Nieuwe aanpak herontwikkeling van instellingsterreinen

4 mei 2014

7 minuten

Nieuws
"Zorgvastgoed staat als gevolg van het nieuwe financieringsstelsel en politieke onzekerheden onder druk. Bovendien ligt het risico van het vastgoed nu bij de zorginstellingen. Dit biedt kansen voor het zorgvastgoed. Door te sturen op een Healing Environment kan een zorginstelling vastgoed inzetten voor het primaire proces. Waardecreatie staat centraal." Dat schrijft Karin van Dijk, Fakton, in haar opmerkelijke afstudeeronderzoek.

"De helft van de geplande herontwikkeling van de instellingsterreinen ligt stil door onder andere forse bezuinigingen in de zorg als gevolg van het nieuwe financieringsstelsel, lastige externe financiering en politieke onzekerheden," schrijft Van Dijk. "De huidige staat van de instellingsterreinen wordt omschreven als slecht en de bijbehorende transformatiebehoefte is groot. De invoering van het nieuwe financieringsstelsel en de huidige crisis vragen dan ook om een andere aanpak van de herontwikkeling van deze terreinen.

In de gebiedsontwikkeling worden duurzame ontwikkelingen als kans gezien om gebiedsontwikkelingen weer vlot te trekken. Karin van Dijk heeft in haar afstudeeronderzoek gekeken hoe duurzame gebiedsontwikkeling kan bijdrage aan de herontwikkeling van GGZ instellingsterreinen in de vorm van Healing Environment. Het onderzoek concretiseert het concept Healing Environment en reikt een aanpak aan waarmee gestuurd kan worden op de realisatie van een Healing Environment."

Lessen uit “Take Care! Healing Environment bij GGZ instellingsterreinen”

  • Healing environment kan als gemeenschappelijk belang dienen bij de herontwikkeling van een GGZ instellingsterrein, waarbij de belangen zorg, vastgoed en duurzaamheid behartigd worden;

  • Duurzame maatregelen en ingrepen dienen aan te sluiten bij het primaire zorgproces;

  • Duurzame maatregelen kunnen bijdragen aan het realiseren van een zorgomgeving die ondersteunend is aan het primaire proces (Healing Environment);

  • Met de aanpak ‘Fusie van Belangen’ kan gestuurd worden op de realisatie van een Healing Environment bij de herontwikkeling van GGZ instellingsterreinen;

  • Healing Environment als gemeenschappelijk belang kan bijdragen aan de samenwerking tussen de zorg‐ en vastgoeddisciplines binnen een zorgorganisatie;

  • Toekomstwaarde en duurzame waarde worden rendabel door de herontwikkeling te benaderen vanuit een integrale business case;

  • Het stimuleren van de dialoog tussen de vastgoed‐ en zorgprofessionals is een belangrijke factor in het creëren van draagvlak voor een duurzame herontwikkeling van GGZ instellingsterreinen; dit bevordert een bredere kijk waarbij vanuit beide invalshoeken de financiële meerwaarde wordt verkend

  • De meerwaarde van een Healing Environment bestaat uit de ‘nieuwe’ rol van vastgoed in het primaire zorgproces;

  • Effecten die door de realisatie van een Healing Environment kunnen ontstaan zijn: productiviteit, winstgevendheid en onderscheidend vermogen.

  • De ontwikkelde Gebiedsingrepen‐waaier biedt inzicht in de mogelijkheden en kansen van Healing Environment op een GGZ instellingsterrein;

In dit afstudeeronderzoek (Real Estate & Housing, TU Delft en Fakton) zijn de mogelijkheden van duurzaam herontwikkelen bij GGZ instellingsterreinen onderzocht. Naast theoretisch onderzoek zijn vijftien interviews uitgevoerd en drie cases geanalyseerd: Erasmus MC, De Hogeweyk en GGZ Lentis. De bevindingen en ontwikkelde gebiedsingrepen zijn getest door middel van een case studie bij GGZ Centraal.

Waardecreatie in de zorg wordt essentieel door de invoering van de integrale kostprijs

Uit het theoretisch onderzoek blijkt dat GGZ instellingen strategisch moeten sturen op vastgoed. Door de invoering van de integrale kostprijs in de zorg zijn de prestaties van het vastgoed essentieel geworden. Zorgvastgoed is indien het niet optimaal wordt benut een risico voor zorginstellingen. Bij de herontwikkeling van instellingsterreinen staat hierdoor waardecreatie centraal. Het vastgoed dient meer toegevoegde waarde te leveren aan het zorgproces. In de literatuur wordt waardecreatie in de zorgomgeving Healing Environment genoemd. Middels een Healing Environment draagt een instellingsterrein bij aan het zorgproces.

