de bestaande centra.”
Zie voor de volledige publicatie: