platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Artikel

Nieuwe generatie moet toegevoegde waarde bewijzen

Nieuwe generatie moet toegevoegde waarde bewijzen

Dennis van Westerop van Peak Development

8 mrt 2013 - De toekomst is aan het gedelegeerd ontwikkelen, aldus Dennis van Westerop van Peak Development. De nieuwe generatie ontwikkelaars koppelt het honorarium aan de prestatie. “Wie neemt er nu nog risico?”

Al voor de crisis in 2008 begonnen Dennis van Westerop MRE MRICS en ir. Jaap van de Wijst voor zichzelf. Bij hun oude werkgever, Trimp & van Tartwijk, konden ze na de inval in het kader van de Klimop-affaire, niet verder. Dennis van Westerop: “Het was voor ons een moment waarin we moesten kiezen. Willen we in loondienst of voor onszelf verder? Bij Trimp & van Tartwijk hebben we het ondernemerschap altijd als heel positief ervaren. Dat gaf de doorslag. Bovendien konden we een project voor Breevast meenemen, De Landdrost in Almere.” Peak Development werkt als onafhankelijk, gedelegeerd projectontwikkelaar voor vastgoedeigenaren en eindgebruikers. Van Westerop gelooft sterk in het gedelegeerd ontwikkelen. “We ontwikkelen voor partijen die zelf geen ontwikkelapparaat hebben. Wij voegen ontwikkelcapaciteit toe aan een draaiende organisatie.” Opdrachtgevers zijn onder meer Pronam en Uni-Invest, waarvoor Peak Development met enkele transformaties bezig is. Voor eindgebruikers, zoals CTAC en BDO, ontwikkelde Peak Development hun huisvesting. Van Westerop: “Wij reserveren de grond, regelen de wijziging van het bestemmingsplan, sturen het ontwerpteam aan. In de fase van het voorlopig ontwerp is dit project inclusief huurcontracten verkocht aan VolkerWessels.”

Nieuwe generatie moet toegevoegde waarde bewijzen - Afbeelding 1
Dennis van Westerop

Adviseur

Van Westerop benadrukt dat Peak Development werkt als adviseur. Zijn onderneming investeert niet risicodragend in een project. “Wij vinden het als adviseur belangrijk om de ruimte te laten aan de opdrachtgever.” Inmiddels heeft het bedrijf de nodige projecten op haar naam staan, vaak herontwikkelingen en complexe, grote projecten, zoals de Staalmeesterslaan in Amsterdam-West. Namens Pronam heeft Peak Development de transformatie van 35.000 vierkante meter kantoor naar het Ramada Apollo hotel en de Hotelschool Den Haag begeleid. Van Westerop komt zelf uit de bedrijfsmakelaardij. Hij is binnen het bedrijf verantwoordelijk voor alle zaken in de eerste fase van een project, zoals de erfpacht, bestemmingswijziging, samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de huurovereenkomst. Compagnon Van der Wijst neemt het dan over om het ontwerp en de aanbesteding te organiseren en het projectmanagement te voeren. Maar ook de draagvlakverwerving en de contacten met de buurt ligt op het bordje van Van Westerop. “Voor de Staalmeesterslaan hebben we vanaf dag één de buurt erbij betrokken. Met name het groen was een belangrijk issue. Hoewel er toch de nodige bomen zijn gekapt, hebben we geen enkel bezwaar gekregen.”

Transformatie

Transformatie is een veel lastiger opgave dan ‘rechttoe rechtaan’ nieuwbouw, zegt Van Westerop. “Zowel fysiek als bestuurlijkorganisatorisch is het veel complexer. Na een paar grote projecten, zoals de Staalmeesterslaan, zie je wel dat het ambtelijk en bestuurlijk gemakkelijker gaat worden. De gemeente is nu beduidend verder in haar ontwikkeling. Bij de Staalmeesterslaan zijn we echt wel tegen een aantal hobbels opgelopen.” Een nieuw project, ook van Pronam, dat Peak Development nu onder handen heeft, is het Atlas-complex in Zuidoost, waar ook een hotel moet komen. De tijdgeest is nu veel meer herontwikkeling dan nieuwbouw. Naast de grote projecten zijn er ook wat kleinere projecten in herontwikkeling. Het onderzoeken van de haalbaarheid van een transformatie behoort ook tot de expertises van Peak. Van Westerop gelooft dat de markt steeds meer naar gedelegeerd ontwikkelen zal bewegen. Risico neemt immers bijna niemand meer. Toch betekent dat niet automatisch werk. “Veel partijen denken dat ze veel zelf kunnen, wat meestal niet het geval is. Het is toch niet druk, dus doen ze het zelf wel even. Dat is lastig, want vaak worden wij er bij gehaald als er al veel schade is berokkend. Omgekeerd geldt ook voor ons dat we bij onze persoonlijke competentie willen blijven. Je wilt geen SUV worden, een auto die niet geschikt is voor terreinrijden, maar ook niet geschikt is voor rijden op de snelweg.”

Resultaat-fee

De belangrijkste competentie van Peak Development ligt in een strakke organisatie, zegt Van Westerop. “Wij zetten alles op papier en letten op alles, het budget, de planning. Organisatorisch zijn we heel sterk. Ik geloof erg in het adagium failing to prepare is preparing to fail. We beginnen altijd met organogrammen en leggen alles vast. Goed voorbereiden is echt het halve werk. Wij kunnen altijd terugvallen op de gemaakte afspraken. Alleen met zo’n manier van werken kun je binnen tijd en budget blijven.” Momenteel werkt er naast de eigenaren nog een ontwikkelaar en een projectmanager bij Peak. De ambitie voor groei is er wel, maar alleen als het geleidelijk gaat. Het is een afweging tussen het toegerust zijn om de grote, complexe projecten te draaien en de continuïteit van het bedrijf. Van Westerop: “We zijn zeker toegerust voor de grote projecten, omdat we ook veel werken met (vaste) inhuur, zoals toezichthouders en projectmanagers. Dat hoeft voor ons niet allemaal via onze organisatie te lopen.”