Tijdens het onderzoek zijn een zeventiental mensen (vastgoedmanagers, directeuren van GGZ instellingen, vastgoedadviseurs, architecten en beleggers) geïnterviewd. Met de interviews is inzicht verkregen in de snel veranderende zorgmarkt. De geïnterviewden onderstrepen dat de financiële houdbaarheid van instellingsterreinen onder druk staat. Bovendien blijkt uit de interviews dat veel GGZ instellingen recentelijk zijn overgestapt op strategische vastgoedplannen. In de praktijk blijkt vaak nog een kloof te bestaan tussen de zorgwereld en de vastgoedwereld. Het vastgoed had door de gegarandeerde bekostiging financieel geen belang bij de zorg. Door de invoering van de integrale kostprijs is het essentieel dat het vastgoed het zorgproces kwalitatief en financieel ondersteunt; een suboptimale aanwending tast het budget voor de zorg aan en een hoogwaardige kwaliteit draagt omgekeerd bij aan een efficiënter zorgproces. Bij duurzame ontwikkeling ligt de nadruk op waardecreatie op de lange termijn. Uit de interviews blijkt dat de meerwaarde van duurzame maatregelen door GGZ instellingen nauwelijks erkend worden. Het zorgproces is en blijft primair. De holistische aanpak van Healing Environment spreekt daardoor wel aan, maar de geïnterviewde hadden moeite met het concreet invullen van het concept.

Met de casestudies is gekeken naar de mogelijkheden van duurzame gebiedsontwikkeling in de zorg. Bij de casussen Erasmus MC, De Hogeweyk en GGZ Lentis zijn en/of wordt vanuit het perspectief van de patiënt, vaak door middel van duurzame maatregelen, een omgeving gerealiseerd die ondersteunend is aan het primaire proces van de zorginstelling. Het blijkt dat duurzame gebiedsontwikkeling in de zorg kan bijdragen aan het realiseren van een Healing Environment. Healing Environment werd bij alle drie de casussen anders ingevuld en op verschillende wijze gerealiseerd.

Realisatie van een Healing Environment

Om een Healing Environment te realiseren bij de herontwikkeling van een GGZ instellingsterrein is gebruik gemaakt van sturingsmethode ‘Fusie van Belangen’ vanuit duurzame gebiedsontwikkeling. Met deze methode wordt door het fuseren van de belangen People, Planet en Profit naar een gemeenschappelijk belang gezocht naar win‐win situaties. Uit het onderzoek blijkt dat de belangen zorg, vastgoed en duurzame ingrepen een rol spelen bij de realisatie van een Healing environment bij de herontwikkeling van GGZ instellingsterreinen. Uit de literatuur blijkt dat het concept Healing Environment als gemeenschappelijk belang kan dienen bij de herontwikkeling van een GGZ instellingsterrein.

Vergelijken we de aanpak van de geanalyseerde voorbeeldcasussen met de ‘Fusie van Belangen’ methode dan kan geconcludeerd worden dat bij alle drie de casussen de zorg (People) wordt verbonden met het vastgoed (Profit) door middel van duurzame ingrepen (Planet). Het resultaat van het Erasmus MC, de Hogeweyk en de nieuwbouw bij GGZ Lentis kan gedefinieerd worden als een Healing Environment.

De financiële haalbaarheid van de realisatie van een Healing Environment bij de herontwikkeling van een GGZ instellingsterrein ontstaat door de vastgoedexploitatie te koppelen aan de zorg waardoor een integrale business case ontstaat. De invoering van de prestatiebekostiging bevordert deze koppeling. Er zijn nog geen concreet meetbare resultaten over de effecten van gebiedsingrepen op de zorg.

Conceptueel model Healing Environment

Uit de literatuur, interviews en casussen is geconcludeerd dat bij de herontwikkeling van GGZ instellingsterreinen de belangen van zowel zorg en vastgoed behartigd dienen te worden. Het concept Healing Environment biedt mogelijkheden om de werelden van de zorg en vastgoed op een duurzame manier bij elkaar te brengen. Tegelijkertijd is gebleken dat er behoefte is aan het concretiseren van het concept op gebiedsniveau.

