Om inzicht te krijgen in de kansen van versnelling helpt het versnellingskompas

Iedereen wil de woningbouw versnellen. En terecht, de maatschappelijke urgentie is onverminderd groot. Parallel plannen helpt daarbij en op verschillende plekken werkt het instrument ook aantoonbaar goed. Maar lang niet elke locatie leent zich ervoor om planningsprocessen in de tijd gelijk te schakelen. Daar lopen we aan tegen complexiteit: een mix van uiteenlopende belangen, onzekerheden en afhankelijkheden. Daardoor is versnellen minder vanzelfsprekend. Wij stellen ons de vraag: hoe kunnen we de bouwpotentie van deze ontwikkellocaties beter benutten? Wat is daar nodig om tempo te maken? Dat begint niet met meteen dóén, maar met dóórgronden. Waar zit de werkelijke vertraging?

Eigen aanpak

In onze praktijk van gebiedsontwikkeling zien we een terugkerend patroon: er is zelden sprake van één knelpunt dat het proces vertraagt. Meestal is het de combinatie van verschillende belangen, onzekerheden en afhankelijkheden – kortom: complexiteit. We onderscheiden we vier typen complexiteit die versnelling kunnen blokkeren en die elk om een eigen aanpak vragen:

- Een gezamenlijke koers ontbreekt – de visies van betrokken partijen (overheden, eigenaren, belangengroepen) lopen uiteen, of er ontbreekt het vertrouwen om samen richting te kiezen.

- De gebiedscomplexiteit is te groot – binnen het gebied spelen tegenstrijdige beleidsambities, versnipperd eigendom, technische inpassing of juridisch-bestuurlijke procedures.

- Het geld is niet goed geregeld – de businesscase is nog niet sluitend, met onzekerheid over kosten, opbrengsten en risicoverdeling.

- Er zijn externe factoren die belemmeren – zoals stikstof, netcongestie of wateropgaven die buiten het plangebied liggen.

Juist omdat elk project een eigen mix van complexiteiten kent, is maatwerk essentieel. En precies daar gaat het vaak mis: de urgentie van de woningbouwopgave vraagt snelheid, terwijl het doorgronden van de complexiteit nodig is om een project daadwerkelijk van de grond te krijgen. Zodat partijen daarna gericht de problemen kunnen aanpakken.

Zoals gezegd wordt het instrument van parallel plannen momenteel volop ingezet om impasses in gebiedsontwikkeling te doorbreken. Zonder twijfel is het een krachtige aanpak, met bewezen effecten: minder inzet vanuit gemeenten, ontwikkelaars en adviseurs, en kortere doorlooptijden. De essentie: organiseer ontwerp, onderzoek, participatie en besluitvorming niet na elkaar, maar tegelijk. Uit pilots blijkt dat dit leidt tot 50 procent minder inzet vanuit gemeenten, 30 procent minder bij ontwikkelaars en 20 procent bij adviseurs. Het Rijk zet er daarom stevig op in, onder meer via de Versnellingsapp.

Diagnose stellen

Toch worstelen gemeenten en ontwikkelaars in de praktijk regelmatig met de toepasbaarheid van het instrument. Waarom? Omdat we vaak willen versnellen – zonder te checken of de randvoorwaarden wel op orde zijn. Om te bepalen waar je precies op moet sturen, hebben we daarom het versnellingskompas ontwikkeld. Deze tool helpt opdrachtgevers en projectteams om snel te diagnosticeren welke vorm van complexiteit dominant is. Dat maakt het mogelijk om de strategie daarop af te stemmen. Soms vraagt dat om eerst een eenduidige koersbepaling, voordat aan parallel plannen gedacht kan worden. In andere gevallen kunnen partijen al wél parallel aan de slag – bijvoorbeeld met de financiering of de technische oplossingsrichtingen voor externe knelpunten.

Parallel plannen werkt níet als er geen gedeelde koers ligt. Als de koers nog onduidelijk is, belangen uiteenlopen of er politiek-bestuurlijke aarzeling is, dan stagneert het proces. Versnellen zonder koers is als rennen zonder richting: je komt misschien ergens, maar niet waar je wilde zijn. Dan is de oplossing niet versnellen, maar juist eerst vertragen. Organiseer een open planproces, verken scenario’s, bouw vertrouwen. Pas als er een kaderstellende visie ligt, kun je versnellen door parallel te plannen.

Een voorbeeld uit onze eigen praktijk is de gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum: een belangrijke verstedelijkingslocatie in Utrecht die moet transformeren tot een levendig stadscentrum met duizenden nieuwe woningen. Jarenlang ontbrak een gedeelde koers. Bewoners, ondernemers, eigenaren en gemeente verschilden sterk van inzicht over de toekomst van het gebied. In plaats van direct in te zetten op versnelling, koos de gemeente voor een open planproces. In een zorgvuldig traject is met alle betrokkenen gewerkt aan een gezamenlijk perspectief, wat uiteindelijk leidde tot een gedragen masterplan – en daarmee tot een stevig fundament voor de verdere parallelle uitwerking.

Bij andere typen complexiteit is vertragen niet nodig en kan het wel degelijk helpen om zaken in de tijd gelijktijdig aan te pakken. Als de gebiedskoers duidelijk is, maar de financiering nog onzeker, kunnen de ontwikkelaars bijvoorbeeld parallel al een financieringsteam optuigen. In Haarlem Nieuw-Zuid wordt bijvoorbeeld tegelijk met de planvorming voor verstedelijking gewerkt aan een gezamenlijke bekostigingsstrategie voor een nieuw openbaar vervoer-knooppunt, essentieel voor de ontsluiting van 7.000 extra woningen. Die koppeling van inhoud en geld vanaf de start, geeft snelheid én zekerheid.

Ook externe factoren kunnen soms buiten het hoofdproces worden opgepakt. Zo dreigde de verdere ontwikkeling van Schiphol Trade Park vast te lopen door netcongestie. Ontwikkelaar SADC koos voor een lokaal energiesysteem: een virtueel net waarin bedrijven capaciteit delen. Zo werd versnelling mogelijk – én werd tegelijkertijd verduurzaming een slag verder gebracht.

Eerst inzicht

De bovenstaande voorbeelden maken duidelijk dat echte versnelling begint met inzicht in de complexiteit. Gebruik daarvoor het versnellingskompas. Want pas als je weet waar je precies staat, weet je hoe je sneller vooruitkomt.