Ondernemerschap

Peak werkt echt vanuit het ondernemerschap, zegt Van Westerop. De beloningsstructuur is tweeledig, enerzijds een vergoeding voor de tijdsbesteding, maar ook wordt er gewerkt met een resultaat-fee. “We zijn geen ontwikkel-/projectmanagementbureau dat alleen maar uren zit te schrijven. Wij koppelen het resultaat direct aan onze beloning. Zo zijn wij er zelf bij gebaat als er bijvoorbeeld geen bezwaar wordt gemaakt. Onze fee koppelen we aan het behalen van bepaalde mijlpalen. Daardoor zijn we resultaatgericht. Ook een opdrachtgever heeft er baat bij dat wij er als ondernemers inzitten. Wij stoppen dan wel niet ons eigen geld in een project, maar onze fee valt pas op een moment dat iets lukt, dat is ook een vorm van risicodragend participeren. Daarin zijn we zeker onderscheidend te noemen. Wij zijn geen standaard club die na het binnenhalen van een opdracht onbekommerd twee jaar lang zijn uren gaat zitten draaien in een dossiertje. Wij werken ook niet met hoge AKvergoedingen. Onze beloning is direct afhankelijk van het resultaat. Dat zie je niet veel bij gedelegeerd ontwikkelaars.”

Toegevoegde waarde

Het nieuwe in het ondernemerschap van de jonge generatie is dan ook dat er wordt betaald naar de toegevoegde waarde die wordt geleverd. Van Westerop: “We opereren op no-nonsense wijze, op een open, transparante manier. Er lopen geen geldstromen via ons, wij leveren een dienst en zorgen ervoor dat er binnen tijd en budget wordt geleverd. Niet meer en niet minder. Ik denk dat dit zeker de nieuwe manier van ontwikkelen wordt. Wie neemt er nu nog risicodragend een positie in? Dat zijn toch alleen nog maar de bedrijven met een bouwer achter zich of de familiegerelateerde bedrijven met een langetermijndoelstelling, die niet sec op basis van kasstromen denken, maar vooral op basis van locaties keuzes maken. Of een OVG, die toch echt wel eerst zorgt voor een huurder voordat er wat wordt gekocht. Ik geloof helemaal niet meer in de oude projectontwikkeling.” De omslag naar een nieuwe generatie en een nieuwe manier van werken hangt samen met een verandering in organisaties. De tijd van de grote organisaties is voorbij, meent Van Westerop. “We gaan veel meer denken in satellieten. Vanuit een kernteam wordt een project opgebouwd.” De zzp’ers die na de nodige reorganisaties de markt overstromen vormen niet echt concurrentie voor Peak, denkt Van Westerop. “Onze kracht zit toch in de complementariteit van contractueel en commercieel. We kunnen gelijk doorpakken, als een treintje dat loopt.”

Bijtertje

Een opdrachtgever omschreef Van Westerop eens als een ‘enthousiast bijtertje’. “Het is onze taak om er scherp in te zitten. We zitten in een positie om prettig onsympathiek te zijn, bijvoorbeeld richting het ontwerpteam of richting de aannemer. Dan zit er vaak een mes tussen je tanden en geen roos. Onze taak is om de dossiers op orde te hebben. Wij trekken de teugels aan, maar de opdrachtgever is altijd degene die beslist over hoe ver we daarin gaan. De opdrachtgever beslist wanneer we de teugels laten vieren. Soms ga ik toch maar weer ergens koffie drinken omdat een opdrachtgever denkt dat het goed is voor de relaties, terwijl ik er zelf niet aan zou beginnen. Wij moeten scherp in een dossier zitten. Als externen kunnen we er gemakkelijker bovenop zitten.” Het is ‘snoeihard’ werken, zegt Van Westerop, maar dat hoort bij het ondernemerschap. “Een opdrachtgever vindt het prettig dat wij er staan. Het is niet ‘sorry, het is vijf uur, we zijn er niet’. Ook op vakantie kan ik het me niet veroorloven om de boel de boel te laten.”

Bewijzen

Acquireren hoort erbij, maar een deel gaat ook ‘vanzelf’. “Als je dicht bij jezelf blijft en goed werk levert, dan levert dat altijd weer meer werk op. Of bij dezelfde opdrachtgever of bij opdrachtgevers die over je hebben gehoord. Onze contentieuze manier van werken met het opbouwen van dossiers helpt het ontwikkelproces heel goed. Dit betaalt zich uit.” De nieuwe generatie “heeft het nog niet verdiend,” zegt Van Westerop. “In deze tijd ga je nat als je je vak niet goed beheerst. Net zoals vroeger iedereen woningen kon verkopen. Deze tijd scheidt het kaf van het koren. Integriteit, een strakke organisatie, betaald worden naar je resultaat en toegevoegde waarde, ondernemerschap, het zijn allemaal trefwoorden voor de nieuwe generatie. Je kunt niet zomaar 6 procent AK vragen. Je moet bewijzen wat je echt kunt, wat je toegevoegde waarde is. Je moet aantonen wat je doet. De bullshit is echt voorbij. Je moet zeggen wat je doet en doen wat je zegt. Het gaat niet meer vanzelf, nee, hè hè, zo zit de wereld nu eenmaal niet in elkaar.”

Auteur

Portret - Anne Luijten
Anne Luijten

Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte