Opinie Om snel veel betaalbare woningen te bouwen moeten gebiedsontwikkelaars niet alleen hun argwaan ten aanzien van prefabwoningbouw laten varen, maar deze kans snel omarmen, stelt columnist Hans-Hugo Smit. “De prefabrevolutie kan alleen slagen als gebiedsontwikkelaars zich aanpassen.”
Er voltrekt zich een revolutie in de bouwwereld. Een industriële. Steeds meer woningen komen van de lopende band. Nederlandse woningfabrieken kunnen gezamenlijk wel 40.000 woningen per jaar produceren. Snel, betaalbaar en duurzaam. Bovendien vindt deze ‘prefab’ plaats in hallen, dus onafhankelijk van weersinvloeden. Met robots en machines, dus minder afhankelijk van beschikbaar bouwpersoneel. En met minder faalkosten, minder materiaalverspilling en minder bouwverkeer en overlast. Precies wat we nodig hebben voor onze slecht functionerende woningmarkt, met zijn schaarste, stagnatie, astronomische prijsniveaus en personeelstekorten! Toch?
Helaas valt de prefab-productie in praktijk nog vies tegen. De fabrieken kunnen wel leveren, maar er zijn gewoon te weinig plekken om die woningen neer te zetten. Dat is spijtig voor ons woningtekort, maar ook voor die fabrieken, want als ze niet kunnen opschalen, kunnen ze niet renderen. Wat gaat hier mis?
Ik vrees dat het spaak loopt bij ons, bij gebiedsontwikkelaars. Misschien dat sommigen denken “dit gaat over uitvoerende bouw en daar ben ik niet van”. Dat zou dan onterecht zijn. Prefab is niet simpelweg een andere manier van uitvoeren van onze reguliere gebiedsontwikkelingsplannen. Om prefab te laten slagen, moet het hele systeem van gebiedsontwikkeling op de schop. Nu maken we voor elk gebied een eigen plannetje. Elke keer opnieuw wielen uitvinden, prototypen ontwikkelen en procedures doorlopen. Deze zorgvuldige aanpak heeft onbetwistbaar veel pluspunten, maar… het duurt te lang, het is te duur en we kunnen het niet aan. Bouwers niet, gemeenten niet, woningzoekenden niet.
Als we snel meer betaalbare woningen willen ontwikkelen, zullen we meer moeten standaardiseren en repeteren. Ik zie nu ontwerpers en ontwikkelaars opspringen, want is dit niet drie stappen terug in de tijd? Blokken stapelen, hutten stampen, eindeloze eenheidsworst? Waar blijven onze professionaliteit en vakmanschap? Hoe zit het met lokaal maatwerk, variatie en ruimtelijke kwaliteit? Allemaal angst en grotendeels onnodig. De vrees voor verlies van ruimtelijke kwaliteit is gebaseerd op oude voorbeelden van prefabricage met vaak uniforme units in de allergoedkoopste regionen van de woningmarkt. Recente projecten laten zien dat schaalbaar ook mooi en gevarieerd kan zijn. Maar wel met mate: te veel afwijking van de standaard doet de voordelen van prefab teniet.
De prefabrevolutie kan alleen slagen als gebiedsontwikkelaars zich aanpassen. Je professie willen blijven uitoefenen zoals je deed en vasthouden aan ideeën van ruimtelijke kwaliteit en vakmanschap, het mag van mij. Maar wees dan ook eerlijk over je bijdrage aan het woningtekort en de onbetaalbaarheid van wonen.
Is het niet veel mooier vakmanschap te tonen in de manier waarop we gebieden weten te ontwerpen en bouwen met wat al bestaat en is goedgekeurd, in plaats van met wat nog uitgevonden en getest moet worden? En is een betaalbaar huis voor iedereen niet de meest wezenlijke ‘ruimtelijke kwaliteit’ die wij als professionals in de huidige woningmarkt kunnen bieden? De aanbieders van betaalbare woningen staan klaar, nu moeten ook gebiedsontwikkelaars de prefabrevolutie nog omarmen. GO Prefab!
Cover: ‘Hans-Hugo Smit’ door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Hans-Hugo Smit
Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.