Op basis van deze bevindingen is een conceptueel model ontwikkeld waarbij Healing Environment de belangen van de zorg, en het vastgoed verbindt door middel van duurzame gebiedsmaatregelen. Healing

Environment is hierbij onderverdeeld aan de hand van de zes thema’s van duurzame gebiedsontwikkeling. De thema’s zijn: Gebiedsmanagement, Welzijn, Toekomst rendement, Ruimtelijke ontwikkeling, Bronnen en Gebiedsklimaat. Daarnaast is Healing Environment geconcretiseerd middels het ontwerpen van duurzame gebiedsingrepen (Figuur 1).

1
Figuur 1, klik voor groot

Toetsing

Met de dieptecase studie zijn de instellingsterreinen Zon & Schild in Amersfoort en Veldwijk in Ermelo van GGZ Centraal geanalyseerd. Door middel van een workshop met de vastgoed‐ en zorgprofessionals van GGZ centraal is het conceptuele model met de ontwikkelde gebiedsingrepen getoetst. Vanuit de toetsing van het model kan geconcludeerd worden dat het aansluit bij de belevingswereld van de deelnemers en beide belangen behartigd. Draagvlak creëert voor een duurzame herontwikkeling van het instellingsterreinen.

2 Figuur 2, klik voor groot

Resultaat

Op basis van de toetsing bij GGZ Centraal is een waaier met de duurzame gebiedsingrepen ontwikkeld. De waaier presenteert uiteindelijk eenendertig concrete duurzame gebiedsingrepen die toepasbaar bij de herontwikkeling van GGZ instellingsterreinen (Figuur 2).

Om het proces van kosten denken naar prestatie denken te ondersteunen is daarnaast een workshop ontwikkeld op basis van de sturingsmethode ‘Fusie van Belangen’. De waaier kan tijdens een workshop ingezet worden om te stimuleren en duurzame ingrepen in het gebied en de gebouwen te concretiseren op een locatie.

Eindconclusie

Het onderzoek legt een eerste basis voor het fuseren van de belangen vastgoed en zorg tot het gemeenschappelijke belang van een Healing Environment. Duurzame gebiedsingrepen verbinden de belangen van vastgoed en zorg. Met het onderzoek is Healing Environment geconcretiseerd aan de hand van duurzame gebiedsingrepen. Hiermee ontstaat een gemeenschappelijke taal voor zorg en vastgoed.

De meerwaarde van een Healing Environment bestaat uit de ‘nieuwe’ rol van vastgoed in het primaire zorgproces. Effecten die hieruit ontstaan zijn: productiviteit, winstgevendheid en onderscheidend vermogen. Uit het onderzoek blijkt dat Healing environment bruikbaar is bij de herontwikkeling van GGZ instellingsterreinen. Waarbij Healing environment de samenwerking tussen zorg en vastgoed bevordert.

Meer informatie? Mail auteur Karin van Dijk via K.v.dijk@fakton.com


Portret - Karin van Dijk

Door Karin van Dijk

Financiële Real Estate Consultant Fakton


Meest recent

Muziek en films door Maksim Safaniuk (Shutterstock)

Ontspannen genieten en bijleren deel 3 (slot): de GO.nu-films en muziek

De zomer is natuurlijk niet compleet zonder de lees- en luistertips van Gebiedsontwikkeling.nu. We vroegen de GO-redactie en het SKG-team van de TU Delft om hun suggesties. We sluiten het drieluik van favo’s af met de films en de muziek.

Persoonlijk

10 augustus 2022

GO zomertour door CrispyPork / Ineke Lammers (Shutterstock bewerkt door GO.nu)

GO zomertour 2022 #4: Boston

Voor aflevering 4 van de GO Zomertour steken we de oceaan over. In Boston nemen we onder leiding van Jaap Modder The Big Dig onder de loep, waarbij snelweg 93 onder de grond werd gebracht.

Uitgelicht
Casus

9 augustus 2022

Kloof wetenschap en praktijk door Margot Melissen (gebiedsontwikkeling.nu)

Waarom de schakel tussen wetenschap en praktijk juist moet schuren

Is de afstand tussen wetenschap en praktijk in de ruimtelijke ordening te groot? Die sombere conclusie valt niet in goede aarde bij SKG-directeur en hoofddocent gebiedsontwikkeling Tom Daamen, maar hij ziet wel ruimte voor verbetering.

Uitgelicht
Analyse

8 augustus 2022